Les Trois Piliers
TIME SCORE – QUAND INVESTIR
Le TIME Score évalue la position des marchés dans le cycle économique sur une échelle de 1 à 5, allant de la contraction à la stabilisation et, finalement, à l'expansion à mesure que l'activité se renforce. Un score proche de 3 représente le point d'inflexion : le marché cesse de dégrader, se stabilise et laisse apparaître les premiers signes de reprise. Des scores plus élevés indiquent une dynamique croissante et un marché qui progresse vers une phase d’expansion.
Le TIME Score est construit à partir de quatre composantes pondérées :
- Signaux cycliques – évolution des rendements, écart de prix, performances prime et disponibilité du crédit
- Dynamisme du marché - liquidité, flux de capitaux internationaux et sentiment des investisseurs
- Conditions de risque – primes et indicateurs de risque propres à chaque pays
- Perspectives de croissance – prévisions du PIB, de la tendance d'emploi par secteur, des investissements des entreprises et du taux de swap
FAIR VALUE INDEX – OÙ INVESTIR
Le Fair Value Index indique si les marchés immobiliers de bureaux, de commerces et de logistique haut de gamme en Europe sont sous-évalués, évalués à leur juste valeur ou surévalués. Il compare, pour chaque marché, le rendement attendu au rendement « équitable » correspondant à son niveau de risque.
Si le rendement attendu est supérieur, le marché est sous-évalué ; s'il est similaire, il est évalué à sa juste valeur ; et s'il est inférieur, le marché est surévalué. L'indice utilise les prévisions de loyers et de rendements, les niveaux de risque et les connaissances du marché local pour attribuer à chaque marché une note comprise entre 0 et 100 :
- Notes élevées - marchés offrant une valeur attractive (sous-évalués)
- Notes moyennes - marchés à la juste valeur
- Scores faibles - marchés à leur juste valeur ou moins attractifs
DEBT & STRATEGY – COMMENT LE CAPITAL FAÇONNE LES OPPORTUNITÉS
Les conditions de financement restent un facteur essentiel du comportement du marché. À mesure que la volatilité des taux d'intérêt diminue et que l'accès au crédit s'améliore, les marchés de la dette reprennent de l’importance : ils facilitent la découverte des prix, la réduction des écarts entre les cours acheteur et vendeur et en relançant l’activité transactionnelle.
Ce pilier analyse le comportement des bailleurs, les conditions de refinancement et la dynamique des marges, afin d'aider les investisseurs à comprendre comment le financement influence l'entrée sur le marché et le positionnement en matière de risque.
Europe : un marché à un tournant
Les dernières analyses montrent que le marché immobilier européen sort progressivement de sa phase corrective :
- Le TIME Score européen pour l'ensemble des biens immobiliers a augmenté à 3.2, se situent au point d’inflexion entre une période de prudence et la transition vers une croissance initiale.
- Le Fair Value Index s'établit à 89, ce qui montre que 78 % des marchés suivis (par exemple, le marché des bureaux à Bruxelles) restent sous-évalués, offrant une valeur relative attractive.
- Les secteurs de la logistique, du retail et de l’hôtellerie se trouvent dans une situation idéale (« sweet spot »), où la dynamique et les prix sont favorables.
- Les bureaux et le résidentiel se situent dans la « matrice stratégique », qui nécessite une sélection prudente mais offre des opportunités à long terme à mesure que les fondamentaux se stabilisent.
- Les marchés de la dette présentent également des signes encourageants : une volatilité des taux plus faible, des bailleurs plus actifs et carts acheteur–vendeur réduits, soutenant la reprise de l’activité transactionnelle.
Belgique : un marché en phase avec l’Europe
Si l'on se concentre sur la Belgique, le pays suit les tendances du marché européen :
- Le TIME Score de la Belgique, qui s'élève à 3.2, est parfaitement aligné sur la moyenne européenne, plaçant le marché au point d’inflexion entre stabilisation et reprise initiale.
- Le TIME Score a progressé de manière régulière au cours de l’année, passant de 3.0 au premier trimestre 2025 et 2.8 au troisième trimestre 2024, reflétant l'amélioration des signaux cycliques et une reprise progressive du dynamisme du marché.
- La Belgique bénéficie d’une position favorable en matière de prix en Europe : au Benelux, 13 des 15 marchés suivis sont sous-évalués, plaçant la région juste derrière l’Allemagne en termes d’opportunités de valeur.
- À Bruxelles et Anvers, les marchés retail, bureaux et logistique restent sous-évalués, offrant des prix attractifs dans les secteurs clés.
- Sur la matrice stratégique, les marchés belges se situent dans ou à proximité du « sweet spot », où le marché combine dynamique et attractivité des prix.
- Dans l'ensemble, les indicateurs montrent un marché en phase avec la reprise européenne, tout en proposant éventail large d'opportunités sous-évaluées. Avec des prix attractifs et des signaux cycliques plus clairs, la Belgique représente un point d'entrée intéressant alors que les conditions continuent de se stabiliser.
