Points Clés
- La Belgique a entamé 2025 avec des attentes de croissance économique modestes ; le PIB devrait croître de seulement 0,44 % cette année, avec des risques baissiers liés aux éventuels tarifs douaniers américains.
- L'inflation reste élevée à 3,6 % (IPCH), au-dessus de la moyenne de la zone euro, avec des hausses de prix marquées dans les secteurs du logement, des services publics et de l'hôtellerie.
- Les taux d'intérêt ont fluctué, mais deux baisses des taux directeurs de la BCE au T1 2025 ont réduit les coûts de financement pour les dettes à taux variable.
- Bureaux : La prise en occupation des bureaux à Bruxelles a chuté à un niveau historiquement bas au T1 2025, avec un peu plus de 40 000 m² loués ; le taux de vacance a atteint 8,57 %, tandis que les loyers prime sont restés stables à 390 €/m²/an.
- Industriel : La prise en occupation dans le secteur industriel et logistique a atteint 302 400 m² (+25 % en glissement annuel), portée par des transactions à grande échelle ; les loyers prime en logistique ont augmenté à 70 €/m²/an à Bruxelles et en Flandre, et à 60 €/m²/an à Liège.
- Commerce de détail : La prise en occupation dans le commerce de détail a ralenti à 67 300 m², avec une baisse dans les segments des commerces de centre-ville et de périphérie, mais les centres commerciaux ont enregistré une augmentation de 7 % en glissement trimestriel ; les loyers des commerces de centre-ville et de périphérie sont restés stables, tandis que ceux des centres commerciaux ont reculé de 5 %.
- Les volumes d'investissement ont fortement augmenté dans le commerce de détail (706 millions d’euros) et l’industrie (525 millions d’euros), tandis que l’investissement dans les bureaux est resté faible (107 millions d’euros), avec des rendements prime stables dans tous les secteurs.
Contexte Économique
L'économie belge a débuté 2025 avec des perspectives de croissance limitées, le PIB devant progresser de seulement 0,44 % (Moody’s Analytics). L'inflation reste élevée à 3,6 % (IPCH), dépassant la moyenne de la zone euro, avec des pressions de coûts persistantes dans les secteurs de l'énergie et de la construction. Le taux de chômage s’établit à 5,9 %. Les taux d'intérêt ont fluctué, mais deux baisses des taux de la BCE au T1 2025 ont réduit les coûts d'emprunt à taux variable. Le sentiment général reste prudent, l'incertitude macroéconomique et les risques géopolitiques—en particulier les tarifs douaniers américains—constituant des risques baissiers.
Aperçu de la Demande
Bureaux : L’activité locative dans les bureaux à Bruxelles a atteint un niveau historiquement bas au T1 2025, avec une prise en occupation de seulement 40 000 m², soit une baisse de 45 % par rapport à la moyenne sur cinq ans. L'absence de grandes transactions du secteur public et une demande faible du secteur privé ont entraîné une lente prise de décision et un ralentissement de la dynamique locative. La plus grande transaction a été la pré-location de 6 024 m² par IWG à Pegasus Park (Périphérie). Parmi les autres transactions notables figurent Devos Bevernage (2 850 m²) et Sopra Steria (2 000 m²), toutes deux situées en Périphérie.
Industriel : Le secteur industriel et logistique a enregistré une forte demande, avec 302 400 m² pris en occupation dans 90 transactions (+25 % en glissement annuel). Moins de transactions, mais des tailles moyennes plus grandes ont caractérisé ce trimestre. Les transactions clés incluent la sous-location par Logent de 48 989 m² à MG Big Bear (Gand, en partenariat avec Volvo Cars) et l'acquisition par Nolmans Retail Group du site LCP de 46 650 m² à Genk.
Commerce de détail : La prise en occupation dans le commerce de détail a atteint 67 300 m² à travers 182 transactions, un début plus lent qu'au T1 2024, en particulier dans le commerce de périphérie (prise en occupation divisée par deux en glissement annuel). La location dans les commerces de centre-ville a également diminué de plus de 25 % en glissement trimestriel, tandis que les centres commerciaux ont enregistré une augmentation de 7 % en glissement trimestriel, indiquant un regain d’intérêt des enseignes pour des emplacements bien situés et à fort passage. Parmi les transactions notables figurent Xandres (480 m², Av. Louise 37), JJXX (856 m², Waasland Shopping) et TEDi (1 021 m², Winkelpark XXL).
Tendances des Vacances
Le taux de vacance des bureaux à Bruxelles a augmenté à 8,57 % au T1 2025, soit une hausse de 10 points de base en glissement trimestriel, avec des augmentations dans tous les districts. Les sous-marchés Décentralisé (12,33 %) et Périphérique (15,42 %) ont enregistré les taux de vacance les plus élevés, tandis que Léopold (3,45 %) et Midi (2,77 %) sont restés tendus. De nouvelles livraisons spéculatives, comme le projet Luxia, ont contribué à l'augmentation des vacances. Les espaces en sous-location et les nouveaux développements partiellement loués maintiennent une disponibilité totale élevée. Les taux de vacance dans les secteurs industriel et retail n'ont pas été spécifiquement détaillés, mais une forte demande en logistique suggère une disponibilité limitée pour les actifs prime.
Tendances des Loyers
Les loyers prime des bureaux à Bruxelles sont restés stables à 390 €/m²/an, tandis que les loyers moyens poursuivent une lente tendance haussière en raison de la recherche de qualité. Dans le secteur industriel, les loyers prime pour la logistique ont augmenté à 70 €/m²/an à Bruxelles et en Flandre, et à 60 €/m²/an à Liège, reflétant des coûts de construction plus élevés et un alignement avec les marchés voisins. Les loyers prime du retail sont restés stables pour les high streets (1 700 €/m²/an) et les zones périphériques (185 €/m²/an), tandis que les loyers des centres commerciaux ont diminué de 5 %, atteignant 1 330 €/m²/an. Les concessions des propriétaires n'ont pas été spécifiquement mentionnées.
Construction et Pipeline d'Approvisionnement
Le pipeline de développement des bureaux à Bruxelles reste dense, avec 633 000 m² en construction et plusieurs projets spéculatifs proches de la livraison, notamment dans les districts Centre et Léopold. De nombreuses nouvelles livraisons ne sont que partiellement louées, augmentant ainsi la pression sur les taux de vacance. Dans le secteur industriel et logistique, la nouvelle offre est absorbée par une forte demande des grands occupants, avec des projets stratégiques comme WLP X – Cargo City West (Bierset) et un intérêt continu des investisseurs pour les actifs core. L'activité de construction dans le retail n'a pas été spécifiquement mise en avant, mais l'offre reste limitée dans les emplacements clés, soutenant ainsi la stabilité des loyers.
