Contexte économique
L'économie luxembourgeoise devrait poursuivre sa croissance à un rythme modéré, Moody's ayant légèrement abaissé sa prévision pour 2026 à 1,8% dans un contexte de consommation des ménages plus faible. L'inflation est restée nettement supérieure à la moyenne de la zone euro en juin, et l'indexation des salaires entrée en vigueur en juin devrait continuer à peser sur les coûts dans les mois à venir. La Banque centrale européenne a de nouveau relevé ses taux, alourdissant encore, quoique modérément, le coût du financement. Dans ce contexte, les utilisateurs continuent de privilégier les emplacements stratégiques, tandis que les investisseurs restent sélectifs en attendant une meilleure visibilité sur les niveaux des prix.
Marché locatif
Le take-up a atteint 24 700 m² répartis sur 30 transactions au T2 2026, portant le total du premier semestre à 59 500 m² pour 77 transactions, sous la moyenne décennale du premier semestre d'environ 110 000 m². L'activité est restée concentrée sur les petites surfaces, 17 des transactions du trimestre portant sur moins de 500 m² et la taille moyenne des transactions du semestre reculant à environ 773 m². Le secteur banque, finance et assurance a généré le plus de transactions, avec 13 opérations toutefois de taille modeste. La transaction phare a été l'acquisition en VEFA de The Rock à Cloche d'Or par Hôpitaux Robert Schuman, un immeuble de 9 500 m² pré loué à 30% à Citibank, pour un prix de €120 millions. Les loyers prime ont progressé ce trimestre, atteignant €44 par m² par mois à Station, €43 à Kirchberg et €35 dans les localisations décentralisées.
Marché de l'investissement
Le volume d'investissement s'est élevé à €23,5 millions au T2 2026, entièrement lié à l'acquisition de l'immeuble FiftyTwo à Belair/Merl par un investisseur privé luxembourgeois. Ce résultat porte le total du semestre à un niveau proche de celui de 2023, bien en dessous de la moyenne décennale du premier semestre d'environ €415 millions, et illustre également la forte sélectivité des investisseurs sur un marché où l'offre reste limitée. Les rendements prime sont restés stables à 4,90% dans le CBD et 4,60% pour les actifs prime à long terme, faute de transactions core pour tester les niveaux de prix. Le taux obligataire luxembourgeois à dix ans s'établissait à 3,19% fin juin, resserrant légèrement l'écart avec les rendements prime de bureaux. Un second semestre plus actif serait nécessaire pour combler l'écart avec les volumes historiques.
