Share: Share on Facebook Share on Twitter Share on LinkedIn I recommend visiting cushmanwakefield.com to read:%0A%0A {0} %0A%0A {1}
The investment market in Belgium The investment market in Belgium

Inzichten

De investeringsmarkt in België

Ontdek onze regelmatige update over commerciële vastgoedinvesteringen in België voor kantoren, retail, industrieel en logistiek sectoren. 

Investeringsmarkt: welke perspectieven voor 2021, na een atypisch jaar 2020?

2020 was in alle opzichten een atypisch jaar. De wereldwijde COVID-19-pandemie heeft aanzienlijke  gevolgen gehad op de economie, zowel lokaal als mondiaal. Geen enkele  sector of activiteit wist eraan te ontkomen. De veranderingen in onze levenswijze en de manier waarop we werken en consumeren had dus ook een impact op de verschillende sectoren en spelers in de vastgoedwereld1.

De investeringsmarkt vormde geen uitzondering. Allerhande veranderingen werden doorgevoerd en zullen de komende jaren leiden tot een aanzienlijke verandering van die markt. 

We blikken terug op een onvoorstelbaar jaar 2020 en de gevolgen voor de toekomst van de professionele vastgoedmarkt in België. 

1Zie ook de andere artikelen die we recent publiceerden over de kantoren- en kleinhandelsmarkt 

1. 2020, recordjaar op de investeringsmarkt 

6 miljard euro aan investeringen. Nooit eerder werd die symbolische kaap op de Belgische investeringsmarkt overschreden. Dit is het resultaat van tal van factoren:

  • Tot vóór Covid hadden we een bruisende investeringsmarkt met een toenemende belangstelling bij alle spelers, van lokale privé-investeerders tot institutionele fondsen die wereldwijd actief zijn;
  • Het gunstige beleid van de Europese Centrale Bank, gericht op het stimuleren van de economie ;
  • Vierkante-meterprijzen die we op Belgisch niveau nog maar zelden gezien hadden;
  • Uitzonderlijke transacties, waaronder de Financietoren, verkocht voor een recordbedrag van ruim 1,2 miljard euro, om maar één voorbeeld te geven.

2. Zeer uiteenlopende prestaties in de verschillende sectoren

Achter die uitzonderlijke cijfers ging een heel andere  realiteit schuil, afhankelijk van de sector in kwestie. Zo kende de kantorenmarkt, met ruim 3,5 miljard euro aan Belgische investeringen, een recordjaar omwille van  een grote belangstelling vanwege de nationale en buitenlandse beleggers. In de retailsector zagen we daarentegen een afname van de geïnvesteerde volumes met 30%, tot 684 miljoen euro voor het hele jaar 2020. De industrie en de logistieke sector kenden ook mooie resultaten, ruim 650 miljoen euro aan investeringen en een toenemende interesse bij tal van nationale en internationale spelers. De eerder als ‘alternatief’ bestempelde segmenten (rusthuizen, woningbouw,…) kregen ook meer belangstelling  en hebben een mooie toekomst voor zich. 

3. Het begrip ‘prime yield’ is achterhaald en marktkennis wordt onmisbaar 

In een wereld waar de intrestvoeten op hun laagste staan en het kapitaal  nooit groter was, zal de concurrentie voor de beste investering  toenemen en het rendement naar beneden duwen. 

Ondanks de Covid crisis en de impact ervan op de economische groei, stellen we vast dat er steeds belangstelling bestaat voor de verschillende vastgoedsectors , afhankelijk van het risicoprofiel van de investeerders. 

En hoewel de prime yield altijd een referentiepunt zal blijven, is het toch marktkennis die voor investeerders fundamenteel is. Cédric Van Meerbeeck, Partner en hoofd van Research & Marketing bevestigt dat: “In de huidige context zijn de investeerders continu op zoek naar meer informatie om hun business case op te stellen, investeringsbeslissingen te nemen en vooral te weten aan welke prijs te investeren. Voor ons is het essentieel om onze investeerders dat vertrouwen te kunnen geven en daarvoor is een uitgebreide marktkennis cruciaal. Naast de mogelijkheid om een maximum aan vergelijkingspunten te kunnen geven, is inzicht in de specifieke karakteristieken van elke transactie van belang om onze klanten optimaal te kunnen adviseren. Met deze redenering hebben we een nieuwe reeks aan instrumenten ontwikkeld om beslissingen te vergemakkelijken. Deze zijn stuk voor stuk up-to-date, interactief en houden rekeningen met de ligging van het pand, de gebruikers ervan en de concurrentiële context… Dankzij deze instrumenten zullen investeerders altijd de prijs betalen die zij optimaal achten, ongeacht hun positionering  ten opzichte van een theoretische referentie als de prime yield”. 

4. Kantorensector naar nieuwe records in 2021

Ondanks de nooit geziene omstandigheden en de aanhoudende onzekerheid blijven de Belgische en buitenlandse investeerders begin 2021 nog altijd grote belangstelling hebben voor Brussel en België. Het moet gezegd worden dat België, hoewel de rendementen gezakt zijn tot een historisch lage 4%, nog steeds aantrekkelijk blijft in vergelijking met andere Europese markten. Bepaalde Europese steden registreren prime yields onder de 3%, voor gelijkaardige producten. 

Bovendien leven we in een context die van de kantorenmarkt de komende maanden en jaren drastische veranderingen zal eisen, maar waarin ook nieuwe investeringsopportuniteiten zich zullen voordoen. Marc-Antoine Buysschaert, Partner en hoofd van Capital Markets Office, bevestigt: “de economische crisis die het gevolg is van deze pandemie zal velen die zelf eigenaar zijn van hun pand verplichten om hun vastgoed van de hand te doen, op zoek naar liquide middelen. We zullen de komende maanden meer sales & lease-back zien, met als gevolg daarvan mooie opportuniteiten voor investeerders. Ook blijkt een nieuwe categorie van investeringen momenteel erg in de smaak te vallen. We hebben het over ‘forward funding’ of ‘forward commitment’. Meer en meer investeerders zijn op zoek naar kantoorprojecten met bouwvergunning, om te investeren in nagelnieuwe hoogkwalitatieve kantoorprojecten die voldoen aan de hoogste normen op het vlak van efficiëntie en energiezuinigheid. We hebben onlangs volgens die structuur in het hartje van de Leopoldwijk de transactie ‘The First’ afgerond en ik kan u nu al aankondigen dat voor 2021 nog dergelijke projecten in de pijplijn zitten”. 

Ook blijken investeerders zich weer meer te focussen op zogeheten ‘core’ producten, dit zijn de meest kwalitatieve gebouwen, op de beste ligging, of met de grootste zekerheid op vlak van verhuring. M.a.w een combinatie van verscheidene van die kenmerken. Marc-Antoine Buysschaert besluit hierover: “we krijgen veel vragen van spelers die op zoek zijn naar investeringen in België. Terwijl de reisbeperkingen ons wel verplicht hebben om op zoek te gaan naar nieuwe manieren om een gebouw op de markt te brengen, hebben ze geenszins de honger van de investeerders afgeremd. De prime yields die voor de kantoormarkt momenteel rond 4% liggen zouden in de loop van 2021 dus wel eens een nieuwe verlaging kennen."  

5. Ondanks de huidige onzekerheid blijft de retail sector nog mooie kansen bieden 

2020 was een moeilijk jaar voor de retailsector. Herhaalde sluitingsverplichtingen  weegt zwaar op de commerciële activiteit en op de omzetcijfers. Sommigen zullen definitief hun deuren moeten sluiten . COVID-19 heeft ook tendensen versterkt die al eerder aanwezig waren, zoals de toenemende concurrentie van  online shoppen en veranderingen in het consumptiegedrag. Toch blijven de Europeanen en de Belgen hun fysieke winkels waarderen. In het shoppinggedrag van de Belgische bevolking nemen stenen winkels nog een voorkeursplaats in.  

Hoewel de investeerders zich terughoudender opstellen om in de retailsector  te beleggen, liggen hier in de huidige context toch mooie opportuniteiten  te wachten. De retail is wel in toenemende mate een kwestie van gedetailleerde  marktkennis, maar ook inzicht in locaties, opkomende  sectoren mogelijkheden op het vlak van reconversie van vastgoed. 

De ‘textiel’-sector kreeg de meeste klappen door de gezondheidscrisis en een sneeuwbaleffect maakt dat de waarde in het hele segment ‘High Street & Shopping Centre daaronder te lijden heeft. Het zijn die twee marktsegmenten waar de grootste huurprijscorrecties werden toegepast, in de grootteorde van 20 à 30%, vergeleken met 2019. De impact strekte zich uit tot de rendementspercentages die weer de hoogte ingaan. Ze liggen op zo’n 4% in de beste winkelstraten en rond 4,4% voor de beste shoppingcentra. Volgens onze verwachtingen kunnen voor het jaar 2021 nieuwe beperkte stijgingen verwacht worden. Volgens Arnaud de Bergeyck, International Partner en hoofd van Capital Markets Retail bieden  zich voor de investeerders wel nieuwe opportuniteiten aan: “ondanks de pandemie zijn we erin geslaagd om in de loop van 2020 mooie transacties af te ronden in de binnenstedelijke winkelsector, de ‘high streets’, onder meer met de verkoop van de Primark op  de Elsensesteenweg. Het klopt wel dat het voornamelijk de kleinere volumes zijn (beneden de 3 miljoen euro), waar vlot een positieve oplossing voor wordt gevonden. Bij de grotere volumes nemen de transacties meer tijd in beslag. Deze verreisen ook  meer analysewerk om ze tot een goed einde te brengen. In 2021 zullen zich echter ook nog andere investeringsmogelijkheden voordoen in deze sector. Zo bereiden we momenteel de start van verschillende verkopen voor, die allemaal in de loop van het jaar afgerond zouden moeten worden”.

Anders dan de ‘High Streets & Shopping Centres’ die afwisselende prestaties noteren, gaat het vloeiend voor de buitenstedelijke gelegen handelszaken. Dat heeft op zijn beurt positieve resultaten voor de investeringsmarkt. De investeerders tonen zich zeer duidelijk enthousiaster  voor ‘retail parks’, een buitenstedelijk park handelspanden, zeker als zich in de omgeving ook een voedingszaak bevindt. Arnaud de Bergeyck is het daarmee eens: “nooit eerder was de interesse in dit type product zo groot als momenteel. Dit is trouwens de enige subsector waar geen correcties van yields werden toegepast en deze zouden in de loop van 2021 ook stabiel moeten blijven en op bepaalde locaties zelfs dalen. Bovenop de grootste transactie van het jaar, de verkoop van Olen Shopping Park, waarvoor we in 2020 als makelaar zijn opgetreden, registreerden we nog tal van andere transacties. Vele binnenstedelijke - buitenstedelijke gelegen handelspanden zullen in de loop van 2021 een verandering van eigenaar kennen."

6. De industriële en logistieke sector in ‘pole position’ bij investeringswensen 

De logistieke sector heeft de wind in de zeilen en heeft de afgelopen jaren indrukwekkende reslutaten verwezenlijkt. Bovendien stond hij ook in 2020 in de schijnwerpers, door de snelle expansie van het onlinewinkelen, dat ook voor de logistiek een rooskleurige toekomst inhoudt. Bart Vanderhoydonck, Associate en hoofd van Industrial, licht toe: “de logistieke markt is heel wat breder dan alleen e-commerce. Toch is het duidelijk dat het online winkelen in 2020 een vliegende start heeft genomen waar de komende jaren nog niet meteen een einde aan komt. We kunnen dus nieuwe ontwikkelingen verwachten aangezien de leegstandsgraad al historisch laag is.  De toenemende schaarste aan beschikbare grond duwt de prijzen ook omhoog”. 

Een verkoopsvolume van meer dan 650 miljoen euro noteerden de sectoren van de industrie en de logistiek in 2020. Dit indrukwekkende cijfer was het resultaat van tal van belangrijke transacties, zoals de overname van een logistieke portefeuille van AG Real Estate door Prologis of de verkoop van het logistieke centrum van Casa aan het einde van het jaar. De investeerders hebben zich massaal op deze sector gericht, zodra COVID-19 opgedoken was, met een indrukwekkende neerwaartse druk op de rendementen gedurende het hele jaar. De prime yields die eind 2019 nog rond de 5,10% schommelden zakten tegen eind 2020 tot 4,70%. En onze laatste inzichtingen tonen dat die evolutie in 2021 en 2022 nog niet tot stilstand komt. De prime yields evolueren binnenkort wellicht naar 4,25%. Maar Bart Vanderhoydonck besluit: “als er één sector is waar het begrip ‘prime yield’ achterhaald raakt is het wel de logistiek. Afhankelijk van de locatie, de kwaliteit van het pand, de exploitant, enz. zullen we in de loop van 2021 rendementen zien van 4% en wellicht ook onder die symbolische drempel”. 

7. Cushman & Wakefield begeleidt u in uw investeringsstrategie

In deze bijzondere omstandigheden staan we meer dan ooit aan uw zijde, klaar om u bij de verschillende stappen te begeleiden.

Het hele jaar 2020 lang hebben onze teams hun marktposities versterkt en advies verleend bij meer dan 80 investeringstransacties (voor een totale volume van EUR 2.4 bn), zowel voor lokale privé-investeerders als voor institutionele spelers van over de hele wereld, van hele kleine tot de allergrootste transacties:

  • De Financietoren, de grootste kantoorontwikkeling ooit in België
  • Olen Shopping Park, de grootste retailtransactie van 2020
  • De verkoop van de logistieke portefeuille van AG Real Estate aan Prologis

Dankzij onze teams van experts, samen met onze verfijnde  marktkennis en de ontwikkeling van nieuwe diensten en werkinstrumenten , ondersteunen wij u in uw investeringsstrategie. Aarzel niet om ons te contacteren met al uw vragen over vastgoed:

- Verkopen of investeren;
- Uw vastgoedportefeuille optimaliseren;
- Sales & lease back;
- Forward funding of forward commitment
-Enz.

Laatste insights

The Belgian industrial and logistics market
Insights • Logistics

The Belgian industrial and logistics market

Some updated insights on the Belgian industrial and logistics market. 

2/21/2022
Brussels office districts
Insights • Office

De Brusselse kantorenmarkt

Enkele insights over de huidige situatie van de belangrijkste kantorenmarkt in Brussel, alsook enkele vooruitzichten voor toekomstige gebruikers en investeerders over hoe deze gebieden zullen presteren op het vlak van verhuur en investeringen. 
4/8/2021
E-commerce Logistics in Belgium in 2020
Insights • Logistics

E-commerce logistics in Belgium

The path of e-commerce logistics in Belgium has not been as straightforward as elsewhere. Nevertheless, 2020 and the unprecedented lockdown caused by the COVID-19 pandemic was the year Belgians well and truly discovered the potential of online retail. We use this opportunity to examine the story so far in logistics as well as what the future holds.
Shane O'Neill • 12/9/2020

gerelateerde diensten

Capital Markets Offices
Ons team biedt een scala aan beleggingsadviesdiensten aan klanten die zich bezighouden met kopen, verkopen, investeren in, financieren of bouwen van onroerend goed.
Ontdek meer
Capital Markets Retail
Ons toonaangevende Retail Capital Markets-team biedt advies, uitvoering en beleggingsservices voor een uitgebreid netwerk van nationale en internationale klanten die betrokken zijn bij het kopen, verkopen, financieren of ontwikkelen van winkelvastgoed.
Ontdek meer
Business Development
Wat de uitdagingen van uw bedrijf ook zijn, met onze expertise brengt u de juiste ontwikkelingsstrategie in de praktijk om zo uitzonderlijke resultaten te behalen.
Ontdek meer

VINDT U NIET WAT U ZOEKT?

Neem contact op met een van onze medewerkers 
With your permission we and our partners would like to use cookies in order to access and record information and process personal data, such as unique identifiers and standard information sent by a device to ensure our website performs as expected, to develop and improve our products, and for advertising and insight purposes.

Alternatively click on More Options and select your preferences before providing or refusing consent. Some processing of your personal data may not require your consent, but you have a right to object to such processing.

You can change your preferences at any time by returning to this site or clicking on Cookies.
More Options
Agree and Close
These cookies ensure that our website performs as expected,for example website traffic load is balanced across our servers to prevent our website from crashing during particularly high usage.
These cookies allow our website to remember choices you make (such as your user name, language or the region you are in) and provide enhanced features. These cookies do not gather any information about you that could be used for advertising or remember where you have been on the internet.
These cookies allow us to work with our marketing partners to understand which ads or links you have clicked on before arriving on our website or to help us make our advertising more relevant to you.
Agree All
Reject All
SAVE SETTINGS