Gesetz zur Gebäudemodernisierung: Sind Gasheizungen jetzt wieder ok?

1. Kurzzusammenfassung

Wenn das neue Gesetz im Sommer verabschiedet wird, dürfen wieder Gas- und Ölheizungen verbaut werden. Im Neubau wird das keine große Rolle spielen, weil dort EU-Vorgaben greifen. Da werden Wärmepumpe und Fernwärme die dominierenden Optionen sein. Im Bestand darf man aber jetzt wieder fossile Heizungen einbauen.

Aber: Diese müssen ab 2029 mit mindestens 10% grünem Gas/Öl befeuert werden (z. B. Biomethan). Da es davon wenig gibt und man das für andere Industrieprozesse braucht, die nicht so einfach zu dekarbonisieren sind wie Immobilien-Heizungsanlagen, gehen praktisch alle Energiemarkt-Experten davon aus, dass dieses Biomethan sehr teuer sein wird (ähnlich wie Wasserstoff, der „Champagner der Energieträger“).

Die Nachfrage wird weiter erhöht, weil laut der Novelle eine pauschale Beimischung von Bio-Brennstoffen von mindestens 1 Prozent in ALLE Brennstoffverkäufe verpflichtend wird. Zusätzlich zu steigenden CO2-Kosten werden also auch die Brennstoffkosten selbst steigen. 

Für den Betrieb von Immobilien bedeutet das, dass die Nebenkosten für fossil beheizte Gebäude absehbar v. a. ab den 2030er Jahren erheblich steigen werden. Aus Investitionssicht also ein Risiko, zu dem ich unseren Kunden in den meisten Fällen nicht raten würde. 

„Bio-Treppe“ für neue Öl- und Gasheizungen

• Neue Gas- oder Ölheizungen können wieder eingebaut werden. Sie müssen ab 2029 „zu einem aufwachsenden Anteil mit klimafreundlichen Brennstoffen wie Biomethan und synthetischem Treibstoff (Bio-Treppe)“ betrieben werden. 
• Ab 2029 muss dieser Anteil bei mindestens 10 Prozent liegen, den weiteren Anstieg bis 2040 legt die Bundesregierung in drei Schritten erst später im Gesetz fest – es besteht aktuell also noch Planungsunsicherheit, in welchen Schritten und bis zu welchem Höchstwert die „Treppe“ ausgestaltet wird.

 Öl- und Gasheizungen im Bestand – Grüngasquote / Grünheizölquote 

• Geplant ist die Einführung einer „moderaten Grüngasquote sowie einer Grünheizölquote“, die bei den Inverkehrbringern von Erdgas und Heizöl ansetzt – also bei der Energiewirtschaft und nicht bei den Gebäudeeigentümern. 
• Als grünes Gas oder grünes Heizöl gelten Biomethan, grüner, blauer, orangener und türkiser Wasserstoff, Wasserstoffderivate sowie synthetisches Methan und Bioöl. 
• Die Quote startet 2028 in Höhe von bis zu 1 Prozent mit „einem hochlaufenden Pfad“.  Auch hier ist das Eckpunktepapier nicht konkret, weshalb unklar ist, wie hoch die Quote werden soll und welche Marktnachfrage sich daraus ableitet.  
  
  

Fernwärme 

Die Koalition plant Reformen/Vereinfachungen im Fernwärmebereich und kündigt an, die Belange beider Seiten – Verbraucher und Fernwärmeanbieter – ausgewogen zu berücksichtigen. 

Neubauanforderungen  

Es sind keine weiteren Verschärfungen des Neubaustandards für die Gebäudehülle geplant. Der aktuelle EH55-Standard soll weiterbestehen. 

Kommunale Wärmeplanung

Der Verweis auf die kommunale Wärmeplanung entfällt im GMG. Das Gesetz hat aber separat weiterhin Bestand. Für kleine Kommunen soll es Verfahrenserleichterungen geben.  

3 | Interpretation für Investoren und Mieter sowie Zahlenbeispiele

Die Kernfrage ist: Sind mit der geplanten Gesetzesänderung fossile Heizungen wieder gute Alternativen für Wohn- und Nichtwohnimmobilien unserer Kunden? Ist der Druck zur Umrüstung von Heizungsanlagen damit aus Investorensicht geringer? 

Relevant sind zwei Faktoren der Kostensteigerung, welche mit Annahmen für die zukünftige Preisentwicklung abgeschätzt werden: 

2) Höhere Gas-Brennstoffkosten, da regulatorisch erzwungene Beimischung von Bio-Methan o.ä. Die Annahmen in der Tabelle sind validierte Schätzungen, aber wie der Markt tatsächlich reagieren wird ist nicht klar.

Rechenbeispiel Büro

Um ein Gefühl für die Kostensteigerung im Verhältnis zur Büromiete zu bekommen, ist es nützlich, diese Werte in zusätzliche Kosten pro m2 und Monat zu übersetzen. Für ein durchschnittliches Büro mit 120 kWh/m2a Wärmebedarf ergeben sich folgende Zusatzkosten: 

Durch die zu erwartenden Preissteigerungen aus CO2-Steuer und Biogas-Aufpreis würden also die Nebenkosten in Büros um ca. 1 €/m2 pro Monat steigen. 

Rechenbeispiel Wohnung im Mehrfamilienhaus

Für eine 70-m2-Wohnung mit einem Wärmebedarf von 140 kWh/m2a würden sich jährliche Zusatzkosten für die CO²-Steuer in Höhe von 120-590 Euro und für die höheren Gas-Brennstoffkosten von 140-680 Euro ergeben. 

Um ein Gefühl für die zusätzliche Belastung von Mietern zu bekommen, sind diese Heizkostensteigerungen in der Tabelle ins Verhältnis zu typischen Durchschnittsmieten in verschiedenen deutschen Städten gesetzt: 

Fazit

Die Initiative von Union und SPD in ein investives Moratorium. Sie reduziert die kurzfristige finanzielle Belastung für Eigentümer, verschiebt die Kostenlast aber auf die Betriebsphase der 2030er Jahre. Ein Investor verschiebt damit die notwendigen Transformationskosten in die Zukunft und reduziert durch die höheren Betriebskosten die Attraktivität seiner Immobilie im Markt. 

Für den einzelnen Investor sowie gesamtheitlich für den Industriestandort Deutschland bedeutet dies ein Risiko: Es kommt weiterhin zu Investitionsentscheidungen in fossile Technologien, während der Weltmarkt (und die Kostenkurve) sich in Richtung Elektrifizierung bewegt.