Trend wzrostowy
W 2021 r. odnotowano kontynuację trendu wzrostowego wolumenu transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej, na którym wartość obrotów wzrosła o 6,9% w porównaniu z 2020 r. Niemniej jednak nadal był on o 15% niższy od pięcioletniej średniej kroczącej. Aktywność inwestycyjna skupiała się na sektorze nieruchomości magazynowych i biurowych. Ponadto zaobserwowaliśmy wyraźne wzrosty cen i kompresję stóp kapitalizacji we wszystkich segmentach, ale przede wszystkim w sektorze magazynowym, w którym ceny wzrosły o prawie 20%.
Transakcje w Polsce potwierdzają fakt, że inwestorzy paneuropejscy są zainteresowani Europą Środkowo-Wschodnią. Ceny odzwierciedlają wzrost czynszów za wynajem powierzchni magazynowych w Czechach i z naszych obserwacji wynika, że ten trend dotyczy także Polski. Popyt inwestycyjny na budynki biurowe utrzymał się na stabilnym poziomie w całym regionie Europy Środkowo-Wschodniej, aczkolwiek przy ograniczonej podaży tzw. idealnych produktów. Na 2022 r. przewidujemy jednak wzrost liczby transakcji zawieranych w segmencie core plus oraz wolumenu obrotów, głównie za sprawą aktywności inwestorów w Warszawie i miastach regionalnych w Polsce. Jednocześnie obserwujemy oznaki większej płynności w sektorze nieruchomości handlowych w całym regionie Europy Środkowo-Wschodniej – mówi Jeff Alson, Partner Międzynarodowy, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych w Polsce i na Europę Środkowo-Wschodnią w Cushman & Wakefield.
Sytuacja na rynkach CEE
Węgry odnotowały wzrost aktywności inwestycyjnej w porównaniu z 2020 r., ale prawdziwym wyzwaniem nadal była dostępność produktów – zwłaszcza w sektorze magazynowym, w którym w 2021 r. sfinalizowano transakcje o wartości zaledwie 29 mln euro, a utrzymujący się popyt spowodował spadek stóp kapitalizacji o ponad 100 pb.
Sytuacja na czeskim rynku nieruchomości w dalszym ciągu będzie uzależniona od podaży produktów na sprzedaż, która obecnie jest znikoma w porównaniu na przykład z Polską, ale także z Europą Zachodnią. Z powodu bardzo niskiego poziomu aktywności na rynku nie widać wyraźnego kierunku na przyszłość, z wyjątkiem dużej popularności nieruchomości magazynowych. Po wolumenie transakcji inwestycyjnych wynoszącym ok. 1,4 mld euro w 2020 r. i ok. 1,2 mld euro w 2021 r., na ten rok przewidywany jest umiarkowany wzrost aktywności inwestycyjnej, która może sięgnąć 2 mld euro.
Całkowita wartość transakcji inwestycyjnych na słowackim rynku nieruchomości komercyjnych w 2021 r. wyniosła ponad 750 mln euro i była wyższa od odnotowanej przed kryzysem w roku 2019. Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości zmniejszyły się w ciągu minionego roku, potwierdzając atrakcyjność inwestycji w nieruchomości komercyjne na Słowacji. Ze względu na wyjątkową aktywność w 2021 r., przewidujemy, że dotychczasowy trend utrzyma się również w 2022 r. Lokalne i regionalne stolice zapewne zachowają dominującą pozycję na rynku inwestycyjnym. Obserwujemy aktywność we wszystkich segmentach, przy czym sektor biurowy prawdopodobnie zwiększy swój udział w całorocznym wolumenie transakcji.
Zainteresowanie inwestorów aktywami rumuńskimi w 2021 r. utrzymało się na wysokim poziomie, a towarzyszył temu powrót do względnej równowagi w relacjach pomiędzy wynajmującymi a najemcami – zmiana ta może przyczynić się do bardziej stabilnych przepływów finansowych dla inwestorów. Zważywszy na ogólnie pozytywny klimat, przewidujemy wzrost liczby właścicieli, którzy będą rozważać możliwość uruchomienia procesu sprzedaży – decyzje te mogą wpłynąć na zwiększenie płynności na rynku. Segmentem rynku o dużym potencjale są transakcje sprzedaży i najmu zwrotnego, które mogą ułatwić właścicielom firm z różnych branż finansowanie podstawowej działalności. Przewidujemy rekordowy poziom transakcji inwestycyjnych w Rumunii w 2022 r., których wolumen może przekroczyć próg 1 mld euro.
