V každoročním žebříčku společnosti Cushman & Wakefield Main Streets Across The World 2019 se Česká republika již podruhé dostala do první dvacítky zemí řazených podle nejdražší nákupní ulice. Na 18. pozici ji vyzdvihla ulice Na Příkopě, v níž nejvyšší hodnota nájmu činí 235 eur za m2 a měsíc. Česko je jedinou zemí v regionu střední a východní Evropy, která se mezi top 20 letos (a loni poprvé) dostala, a potvrzuje tak absolutně dominantní pozici na středoevropském trhu.
V evropském i globálním měřítku se Praha řadí k nejatraktivnějším destinacím
Úspěch České republiky, tj. Prahy a její nejdražší nákupní ulice Na Příkopě, v celosvětovém srovnání má několik klíčových důvodů. Jedním z nich je koncentrace retailu na jednom místě – pražské centrum představuje kompaktní highstreetovou destinaci, již tvoří trojúhelník Václavské náměstí, Na Příkopě a Pařížská.
K dalším přednostem pražského centra se řadí velké množství lokálních i zahraničních návštěvníků, unikátní architektura zdejších nemovitostí, velké množství památek a turistických atrakcí, perfektní infrastruktura a dostupnost hromadnou dopravou. To vše přispívá k velice vysoké návštěvnosti, jež na nejrušnějším místě přesahuje 120 000 lidí denně.
Jan Kotrbáček, partner a vedoucí týmu pronájmu maloobchodních prostor pro střední a východní Evropu, Cushman & Wakefield: „Zdejší retailový trh je navíc oproti západním zemím poměrně mladý, kvalitní retail v mezinárodním rozsahu se zde buduje teprve posledních 30 let od pádu komunistického režimu. Proto má stále velký potenciál pro další zkvalitňování a zlepšování.“
Tabulka: Žebříček zemí podle nejdražších nákupních ulic
Velký význam mají i lokální makroekonomické a demografické parametry. V celé CEE stále roste HDP (v budoucnu má růst rychleji než na Západě), zvyšuje se také kupní síla místních obyvatel. Zároveň Česko těží z obrovského množství turistů – ti pro pražský retail generují 50 procent obratu. Praha si dlouhodobě drží pozici velice atraktivní a bezpečné turistické destinace, která se může chlubit 7,9 miliony návštěvníků a 18,3 milionu přenocování ročně. Význam Prahy umocňuje i vývoj pražského letiště, kde značně roste počet odbavených turistů – ten se za posledních 10 let téměř zdvojnásobil. Očekáváme, že tento trend bude pokračovat: Praha má ambici stát se hlavním dopravním uzlem pro celý region, zejména pokud jde o lety z Asie či Ameriky.
Česko zastává klíčovou pozici vstupní brány regionu i z pohledu retailu. Funguje tak pro značky, které do CEE nově vstupují – na českém trhu si mohou skvěle ověřit svůj budoucí úspěch. V poslední době tuto strategii zvolil např. Primark, který příští rok plánuje otevřít svou prodejnu v Praze.
Prémiové značky zase dlouhodobě preferují Pařížskou ulici, která reprezentuje pražský „prime luxury“ segment a hodnotou výše nájmu těsně následuje Příkopy. Loni v hlavní ulici středoevropského luxusního retailu, kterou Pařížská představuje, svůj obchod otevřela značka Celine a proslýchá se, že totéž v blízké budoucnosti učiní Chanel a další velké brandy.
Český retail není jen Praha – druhou nejvýznamnější destinací je centrum Brna, které za poslední rok učinilo značný pokrok. Těší se velkému zájmu gastronomických operátorů, za nimiž sem lidé cíleně chodí, v posledních letech je zde stabilní profil retailerů, zájem o zdejší maloobchodní prostory se zvyšuje. Kapacita se přitom bude dále rozšiřovat o další revitalizace území.
Hlavní trend: flagship stores
I pražský high street reaguje na trendy, které v poslední době hýbou celým maloobchodním trhem: „Skladba retailerů se proměňuje, vnímáme větší zájem ze strany segmentu leisure, který přináší turisticky atraktivní volnočasové koncepty, jako jsou třeba různá muzea, a ze sektoru F&B, tedy gastronomických provozoven. Konkrétním příkladem je Time Out Market se svým gastronomickým konceptem tržnice, která se stane součástí projektu Savarin v centru Prahy,“ vysvětluje Jan Kotrbáček.
Dalším klíčovým trendem je koncept tzv. flagship stores – dominantních obchodů, které kvantitu nahrazují kvalitou. Velké značky volí cestu méně prodejen, ale výraznějších, atraktivnějších, nabízejících zákazníkovi blízké setkání a zážitek se značkou, často ve formátu tzv. experience centra. Retaileři tak reagují mimo jiné na rostoucí konkurenci online nakupování – chtějí být zákazníkovi nablízku a nabídnout mu atraktivní fyzickou prezentaci. Proto velcí retailoví hráči potřebují být na klíčových místech, kde se jejich cílová skupina pohybuje a která nabízejí atraktivní, výjimečné prostředí, jež podtrhne exkluzivitu konceptu a značky samotné.
A Praha je pro to ideálním místem: její historické centrum má jedinečný genius loci, který funguje jako skvělá kulisa flagship storů. Je vhodným marketingovým nosičem této koncepce také díky tomu, že zdejší centrum žije 24 hodin denně, 7 dní v týdnu, 365 dní v roce. Všechny tyto výhody přitahují zájem velkých společností a značek – a jejich pozitivní ekonomické výsledky jsou pak zároveň signálem pro další retailery, že tento trh funguje.
Atraktivitu udrží kvalitní obchodní prostředí a veřejný prostor
Jan Kotrbáček: „Velcí hráči retailového trhu jsou dnes opatrnější, nedělají kompromisy, pro své obchody si vybírají pouze absolutně špičkové lokality a nemovitosti: centra měst nebo klíčová obchodní centra, se kterými se mohou asociovat a kde jejich prodejna umožní prezentovat velikost značky. Vzhledem k tomu, že Praha patří mezi dominantní destinace a vyvíjí se společně s trhem, vidím budoucnost jejího centra jako perspektivní a věřím, že si bude nadále držet svoji hodnotu.“
Velký vliv na tuto pozici Prahy má kvalita obchodního prostředí a veřejného prostoru. Velmi důležitým počinem v tomto směru je plánovaná revitalizace Václavského náměstí, která významným způsobem zvýší atraktivitu a hodnotu této destinace.
Český high street pak dále může podpořit i koncepční práce Prahy se svými návštěvníky. Má-li být naplněn potenciál, který turismus pro tento segment představuje, je třeba zaměřit se na zkvalitnění profilu přijíždějících turistů a necílit jen na kvantitu. Česká republika by se měla prezentovat jako kvalitní destinace a strategicky pracovat s takovou propagací, aby přilákala bonitnější klientelu, která pak u nás také více utratí.
Poznámky k metodice žebříčku Main Streets Across the World:
Výběr srovnávaných ulic: Do žebříčku se řadí 68 zemí podle nejvyššího dosahovaného nájemného v nejdražší nákupní ulici každé z nich. Za každou zemi je zařazena pouze jedna, nejdražší ulice – nejde tedy o absolutní žebříček nejdražších nákupních ulic světa (pak by pořadí bylo jiné a např. Česká republika by v něm nefigurovala na tak čelních příčkách, protože země umístěné před ním disponují vždy více různými ulicemi, jež jsou dražší než ulice Na Příkopě).
Pojem nejdražší ulice: Jedná se o nejdražší/nejatraktivnější nákupní třídy podle výše nájmu – ta odráží a určuje atraktivitu ulice. Žebříček nepracuje s cenami zboží, nejedná se tedy o nejdražší ulice z pohledu cen pro zákazníky.
Parametr výše nájmu: Žebříček pracuje s nejvyšší dosahovanou výší nájmu za m2 za ideálních 100 m2 plochy (tj. neplatí, že při násobné ploše se cena jednoduše násobí) s ideálními podmínkami (např. ideální výkladce), podle v západní Evropě používané metody zóna A (hodnota nájmu 10 m od výkladce).
