Share: Share on Facebook Share on Twitter Share on LinkedIn I recommend visiting cushmanwakefield.com to read:%0A%0A {0} %0A%0A {1}
The future of the office in Belgium The future of the office in Belgium

Inzichten

De toekomst van kantoren in België

In dit artikel analyseren we hoe de toekomst van het kantoor eruit zal zien. Wij laten u zien hoe kantoorruimte ook in de toekomst een toegevoegde waarde zal hebben voor werknemers en werkgevers.

Is er een nieuw paradigma in de maak voor het kantoor en de werkruimte?

Overzicht:

  1. Enkele cijfers
  2. Op territoriaal niveau zouden de gebruikers hun vestigingsstrategie kunnen herzien
  3. Voor gebouwen zijn criteria als duurzaamheid, connectiviteit en flexibiliteit voortaan onmisbaar
  4. De werkruimte moet volledig opnieuw worden ingericht om aan de behoeften van de gebruikers te voldoen en talent te verwelkomen en te houden

Het is al enkele jaren dat de werknemer en zijn of haar welzijn centraal staan bij het inrichten van werkplekken. De COVID-19-pandemie, de opeenvolgende lockdowns en de verschillende maatregelen van de regering hebben geleid tot een volledige andere manier van werken, en hebben werkgevers en werknemers gedwongen om veel vaker een beroep te doen op telewerk. Veel bedrijven hebben zichzelf opnieuw moeten uitvinden en hebben hun functioneringssysteem moeten herzien. 

Uiteraard heeft elke activiteitensector zijn eigen specifieke kenmerken en uitdagingen, maar het blijkt wel mogelijk om enkele richtsnoeren in kaart te brengen voor het toekomstige tertiaire vastgoedlandschap in België, met name voor wat betreft de organisatie van het grondgebied en de ligging van de zogenaamde administratieve zones, het ontwerp en de bouw van gebouwen en werkplekken, vooral met het oog op de flexibiliteit, de aanpasbaarheid en het welzijn. 

Cushman & Wakefield Design + Build besliste om deze verschillende elementen van naderbij te bekijken en op zoek te gaan naar trends voor de toekomst van kantoren in België en in Brussel. 

 


1. Enkele cijfers

Volgens de “Experience per Square FootTM @home” studie die werd gerealiseerd door Cushman & Wakefield, en waarbij 125.000 werknemers in 99 landen werden ondervraagd, blijkt dat het collectief en gedwongen telewerk niet heeft geleid tot een productiviteitsverlies voor de bedrijven. De meerderheid van de ondervraagde personen (90 %) vindt dat hun werkgever vertrouwen heeft in het werk dat zij doen. 75 % van hen is zelfs van mening dat hun concentratie niet wordt beïnvloed door het feit dat ze telewerken. Eén duidelijke conclusie overheerst: bijna 80 % van de ondervraagde personen vindt dat het telewerkbeleid moet worden uitgebreid. In extremis zou die reflectie en die bereidheid bij de werknemers een pleidooi kunnen genereren voor een massale vermindering van het aantal werkplekken. Sommigen opperden zelfs een vermindering van de voorraad en de bezettingsgraad met meer dan 50 % in de komende jaren. 

Bepaalde factoren pleiten echter voor een (massale) terugkeer naar kantoor: interactie met de collega's, verlies van identiteit en gehechtheid aan de bedrijfscultuur, gebrek aan innovatie en aan leren zijn allemaal elementen die de werkruimte van morgen zullen definiëren of herdefiniëren.

Uit verschillende studies van Cushman & Wakefield blijkt dat er een nieuw evenwicht moet ontstaan, een nieuw ecosysteem waarbij mensen thuis, op kantoor en op een aantal andere plaatsen (evenementenruimten, cafés, coworkingcentra, ...) kunnen werken. Een goed begrip van deze verwachtingen en noden wordt alsmaar belangrijker om talent aan te trekken, en vooral te behouden. 

Dit nieuwe evenwicht zal gevolgen hebben op verschillende niveaus: op territoriaal niveau, op het niveau van de gebouwen en ten slotte op het niveau van de kantoorruimten. 


2. Op territoriaal niveau zouden de gebruikers hun vestigingsstrategie kunnen herzien

De plotse toename van telewerk ingevolge de verschillende lockdowns, heeft de weg geopend voor nieuwe strategieën voor het vestigen en innemen van werkruimtes. De mogelijkheden om thuis of op kantoor te werken, de opkomst van coworkingcentra, de opkomst van zogenaamde ‘derde plaatsen’, plaatsen waar men naast op kantoor of thuis, kan werken in bijvoorbeeld een café, in combinatie met de groeiende behoefte aan flexibiliteit van de werknemers, moeten op termijn leiden tot een grondige verandering van het kantoorlandschap in België en Brussel. 

Deze flexibiliteit zou in eerste instantie op Belgisch niveau kunnen leiden tot een nieuwe verdeling van kantorenclusters. Hoewel Brussel met meer dan 13 miljoen m2 bebouwde ruimte op zijn grondgebied de belangrijkste economische plek van het land is en zal blijven, en bedrijven er hun hoofdzetel zullen houden, zou het kunnen dat sommige bedrijven beslissen om bijkomende centra te openen om dichter bij hun ‘arbeidskrachten’ te zijn. Meer aanwezigheid in het hele gebied kan meer nieuwe talenten opleveren. Omdat de ‘werkkrachten’ de nabijheid van wonen-werken wellicht minder belangrijk vinden, zullen bedrijven zich wellicht eerder vestigen in steden met universiteiten (om dichter bij mogelijke talenten te zijn) en/of in steden met een betere levenskwaliteit of een meer toegankelijke huisvesting bijvoorbeeld. Zo zou er in de komende jaren een grotere spreiding van de kantoren over het grondgebied kunnen ontstaan en een tendens naar een meer gedecentraliseerd of zelfs herverdeeld netwerk voor het grondgebied. 

The Workplace Ecosystem

 

Op het niveau van de grote kantorencentra in ons land, zou de trend omgekeerd kunnen zijn. Omdat werknemers minder vaak naar kantoor zouden kunnen komen, zouden we moeten streven naar een hercentralisatie van kantoren rond verkeersknooppunten om ze voor meer mensen toegankelijk te maken. Deze behoefte aan toegankelijkheid wordt nog versterkt door de doelstellingen inzake duurzaamheid die zouden moeten bijdragen tot een (her)concentratie rond de belangrijkste stations en/of openbare vervoerscentra, en er aldus zouden kunnen toe leiden dat sommige bedrijven terugkeren naar het stadscentrum, verscheidene jaren nadat zij dat centrum hebben verlaten. 

Die beweging zou ook moeten worden versterkt door het feit dat de werknemers, die minder vaak naar kantoor komen, alle inherente functies in de onmiddellijke nabijheid van het kantoor willen hebben, zoals de aanwezigheid van winkels en voorzieningen, restaurants en cafés, ... Op deze manier zouden die zogenaamde ‘stedelijke’ vestigingen kunnen worden versterkt door dit nieuwe model. Er moet echter op gewezen worden dat de overheid een doorslaggevende rol zal moeten spelen bij deze verdeling van de functies op het niveau van de stad, en er aldus voor moet zorgen dat deze voldoet aan de doelstellingen van duurzame ontwikkeling, een betere mobiliteit voor iedereen bevordert, de mix van functies versterkt en aldus de aantrekkelijkheid van de stad boost met een goede ruimtelijke ordening. Deze nieuwe stedelijke dynamiek zal pas op lange termijn zichtbaar worden, maar er moet nu al op gezamenlijke wijze over worden nagedacht. 


3. Voor gebouwen zijn criteria als duurzaamheid, connectiviteit en flexibiliteit voortaan onmisbaar

Op het niveau van de gebouwen is het duidelijk geworden dat de criteria van duurzaamheid en milieu-efficiëntie, maar ook van flexibiliteit en aanpassing aan de tijd en de gebruiksmogelijkheden, de belangrijkste elementen zijn om de klimaatuitdagingen aan te gaan.

Aangezien gebouwen een aanzienlijke impact hebben op de wereldwijde koolstofuitstoot, maar ook op de water- en andere energiekosten, zouden milieuvriendelijkere bouw- en gebruiksmogelijkheden moeten helpen om de doelstellingen van de Europese Unie inzake koolstofneutraliteit tegen 2050 te halen. Er bestaan al tal van normen om deze verschillende doelstellingen te halen (LEED, BREEAM, CO2-neutraal ...) die allemaal moeten leiden tot duurzamere gebouwen. Het is ook duidelijk dat het werken met een certificering ook positief is voor de eigenaars en investeerders omdat gecertificeerde gebouwen hogere huren, minder leegstand, een snellere verhandeling en hogere verkoopprijzen opleveren dan andere gebouwen. 

De beste prestatieniveaus zullen echter een minimum zijn om de doelstellingen te halen die door de autoriteiten werden vastgelegd. En verder blijken circulariteit en urban mining* tijdens het bouwproces voortaan doorslaggevend te zijn voor het toekomstige succes van een gebouw. 

Naast deze milieucriteria zijn er nog andere nieuwe certificeringen van allerlei aard, die gericht zijn op het welzijn van de gebruikers (WELL-certificering, Air Score), de connectiviteit van gebouwen (Wiredscore, Access+i), het respect voor de biodiversiteit in de stad (Biodivercity), ... Deze verschillende certificeringen zijn allemaal verkoopargumenten, zowel voor toekomstige eigenaars als voor toekomstige gebruikers. 

De flexibiliteit en het kunnen aanpassen van gebouwen aan de tijd en aan verschillende gebruiksmogelijkheden zal ook een centraal element worden bij het ontwerpen van gebouwen. Het zijn twee factoren die het mogelijk maken hun levenscyclus zoveel mogelijk te verlengen en zo de milieueffecten te beperken (we weten dat 75 % van de koolstofemissies van een gebouw tijdens de bouw en de sloop ervan plaatsvindt). Zo zou de voorkeur moeten worden gegeven aan ontwerpen die een verandering van bestemming mogelijk maken (bijvoorbeeld van kantoor naar woonhuis of hotel), of zelfs worden opgelegd wanneer een bouwvergunning wordt uitgereikt. Om aan deze groeiende behoefte aan flexibiliteit tegemoet te komen, zijn nieuwe administratieve procedures, zoals het uitreiken van bouwvergunningen zonder bestemming zinvol en verdienen deze door de bevoegde autoriteiten grondig te worden bestudeerd. 

Aangezien de eisen die aan de werkplek worden gesteld drastisch zullen veranderen, moeten niet alleen de buitenkant en de structuur van het gebouw kunnen worden aangepast, maar zullen ook de binnenruimtes toonaangevend moeten zijn qua aanpasbaarheid en modulariteit, dit wil zeggen, ze moeten kunnen worden aangepast voor het creëren van samenwerkingszones, vergaderzalen, amfitheaters, formele en informele ontmoetingsplaatsen, ontspannings- en opleidingsruimtes, en traditionele werkplekken. 

De gebouwen van de toekomst moeten ook toegang hebben tot groene buitenruimten, ze moeten een maximum aan natuurlijk licht bieden, een goede verluchting, de binnentemperatuur moet kunnen worden geregeld, ... Nieuwe technologieën zijn een bepalend element om de meeste van deze verschillende aspecten te kunnen regelen. 

*Urban mining is het proces van het terugwinnen en het hergebruiken van de materialen van een stad. Deze materialen kunnen afkomstig zijn van gebouwen, infrastructuren of producten die verouderd zijn.


4. De werkruimte moet volledig opnieuw worden ingericht om aan de behoeften van de gebruikers te voldoen en talent te verwelkomen en te houden

Het spreekt voor zich dat de werkruimte van de toekomst er helemaal anders moet uitzien. Duurzaamheid wordt ook essentieel bij de inrichting. We moeten ons richten op de circulaire economie en op het gebruik van meer verantwoorde en meer kwalitatieve materialen. Ook het integreren van planten en andere natuurlijke elementen op de werkplek mag niet worden vergeten. Men dient de voorkeur te geven aan flexibele kantoren met royale plafondhoogtes, ruime zones, en er moet bijvoorbeeld worden gedacht aan een nieuwe manier om werknemers door de ruimtes te leiden. 

Vandaag is het niet langer een kwestie van denken op korte termijn, het ontwerp van de kantoren moet handig zijn zodat ze gemakkelijk kunnen worden aangepast aan de toekomstige noden van de gebruikers en aan de evolutie van de onderneming. 
Vandaag de dag is er geen duidelijk onderscheid meer tussen een werkplek en een huis. De kantoorruimte moet nu worden gezien als onderdeel van een ecosysteem en vereist een holistische aanpak. Dit maakt het creëren van werkruimtes en de sociale interacties daarbinnen complexer, en de aspecten inzake techniek, circulatie en esthetiek moeten zowel gunstig zijn voor de gebruiker, zijn productiviteit en zijn welzijn. 

Ten slotte is het ook duidelijk dat de relatie tussen de infrastructuur (het kantoor, de werkruimte) en het gebruik ervan een nieuwe dimensie krijgt. Het is voortaan moeilijk om een succesvolle ruimte te ontwerpen zonder de bijdrage van mensen met ervaring in die ruimte. De ervaring van de werknemer en het begrijpen van de werknemers zijn essentiële elementen voor de kantoorruimte van de toekomst. Dit heeft ook geleid tot het ontstaan van nieuwe functies binnen de bedrijven, zoals ‘Happiness managers’, die verantwoordelijk zijn voor het welzijn en het sociale leven van alle werknemers. 

Het is dus duidelijk dat het kantoor een belangrijk element zal blijven van het stedelijk landschap van de stad van de toekomst. Maar het zal er anders uitzien: het zal multifunctioneel moeten zijn, flexibel, aanpasbaar, gericht op de gebruiker, het zal een reeks aanvullende diensten moeten bieden om het verschil te maken en zo de gebruikers terug naar kantoor te lokken.  

Cushman & Wakefield bracht samen met senior onderzoekers van de George Washington University (GWU) verschillende rapporten uit waarin de geschiedenis en de toekomst van het kantoor onder de loep worden genomen. Ze werden opgesteld a reactie op de ongekende impact van de coronapandemie op de markt voor kantoorruimten.

Het eerste verslag – 'Purpose of Place: History and Future of the Office' – boog zich over bestaande academische literatuur om de voordelen van thuis- en kantoorwerk te onderzoeken. De belangrijkste onderzoekspunten in dit kader:

 Productivity

1. Productiviteit

  Creativity

2. Creativiteit en innovatie

Branding

3. Bedrijfscultuur en branding

  Satisfaction

4. Betrokkenheid en tevredenheid van werknemers

  Conversation

5. Beloopbare ruimtes 

 

 

De coronapandemie zette de werking van bedrijven wereldwijd op zijn kop. Veel werknemers moesten thuis plots een werkruimte inrichten. Met tonnen flexibiliteit en creativiteit slaagden menig vindingrijke werkgevers en werknemers erin manieren te bedenken om met dit nieuwe gegeven om te gaan. In bepaalde sectoren konden bedrijven daardoor gewoon blijven draaien. 

Dit lukte al wat beter in landen die al een gevestigde thuiswerkcultuur hadden, maar ook over de vereiste ondersteunende technologische infrastructuur beschikten. Voor het uitbreken van de coronacrisis stond België op de 4de plaats, in zowel de EMEA als Europa, in de lijst met het aantal beroepen dat op afstand kan worden uitgevoerd. In een enquête uit 2019 over thuiswerken in Europa antwoordde 24,6% van de Belgen dat ze soms thuiswerken. Daarmee komt België nu op de 9de plaats van de 35 landen.

Maar zelfs in landen die minder goed konden meeveren met de veranderende situatie werd duidelijk dat productiviteit overal mogelijk is, zolang je maar over de juiste communicatietechnologieën beschikt. De pandemie bracht drastische veranderingen mee in onze manier van leven en ook financiële onzekerheid. Maar mensen ontdekten ook de voordelen van dat thuiswerk.

Werknemers waren bijvoorbeeld verlost van vermoeiend woon-werkverkeer. Ze kregen meer autonomie en flexibiliteit over hoe, wanneer en waar ze konden werken. En ze genoten van meer tijd thuis. De communicatie-infrastructuur versnelde een 'nieuw normaal' dat werknemers voor nieuwe keuzes stelde. Ze riep ook vragen op over de oude manier van werken, inclusief het fundamentele doel van de kantoorruimte zelf. Werkgevers zagen de kans om hun overheadkosten te verminderen door af te zien van overbodige en dure kantoorruimte, vaak gelegen in dure, centrale stadsgebieden. In Brussel lag de benutting in 2020 bijvoorbeeld al 50% lager dan in 2019.

Desondanks suggereren de bevindingen van ons verslag dat het onwaarschijnlijk is dat het door COVID-19 geïnduceerde experiment met thuiswerk ongewijzigd zal worden voortgezet in een post-coronawereld. De getuigenis over het effect van langdurig telewerken op de productiviteit is gemengd, omdat veel mensen gewag maken van negatieve ervaringen als het aankomt op creativiteit en innovatie. Een belangrijke troef van creatieve en op kennis gebaseerde sectoren is dat collega's vaak spontane gesprekken en geïmproviseerde vergaderingen houden. En die worden fors bemoeilijkt wanneer ze thuis moeten werken. Een kantoor met een juiste inrichting vergemakkelijkt en moedigt deze toevallige ontmoetingen tussen collega's aan, waardoor kennis en ideeën vrij circuleren.

De duur van het thuiswerk kan ook een negatieve impact hebben op het welzijn van werknemers, waardoor het gevoel van sociaal isolement door de coronacrisis nog wordt versterkt. Deelnemers aan onze focusgroep zeiden uit te kijken naar een terugkeer naar kantoor om weer onder collega's te zijn. Het samenwerken en zich verbonden voelen met collega’s is wat volgens hen ontbrak aan de thuiswerkregeling. Ze spraken over thuiswerk-vermoeidheid en dan vooral als het ging om eindeloze videovergaderingen. Ze hadden het ook over de schade die digitaal werken aan de bedrijfscultuur berokkent. De helft van de deelnemers aan onze enquête zei het moeilijk te vinden zich daarmee te identificeren. 

De door het coronavirus meegebrachte werkregelingen zullen blijven veranderen in de post covid wereld. Er zal echter wel een belangrijke verschuiving plaatsvinden in het doel van het kantoor. 

De werkplek-ecosystemen van de toekomst 

Sara Staels, hoofd Workplace Strategy, voegt hieraan toe: "Menselijke verbondenheid en sociale binding lijden eronder en dat heeft een impact op de bedrijfscultuur en het leren."

In de toekomst zullen de kantoren deze bevindingen moeten integreren:

  • Een mix van werken op kantoor en op afstand optimaliseert de productiviteit.
  • Werknemers willen keuze en vrijheid, maar weinigen willen volledig vanuit huis werken.
  • Het gedwongen thuisblijven heeft ook grote gevolgen voor jonge en nieuwe werknemers, die kansen voor begeleiding en groei mislopen.
  • Een reeks gemeenschappelijke ruimten initieert innovatie en creativiteit.
  • Het welzijn van werknemers moet in alle stadia prioriteit krijgen.
  • De juiste werkplekinrichting zal talent aantrekken en genereert in het bedrijf een ruimere circulatie van ideeën en kennis.

Sara Staels, hoofd Workplace Strategy, geeft haar visie op de werkplek van de toekomst:  

"De werkplek zal niet langer één locatie, maar een heel ecosysteem zijn. Dat zal bestaan uit thuiswerkopties, een hoofdkantoor met een reeks ontmoetingsruimtes van verschillende grootte en gedeelde faciliteiten, lokale hubs, coffeeshops en co-workingruimten. Mensen zullen werken hoe en waar ze willen, afhankelijk van hun taken, stemming en activiteiten. Technologie zal meer dan ooit de ruggengraat van het kantoor vormen en het ecosysteem bij elkaar houden. Bij de (re)organisatie van hun toekomstige kantoren zullen bedrijven hiermee rekening moeten houden."

Werkplek en welzijn van werknemers 

Wij zijn van mening dat de retoriek rond 'nieuwe manieren van werken' te veel gericht is geweest op productiviteit, ten koste van een ontwerp waarin de mens centraal staat. In de tertiaire economie van vandaag, die alle creatieve, technologische en op kennis gebaseerde sectoren omvat, identificeren werknemers zich steeds meer met hun werk. Zij vinden betekenis in deze identiteit en de link ervan met de organisatie waarvoor zij werken. Een gevoel van verbondenheid met hun werkplek is voor werknemers dan ook steeds belangrijker geworden. Zij willen dat de werkplek hun waarden weerspiegelt en inspeelt op hun behoefte om erbij te horen. Dit won vooral aan belang toen de gevolgen van het sociale isolement tijdens de pandemie zich lieten voelen.

Hoewel de job zelf en de organisatiestructuur van het bedrijf hiertoe kunnen bijdragen, moeten bedrijven ook rekening houden met de invloed van de fysieke omgeving waarin hun personeel werkt. Die heeft namelijk een impact op het welzijn en de productiviteit van werknemers. Het verband tussen de twee werd goed gedocumenteerd door de wetenschap. Daar komt nog bij dat pas afgestudeerden zullen kiezen voor een werkplek die volgens hen kan voorzien in hun noden. Om talent aan te trekken en te behouden moet elke doordachte werkplekstrategie het welzijn van werknemers dus serieus nemen. 

Sara Staels, hoofd Workplace Strategy, over het belang van welzijn op de werkplek: "Welzijn op de werkplek is nog nooit zo belangrijk geweest. Het kantoor moet aan de verwachtingen van de werknemers voldoen om ze naar het kantoor te krijgen." 

"Het kantoor van morgen moet de nieuwe generatie ruimte voor persoonlijke groei geven én moet het voor ze mogelijk maken een sociale community uit te bouwen. Dat geldt des te meer nu de beperkingen in sociaal contact zo'n negatieve gevolgen hebben. Het moet dus een gevoel van samenhorigheid creëren, alle partijen samenbrengen en ze uitnodigen om mee te bouwen aan een community. Het moet dynamisch, flexibel, wendbaar en verbonden zijn. De nieuwe generatie verwacht nu dat haar werkomgeving een kwaliteitsvolle ruimte is waar ze trots op kan zijn. Het is het epicentrum van het sociale leven, esthetisch aantrekkelijk en gecultiveerd, maakt zinvolle uitwisselingen mogelijk en schenkt voldoening." 

Contacts

Cedric Van Meerbeeck
Cédric Van Meerbeeck

Head of Research & Marketing
Brussels, Belgium


+32 2 510 08 27

Download vCard

Nicolas Chapelle
Nicolas Chapelle

Workplace Expert
La Hulpe, Belgium


Download vCard

Laatste MarketBeats

Brussels Office Marketbeat
Office Brussels Marketbeat

Office Marketbeat is a summary of the Brussels office property sector providing comment on recent trends as well as market data and analysis.

DOWNLOAD

Belgium Regional Office Marketbeat
Regional Office Marketbeat

Office MarketBeat is a brief summary of the office sector in key cities across Belgium, providing comment on recent trends as well as market data and analysis.

DOWNLOAD

Laatste insights

The Belgian industrial and logistics market
Insights • Logistics

The Belgian industrial and logistics market

Some updated insights on the Belgian industrial and logistics market. 

2/21/2022
Brussels Office Marketbeat
Insights • Economy

Belgium Real Estate Market View

A regular update on the commercial real estate market in Belgium.
Cédric Van Meerbeeck • 3/25/2021
E-commerce Logistics in Belgium in 2020
Insights • Logistics

E-commerce logistics in Belgium

The path of e-commerce logistics in Belgium has not been as straightforward as elsewhere. Nevertheless, 2020 and the unprecedented lockdown caused by the COVID-19 pandemic was the year Belgians well and truly discovered the potential of online retail. We use this opportunity to examine the story so far in logistics as well as what the future holds.
Shane O'Neill • 12/9/2020

VINDT U NIET WAT U ZOEKT?

Neem contact op met een van onze medewerkers 
With your permission we and our partners would like to use cookies in order to access and record information and process personal data, such as unique identifiers and standard information sent by a device to ensure our website performs as expected, to develop and improve our products, and for advertising and insight purposes.

Alternatively click on More Options and select your preferences before providing or refusing consent. Some processing of your personal data may not require your consent, but you have a right to object to such processing.

You can change your preferences at any time by returning to this site or clicking on Cookies.
More Options
Agree and Close
These cookies ensure that our website performs as expected,for example website traffic load is balanced across our servers to prevent our website from crashing during particularly high usage.
These cookies allow our website to remember choices you make (such as your user name, language or the region you are in) and provide enhanced features. These cookies do not gather any information about you that could be used for advertising or remember where you have been on the internet.
These cookies allow us to work with our marketing partners to understand which ads or links you have clicked on before arriving on our website or to help us make our advertising more relevant to you.
Agree All
Reject All
SAVE SETTINGS