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Etudes Et Recherche

Le COVID-19 et le marché du bureau en Belgique

De l'information actualisée sur l'impact de la pandémie du COVID-19 sur le marché du bureau en Belgique. 

Retour sur l’année 2020 et perspectives pour le marché du bureau en Belgique en 2021

2020 a été une année atypique à tout point de vue. La pandémie mondiale provoquée par le COVID-19 a eu des répercussions importantes sur l’économie mondiale et locale, touchant l’ensemble des secteurs d’activité. Confinement, télétravail obligatoire, fermetures répétées des commerces, bars, restaurants et salles de spectacle sont autant d’événements qui nous ont obligé à nous adapter, à changer nos modes de vie et de consommation avec autant d’impacts sur les différents acteurs et secteurs de l’immobilier.

Le marché du bureau ne fait pas exception et l’augmentation substantielle du télétravail va contribuer à une profonde refonte du paysage immobilier tertiaire dans le futur. Retour sur une année 2020 inédite et sur ses impacts pour le futur du marché du bureau en Belgique. 

1. A Bruxelles, la prise en occupation a été la plus faible des 20 dernières années

La prise en occupation à Bruxelles s’affiche à un niveau de 260.000 m2 sur l’ensemble de l’année, soit 50% inférieur à 2019 et 30% en-dessous de la moyenne annuelle des 5 dernières années (+/- 400.000 m2 en moyenne annuelle). De l’ordre de 260 transactions ont été enregistrées, le plus bas niveau jamais observé. La crise sanitaire a freiné les visites, ralenti les prises de décision des occupants voire contribué à une redéfinition complète de leur stratégie d’occupation avec un impact important sur l’activité. 

Malgré cette faible prise en occupation, le loyer prime s’est maintenu à 320€/m2/an dans le quartier Léopold. Il a augmenté dans de nombreux autres districts sous l’effet combiné d’un taux de vacance historiquement bas (autour de 7.6% pour Bruxelles en moyenne), de la livraison de bâtiments qualitatifs et d’une compétition accrue pour les meilleures localisations. Les prévisions d’évolution du loyer prime confirment une stabilisation à ce niveau pour 2021 et une nouvelle augmentation à 325€/m2/an dès 2022. 

Le nombre important de projets de bureaux lancés de manière spéculative est un point d’inquiétude pour l’évolution du marché bruxellois. En effet, plus de 150.000 m2 de nouveaux bureaux sont attendus en 2021 et autant sont dans les cartons pour 2022. Combiné aux espaces qui devraient se libérer dans les mois à venir, l’impact sur le taux de vacance pourrait s’avérer problématique dans certains quartiers plus que d’autres, surtout si l’importance du télétravail devait se confirmer dans le futur. 

Des sous-locations arrivent de manière cadencée et régulière sur le marché. Ce qui ne manquera pas d’impacter négativement le taux de vacance. En effet, la flexibilisation du travail dans les grandes entreprises libère actuellement des surfaces devenues non-nécessaires et remet ainsi des surfaces précédemment occupées sur le marché. 

Ainsi, le taux de vacance à 7.6% aujourd’hui est estimé à plus de 8.3% à la fin 2021 et pourrait dépasser les 8.7% (voire 9%) d’ici fin 2022 tous quartiers confondus. La localisation, les performances mais surtout la flexibilité et possibilité de reconversion des espaces seront autant de facteurs déterminants pour le succès de ces bâtiments. Une connaissance parfaite du marché et des conseils d’experts seront primordiaux pour l’accompagnement et la commercialisation de ces projets.

2. Chute brutale de la demande en Flandre, au plus bas depuis 2011

En Flandre, la prise en occupation a enregistré une baisse spectaculaire de 39% en 2020 pour atteindre au total 142.000 m² pour Anvers, Gand, Louvain et Malines. 

Le plus frappant a probablement été la chute à Anvers qui a perdu sa position habituelle de leader sur les marchés régionaux belges avec une prise en occupation de 70.000 m², son plus bas niveau depuis 2005. Cette chute s’explique par une baisse du nombre de transactions avec des occupants qui tardent à adopter des stratégies d’occupation alors que l'économie est en pleine évolution et que de nouvelles habitudes de travail apparaissent.

Gand présente une lueur d’espoir avec une superficie plutôt solide de 55.000 m² malgré une diminution du nombre de transactions enregistrées (72 contre 90 en 2019). Toutefois, plus d’un tiers de ce chiffre est représenté par deux grandes transactions : l’achat des anciens bureaux de Thomas Cook (environ 10.000 m²) par le Groupe Colruyt, et le développement de 13.000 m² pour compte propre par Daikin qui va centraliser ses activités belges à Zwijnaarde.

Maximilien Mandart, Partner : « Le problème peut s’expliquer en partie, notamment à Anvers, par la réduction des livraisons spéculatives en 2020. Puisque les nouvelles offres disponibles jouent un rôle majeur dans une rotation saine sur le marché, cela pourrait expliquer une partie du ralentissement du marché en 2020 ».

Dans l’intervalle, l'offre était également le problème à Malines où l’on a également constaté une baisse de la prise en occupation, mais les promoteurs commencent à affluer avec de nouveaux projets en profitant du nouveau succès de bâtiments plus récents comme l'Elephant, illustrant parfaitement la demande de locaux de qualité. Parmi les projets prometteurs, nous pouvons citer l’ancien bâtiment Inofer réaménagé par CODIC et PSR, et le projet Het Zegel acquis par Leasinvest en 2020.

Les perspectives à Anvers sont un peu plus réjouissantes à moyen terme, grâce aux projets dans le quartier Linkeroever (Campus West de Ghelamco),  au Hangar 26/27 de Leasinvest dans le centre, à TheM, un projet récemment acquis par Intervest Offices and Warehouses dans le quartier Singel. À Gand, il y a également un solide pipeline, en particulier dans la zone de The Loop mais également des projets tels que le Keizerpoort (Oryx).

En ce qui concerne la demande, le ciel doit encore se dégager et nous n’attendons aucune amélioration significative pour l’année à venir.Seule Gand s’attend à une augmentation du loyer prime en 2021 :

  • Anvers : 165 EUR/m2/an
  • Gand : 165 EUR/m2/an
  • Louvain : 165 EUR/m2/an
  • Malines : 150 EUR/m2/an

3. Année record en Wallonie au moment le plus improbable – Namur : deuxième marché de Belgique en 2020

En Wallonie, la prise en occupation en 2020 s’élevait à 127.000 m², enregistrant ainsi une croissance de 41 %. Ce chiffre inclut 78.000 m² de prise en occupation à Namur, qui devient par conséquent le deuxième marché de Belgique en ce qui concerne la prise en occupation devant Anvers, le leader habituel.

La Wallonie est la seule région à avoir enregistré une amélioration par rapport aux chiffres de 2019. Une telle progression peut laisser dubitatif, en particulier lors d’une année où l’économie a dû composer avec les conséquences désastreuses de la pandémie de COVID-19. En effet, cette tendance haussière a été réalisée grâce à une augmentation considérable de la taille et du nombre de transactions résultant notamment de la nouvelle stratégie d’occupation de l’administration régionale. Ces transactions n’ont pas été réalisées sur un coup de tête et auraient effectivement dû l'être depuis longtemps afin de dépenser l'argent du contribuable plus judicieusement et plus efficacement que par le passé. 

Le principal bénéficiaire de la vitalité du secteur public a été Namur avec l'approbation de la future Cour de Justice (environ 35.000 m²) et la signature par l'Administration wallonne pour plus de 34.000 m² dans deux bâtiments (AXS et Crosspoint). Charleroi a vraiment enregistré une baisse significative des activités (6.000 m² en 2020) alors que Liège est globalement en phase avec le chiffre élevé de 2019 et 43.000 m². Une mention spéciale pour Mons, bien qu’elle ne fasse pas partie des trois villes « reconnues » du marché wallon, où quelques organismes public ont préloué 10.000 m² dans l’immeuble Renouv’O à la fin de l’année.

Stéphane Moermans, Responsable de la location de bureaux pour la Wallonie : « Sur base de ces locations majeures à Mons, nous prévoyons que 2021 sera une grande année pour le Hainaut et pour Charleroi en particulier, après Liège en 2019 et Namur en 2020. En effet, certains mouvements importants impliquant différents organismes publics devraient se concrétiser, avec un potentiel de prise en occupation pouvant atteindre 25.000 m² ».

Néanmoins, à l’exception de Charleroi, la Wallonie est arrivée à la fin d’un cycle en ce qui concerne les mouvements et l'influence du secteur public sur la prise en occupation. Dans un monde idéal, le marché se tournerait vers le secteur privé pour reprendre le flambeau en 2021, mais la pandémie a freiné cette perspective. « La situation liée au COVID et le remaniement général des stratégies en milieu de travail peuvent toutefois offrir aux marchés régionaux l’occasion de se positionner comme de véritables lieux décentralisés pour les entreprises désireuses de proposer des bureaux plus proches de leurs employés que Bruxelles, comme c’est souvent le cas », confie Stéphane Moermans. À Liège en particulier, un important pipeline spéculatif en périphérie ainsi que dans les zones centrales offre certainement des opportunités aux entreprises qui veulent faire le saut. Inversement, le pipeline de Namur n’offre que des opportunités très limitées à court et à moyen terme. 

Aucun changement par rapport aux niveaux actuels du loyer prime n'est prévu en 2021 :

  • Liège : 160 EUR/m2/an
  • Namur : 160 EUR/m2/an
  • Charleroi : 135 EUR/m2/an

4. Le futur du bureau, le bureau du futur 

La situation sanitaire a provoqué un changement drastique de nos structures et de leur mode de fonctionnement. Le télétravail a augmenté en flèche et d’après nos dernières études internationales1, il aura désormais une place prépondérante dans l’organisation du travail. 

Globalement, le travail hybride (où l’employé travaille une partie du temps au bureau et une partie du temps à domicile ou dans un endroit-tiers) devrait doubler dans les années qui viennent, passant de 22% pré-pandémie à plus de 58%. En Belgique, plus de 55% des employés s’attendent à augmenter leur flexibilité quant à leur manière de travailler2

Il apparaît toutefois que le marché du bureau entre dans une nouvelle ère. Son utilisation va évoluer. En effet, parmi les conclusions de notre enquête, il apparaît que le lieu de travail garde une place prépondérante pour :

  • La créativité et l’innovation
  • La collaboration
  • La culture d’entreprise
  • L’expérience et le sentiment d’appartenance des employés

Ainsi, l’usage et donc la forme du bureau sont amenés à changer dans le futur. Toutefois, selon Antoine Brusselmans, Directeur du Département Location Bureau Bruxelles : « le changement sera visible dans un temps relativement long. L’immobilier tertiaire a commencé son virage vers ce nouveau paradigme. Mais comme un gros paquebot, ce virage prendra du temps avant de se matérialiser. Dans le futur, nous nous attendons à davantage d’espaces communs pour la collaboration et la rencontre, de salles de conférences de taille diverse, de villages et zones de rencontre fortuites… Il apparaît également que les localisations urbaines seront favorisées. Dans un monde où les employés seront moins souvent au bureau, ils seront davantage à la recherche de fonctions et services complémentaires tels que commerces, fitness, cafés et restaurants. Les moyens de transport rapides et urbains seront donc déterminants pour une mobilité accrue de la force de travail ». Ainsi, l’adage « Location, location, location » se verra complété par « Flexibilité, Flexibilité, Flexibilité » dans les mois et années à venir. 

Si l’impact chiffré est difficile à estimer précisément, pour Bruxelles la prise en occupation devrait diminuer dans les prochaines années pour se stabiliser autour de 320.000 m2 en moyenne plutôt qu’à 400.000 m2 enregistrés annuellement sur les 5 à 10 dernières années, entraînant donc de nombreuses questions sur le futur du paysage immobilier tertiaire. Antoine Brusselmans conclut : « Quelques dossiers importants devraient cependant connaître un atterrissage positif en 2021 et ainsi largement contribuer à la prise en occupation. Combiné à une certaine résilience dans le segment des moyennes surfaces de bureaux, l’année 2021 pourrait donc nous réserver quelques bonnes surprises ». 

5. Comment pouvons-nous vous aider ?

Dans ce contexte si particulier, nous sommes plus que jamais à vos côtés pour vous accompagner dans l’ensemble de vos démarches.

Leader du marché3 depuis de nombreuses années, nous avons encore renforcé notre position dominante en 2020 grâce à une équipe d’experts, une connaissance de marché incontestée et le développement de nouveaux services ou outils. 

Cushman & Wakefield est le seul conseiller à disposer d’une implantation dans chaque région, à Anvers et Liège en plus de Bruxelles.

N’hésitez donc pas à nous contacter pour toutes questions liées à votre immobilier commercial : 

  - Renouveler ou négocier votre bail, 
- Bénéficier d’une connaissance de marché inégalée,
- analyser et optimiser vos occupations de bureaux,
- définir vos nouveaux espaces de travail et de collaboration…   

1 Voir notamment Workplace ecosystems of the future
2 
Voir Workplace ecosystems of the future, p. 10. 
3 
Basé sur le classement annuel publié par Expertise News le 14 janvier 2021

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