Contexte économique
Moody's a légèrement revu à la baisse ses perspectives pour le Luxembourg ce trimestre, avec une croissance du PIB désormais attendue à 1,7% en 2026, toujours au-dessus de la zone euro. L'inflation reste la principale préoccupation: l'inflation IPCH a bondi à 5,2% en septembre, bien au-dessus de l'objectif de 2% de la BCE. La BCE a relevé ses taux une deuxième fois, et le rendement des obligations d'État luxembourgeoises à 10 ans a atteint son plus haut niveau depuis 2010. Dans ce contexte, occupants et investisseurs restent sélectifs, et l'activité dépend d'un petit nombre de grandes transactions.
Marché locatif
Le take-up de bureaux a atteint ~62.000 m² au troisième trimestre 2026 pour 36 transactions, soit plus du double du volume d'il y a un an. Deux opérations expliquent ce résultat. EY a loué ~30.000 m² dans Crystal Park à la Cloche d'Or, l'immeuble que PwC quittera en 2027, soit la plus grande location depuis 2022. À Capellen, la NSPA a pris possession de ~12.000 m² dans ses deux nouveaux immeubles de bureaux. Le reste du marché est resté de petite taille, avec 21 des 36 transactions sous les 500 m². Après neuf mois, le take-up atteint près de 131.300 m², un niveau comparable à celui de 2025, malgré le plus faible nombre de transactions enregistré depuis au moins 2021. Les prime rents ont progressé dans trois quartiers. Les locations dans The Henri ont porté le prime rent du CBD à €55/m²/mois, et la Gare et la Cloche d'Or sont également en hausse.
Marché de l'investissement
L'investissement en bureaux a atteint €275 millions au troisième trimestre 2026 pour cinq transactions, contre seulement €30 millions un an plus tôt. Une seule opération représente plus de la moitié du volume: Sogécap a vendu Crystal Park à la Cloche d'Or pour ~€160 millions, peu après la signature d'EY pour l'ensemble de l'immeuble. Dans le CBD, Churchill 5 a été acquis par un investisseur privé étranger pour €42 millions et Rue de Plaetis 5 a été vendu pour ~€35 millions. Sur neuf mois, le volume atteint ~€339 millions, dépassant déjà le total enregistré sur l'ensemble de l'année 2025 et affichant son plus haut niveau sur neuf mois depuis 2022. Les grandes transactions font leur retour, mais le marché reste dépendant d'un nombre limité d'opérations. Les prime yields augmentent de 10 pb à 5,00% dans le CBD et de 10 pb à 4,70% pour le prime long terme.
