Český hotelový trh nadále prokazuje odolnost a rostoucí zájem investorů, přičemž Praha zůstává klíčovou destinací pro investice do hotelových nemovitostí ve střední a východní Evropě. V letošním roce Praha zaznamenala nejvyšší meziroční nárůst zájmů investorů a řadí se mezi nejatraktivnější evropské trhy pro hotelové investory.
Hotelový trh v Praze vykázal v první polovině roku 2025 stabilní růst – tržby za dostupný pokoj (RevPAR) dosáhly k červnu hodnoty 82 eur, což představuje nárůst o 4,7 % oproti stejnému období v roce 2024 a o 25,5 % ve srovnání s rokem 2019.
Přesto však existuje prostor pro další růst, protože ukazatel RevPAR v Praze zůstává o 16 % pod evropským průměrem. Česká metropole se umístila na 20. místě mezi klíčovými městskými trhy v Evropě, za městy jako Berlín, Vídeň, Kodaň, Brusel a Lisabon. Hlavním důvodem je nízká průměrná cena za pokoj (ADR), která v 1. pololetí 2025 vzrostla o 3 % na 116 eur, ale stále je o 20 % nižší než evropský průměr.
Obsazenost hotelů v Praze překročila v červnu 2025 hranici 82 %, přičemž průměrná obsazenost za celé pololetí dosáhla 71 %, což svědčí o silné poptávce. Vzhledem k omezené nabídce se očekává zdravý růst ADR ve druhé polovině roku 2025 a dále i v roce 2026.
Nabídka hotelů se výrazně proměňuje, zejména v segmentu luxusních zařízení, který se v první polovině roku 2025 rozrostl o 25 %. Přesto luxusní hotely tvoří pouze 3 % celkové kapacity města. Celkový růst nabídky zůstává omezený – do konce roku 2025 se očekává navýšení pouze o 1,8 %.
Bořivoj Vokřínek, partner ve strategickém poradenství a vedoucí výzkumu v oddělení hotelových nemovitostí za region EMEA dodává: „Neexistuje žádný dlouhodobý důvod, proč by Praha měla být levnější než Berlín, Vídeň nebo Brusel. Město patří mezi nejatraktivnější destinace v Evropě a má velký potenciál, ale potřebuje přilákat více prémiovou klientelu. Přibývající luxusní a lifestylové hotely by tomu měly pomoci, ale stále je zde prostor pro další rozvoj.“
Klíčové transakce, které formují trh
Podle nejnovější studie CEE Hospitality MarketBeat H1 2025 od realitněporadenské společnosti Cushman & Wakefield zaznamenala Česká republika v první polovině roku několik významných transakcí, včetně akvizice hotelů Hilton Prague a Four Seasons Hotel Prague společností PPF Real Estate, přičemž v druhém případě proběhla transakce ve spolupráci s Noble Hospitality Michala Strnada, což podtrhuje silnou aktivitu domácích investorů. Tyto obchody významně přispěly k celkovému objemu hotelových investic v regionu.
Objem hotelových transakcí v Praze dosáhl v první polovině roku 2025 částky 488 milionů eur, což je více než 24násobek oproti stejnému období loňského roku. Díky tomu se Praha zařadila na 6. místo mezi nejaktivnějšími hotelovými investičními trhy v Evropě – předstihla Berlín (411 mil. eur) i Dublin (305 mil. eur) a těsně se umístila za Paříží (504 mil. eur). Jelikož transakce v Praze tvořily 97 % z celkového objemu hotelových investic v České republice, dosáhl tento objem historického maxima ve výši 502 milionů eur. To posunulo Českou republiku na 9. místo mezi evropskými hotelovými investičními trhy.
To dokládají i výsledky nejnovějšího vydání Hotel Investor Compass, kde se Praha umístila na 14. místě mezi nejatraktivnějšími evropskými trhy pro hotelové investory, těsně za městy jako Dublin, Edinburgh a Vídeň. Dalším důležitým ukazatelem je, že Praha zaznamenala nejvyšší meziroční nárůst zájmu investorů – o 14 % oproti roku 2024.
Českému trhu dominovali soukromí investoři, kteří se podíleli na 78 % celkového objemu transakcí, zatímco institucionální investoři tvořili 22 %. Veřejný sektor v první polovině roku 2025 aktivní nebyl.
Alina Cazachevici, vedoucí týmu oceňování a poradenství v oddělení hotelových nemovitostí a alternativního sektoru CEE & SEE: „Hotelový trh v Praze pokračuje v pozitivním vývoji jak z hlediska výkonnosti, tak investiční atraktivity. Hotelové nemovitosti v Praze jsou stále velmi žádané. Omezená dostupnost však brzdí transakční aktivitu. Vzhledem k pomalému tempu nové výstavby očekáváme, že výkonnost stávajících hotelů bude i nadále růst.“
Klíčové transakce v H1 2025:
- Hilton Prague (791 pokojů) – akvizice PPF Real Estate od IBRC (Irsko)
- Four Seasons Hotel Prague (157 pokojů) – akvizice PPF Real Estate & Noble Hospitality od Northwood Investors (USA)
- Penta Hotel Prague (227 pokojů) – akvizice Jan Hotels od Aroundtown (Německo)
- Mama Shelter Prague (238 pokojů) – součást portfoliové transakce mezi Ares Management (UK) a Fidera Vecta Ltd (UK)
Pražský hotelový trh zůstává atraktivní pro mezinárodní kapitál, nicméně čelí nedostatku dostupných nemovitostí k prodeji a silné konkurenci ze strany domácích hráčů.
Podle Nicolase Horkeho, vedoucího týmu hotelových transakcí v CEE a SEE: „Očekáváme, že v následujících čtvrtletích dojde k dalším transakcím s kvalitními nemovitostmi, což podpoří rostoucí likviditu trhu, ale zároveň může vyvíjet tlak na současné úrovně výnosů.“
Výhled pro český hotelový trh zůstává pozitivní, s pokračující poptávkou po kvalitních nemovitostech na prémiových adresách a rostoucím zájmem domácích i zahraničních investorů.
