European Investment Atlas

FVI: 저평가 국면 지속

FVI는 89로 소폭 하락했으며, 조사 대상 시장의 78%가 여전히 저평가 상태에 머무르고 있다. 채권 수익률 하락과 위험 프리미엄 축소가 긍정적으로 작용했지만, 자본 성장률 전망이 둔화되면서 지수는 소폭 조정됐다. 주목할 점은 ‘적정 수준(fully priced)’으로 평가된 시장이 아직 없다는 점이다. 시장 간 평가 등급의 변화는 제한적이었으며, 지역·섹터별 가치 격차도 지속되는 모습이다. 이는 선별적 접근이 필요하지만, 시장 내 기회가 여전히 다양함을 보여준다. 물류 부문은 섹터 중 가장 높은 점수를 기록하며, 가장 많은 투자 기회를 제공하고 있다.

주요 하이라이트

• TIME 지수: 3.2로 1분기 3.0에서 상승하며, 시장이 전환점에 접어들었음을 보여준다. 회복세는 섹터 전반으로 확산되고 있다.
• FVI: 89로, 조사 대상 시장의 78%가 여전히 저평가 상태로, 펀더멘털 개선에도 불구하고 가격은 아직 충분히 반영되지 않아, 투자 기회가 여전히 남아 있다.
• 독일 시장 전반은 여전히 저평가 상태로, 투자 기회가 폭넓게 나타나고 있다. 특히 물류 부문이 가장 높은 FVI를 기록하며, 가장 매력적인 투자 기회를 제공한다.
• 대출기관이 회복세를 주도하며 가격 발견과 유동성을 견인하고 새로운 기준 가격을 형성함으로써, 지분 투자 재개를 위한 환경이 마련되고 있다.
• 투자 심리 회복세: 펀드 조성과 거래 규모가 확대되고 매도-매수 스프레드가 축소되는 가운데, 특히 코어 자산, 안정적 수익 자산, ESG 부합 자산에서 활발한 거래가 이어지고 있다.

시장 전략 및 자본 동향

대출기관은 지분 투자보다 빠르게 시장에 재진입하며, 리파이낸싱과 구조조정을 통해 점유율을 확대하고 새로운 기준 가격을 설정하고 있다. 경쟁이 치열해지면서 자산과 리스크 프로필 전반에서 마진 압박이 심화되고 있으며, 거래 구조 역시 한층 더 유연해지는 추세다. 5년물 SONIA 금리는 1년 전보다 크게 낮은 수준을 유지하고 있고, EURIBOR 금리도 안정세를 보이면서 대부분의 비(非)트로피 자산에서 수익성 있는 부채 조달이 가능한 환경이 마련되고 있다. 부채 자본이 회복세를 주도하고 있으며, 대출기관은 지분 투자보다 약 12~18개월 앞서 움직이며 유동성 확대와 시장 가격 형성을 견인하고 있다.

회복기 전략

펀드 조성이 회복세를 보이는 가운데, 운용사들은 전략을 다양화하거나 안정적 수익 확보 중심으로 재편하고 있다. 핵심 자본(Core capital)도 단계적으로 회복세를 보이고 있으나, 여전히 자산 품질과 가격 규율에 중점을 두고 있다. 2026년까지는 투자 심리에 따라 제한적인 상승세가 이어질 것으로 예상되며, 수익률이 지나치게 빠르게 하락할 경우 투자자들은 여전히 가격에 민감하게 반응할 것으로 보인다.

전망: 투자 심리 회복

매도-매수 스프레드가 축소되고 유동성이 개선되면서, 거래 규모는 증가할 전망이다. 유럽 시장의 78%가 여전히 저평가된 가운데, 가치 중심의 진입 전략이 특히 매력적이다. 선별적 접근과 자산 경쟁력이 성과를 좌우할 전망으로, 핵심(Core) 수익 자산, 다각화 전략, 프라임 ESG 부합 자산에 주목하는 한편, 섹터별·지역별 변화에 유연하게 대응할 수 있는 전략이 필요하다.

TIME SCORE

TIME 지수는 여러 핵심 지표의 변화를 한눈에 보여주는 지표로, 투자자들이 시장 흐름을 평가하고 향후 동향을 예측하는 데 유용한 정보를 제공한다.

FAIR VALUE INDEX

FVI는 유럽의 프라임 오피스, 리테일, 물류 부동산 시장에서 가격 매력도를 평가할 수 있는 미래 지향적 지표다.