MarketBeats : Secteur industriel

Le taux de vacance global du secteur industriel est resté stable au deuxième trimestre de 2026, poursuivant ainsi la tendance à des variations minimes d’un trimestre à l’autre (T/T) amorcée il y a un an. Le taux de vacance national a légèrement augmenté pour s’établir à 5,4 % et n’a pas fluctué de plus de 10 points de base au cours des 12 derniers mois. La plupart des grands marchés ont affiché une stabilité similaire ce trimestre, bien que Calgary ait connu une amélioration plus marquée, avec un taux de vacance en baisse de 50 points de base d’un trimestre à l’autre, pour s’établir à 4,7 %. Montréal continue d’afficher le taux de vacance le plus élevé parmi les grands marchés, à 7,7 %.

La demande dans le secteur industriel s’est raffermie au deuxième trimestre de 2026, l’absorption s’accélérant pour atteindre 3,7 millions de pieds carrés (msf), ce qui a porté le total du premier semestre de 2026 à environ 4,9 msf. Ce résultat marque une reprise substantielle par rapport au premier semestre de 2025, où l’absorption nette était légèrement inférieure à -1,0 msf. Bien que l’absorption à Montréal soit restée négative ce trimestre, des gains généralisés sur plusieurs grands marchés ont soutenu cette amélioration, Toronto représentant à elle seule près de 2,4 msf d’absorption au deuxième trimestre de 2026. L’activité de location est demeurée vigoureuse, s’établissant à 16,0 msf au cours du trimestre, ce qui porte le volume du premier semestre de 2026 à 32,0 msf — en hausse de 29,1 % par rapport à la même période l’année dernière — et témoigne d’un regain de demande de la part des occupants dans l’ensemble du secteur industriel.

Le loyer net demandé moyen à l’échelle nationale a terminé le deuxième trimestre de 2026 à 14,82 $ le pied carré (psf), soit une légère baisse de 1,1 % par rapport au mois dernier. Alors que les marchés où le taux d’inoccupation reste élevé connaissent une baisse des loyers demandés afin de rester compétitifs, d’autres marchés ont vu des espaces à prix plus élevés retirés du marché, ce qui a également contribué à la baisse du loyer net demandé moyen.

Le taux de vacance direct a continué de s’améliorer au deuxième trimestre de 2026, enregistrant une baisse pour un deuxième trimestre consécutif après avoir atteint un sommet à la fin de 2025. Bien que le taux de vacance lié à la sous-location ait légèrement augmenté par rapport au premier trimestre de 2026, l’offre totale de sous-location a diminué de 12,8 % par rapport à son sommet de l’année dernière. La composition des locaux en sous-location est restée globalement inchangée au cours des derniers trimestres, 77,0 % des annonces dépassant les 10 000 pi. ca. et près d’un cinquième dépassant les 50 000 pi. ca. Bien que les locaux en sous-location soient répartis de manière uniforme en fonction de la superficie, toutes catégories d’âge des bâtiments confondues, la plus forte concentration d’annonces de sous-location individuelles se trouve dans les immeubles industriels construits il y a plus de 25 ans.

Parallèlement à un rebond de l’absorption nette ce trimestre, la dynamique de location a continué de s’accélérer. Alors que la demande est restée concentrée sur les petites superficies — les transactions de moins de 25 000 pi. ca. représentant la grande majorité des nouveaux contrats ce trimestre —, l’activité dans les segments des grandes superficies s’est accélérée. Au cours du premier semestre de 2026, les transactions dépassant 25 000 pi. ca. ont augmenté de 16,8 % à l’année à année (A/A), l’activité de location pour les espaces de plus de 125 000 pi. ca. ayant bondi de 45,2 % par rapport au premier semestre de 2025. En termes de superficie louée, la demande est restée tirée par les locataires des secteurs de la fabrication et du transport/entreposage. Alors que le volume de location dans le secteur manufacturier est resté stable par rapport aux six premiers mois de 2025, les utilisateurs des secteurs du transport et de l’entreposage ont connu une croissance significative, la superficie louée ayant augmenté de 49,2 % en A/A.

L’offre nouvelle a totalisé près de 3,6 msf ce trimestre, portant les livraisons depuis le début de l’année à 5,6 msf — bien en deçà des 10,5 msf achevés au cours de la même période l’année dernière. Les projets spéculatifs continuent de dominer l’offre nouvelle, représentant environ 86,0 % de l’ensemble des livraisons enregistrées à ce jour en 2026. Bien que les projets spéculatifs achevés ce trimestre n’aient été pré-loués qu’à 29,4 % à la livraison, la forte demande pour le parc existant a absorbé les nouvelles surfaces inoccupées, empêchant ainsi toute pression à la hausse significative sur le taux de vacance global, conformément aux tendances observées au trimestre dernier.

Malgré d’importantes livraisons ce trimestre, l’activité de construction est restée pratiquement inchangée d’un trimestre à l’autre, à 24,6 msf. Les projets spéculatifs continuent de représenter une part plus importante de la superficie en construction, bien que l’écart entre les projets spéculatifs et les projets sur mesure se soit considérablement réduit par rapport à l’année dernière. Alors que les projets de moins de 300 000 pi. ca. dominent toujours le portefeuille de projets, l’activité liée aux projets de plus grande envergure prend de l’ampleur, avec six projets dépassant ce seuil dont la construction a débuté jusqu’à présent en 2026 — répartis à parts égales entre la construction spéculative et la construction sur mesure.