En el mercado logístico del Área Metropolitana de Buenos Aires hoy conviven dos datos que parecen difíciles de reconciliar. La vacancia de los centros Clase A llegó al 11,1 % durante el tercer trimestre de 2026, un punto porcentual por encima del trimestre anterior. Sin embargo, dentro de los primeros 15 kilómetros desde la Ciudad de Buenos Aires la vacancia se mantuvo en el 0 %.
Esa diferencia dice bastante más sobre el mercado que el promedio general. Porque cuando una empresa busca un depósito no busca metros cuadrados en abstracto. Busca una ubicación capaz de cumplir una función determinada dentro de su operación. Y ahí la distancia empieza a pesar.
El escenario también cambió respecto de 2025, cuando el fuerte crecimiento de las importaciones puso el foco sobre la capacidad del sistema para recibir, almacenar y distribuir más mercadería. Entre enero y julio de este año, las cantidades físicas importadas cayeron 9,5 % interanual, según el INDEC. Sería equivocado, entonces, explicar lo que está ocurriendo en el mercado inmobiliario simplemente como consecuencia de que siguen entrando más productos al país.
Lo interesante está en otro lado. Aunque el volumen total se moderó, los bienes de consumo mantienen una participación elevada dentro de las importaciones y, al mismo tiempo, crecen canales de compra que generan flujos más fragmentados y mayores exigencias sobre la distribución.
Más pedidos, otra lógica de distribución
El comercio electrónico es probablemente el ejemplo más claro. Durante el primer semestre de 2026 se realizaron en Argentina 181,5 millones de órdenes de compra online, un 21 % más que un año antes, de acuerdo con CACE. En ese mismo período se comercializaron 248 millones de artículos, con una suba del 22 %.
Desde una mirada inmobiliaria, esos datos importan porque no es lo mismo mover grandes volúmenes consolidados que preparar y distribuir millones de pedidos hacia destinos distintos. Cambia el recorrido de los productos, cambia la frecuencia de los movimientos y también cambia la función que debe cumplir cada inmueble dentro de la red.
A eso se suma una mayor participación de las compras internacionales online y la flexibilización de algunos mecanismos para envíos mediante courier y Correo Argentino. No alcanza para afirmar que esas operaciones están generando por sí solas una nueva demanda de depósitos, pero sí forman parte de un cambio más amplio en la forma en que los productos llegan hasta el consumidor.
De hecho, las importaciones todavía tienen una incidencia acotada sobre la ocupación de centros logísticos del AMBA. El e-commerce, en cambio, aparece entre los sectores que muestran mayor actividad. Como antecedente, durante el segundo trimestre de 2026, una empresa de ese segmento tomó cerca de 58.000 metros cuadrados en Zona Oeste, una operación suficientemente grande como para modificar la absorción del submercado.
El punto no es atribuir cada movimiento inmobiliario al comercio electrónico. Es entender que, a medida que la distribución se vuelve más compleja, la ubicación deja de ser una decisión secundaria.
No toda la vacancia vale lo mismo
Los datos del mercado ayudan a verlo. Según Cushman & Wakefield, mientras los centros logísticos Clase A situados a menos de 15 kilómetros de CABA registraron 0 % de vacancia en el tercer trimestre, aquellos ubicados a más de 45 kilómetros alcanzaron una disponibilidad del 23,6 %.
La primera conclusión podría ser que todos quieren estar más cerca. Pero tampoco sería correcta. Los grandes parques y centros logísticos alejados del núcleo urbano siguen teniendo ventajas claras para muchas operaciones: mayor disponibilidad de tierra, superficies amplias, mejores posibilidades de maniobra y costos de ocupación generalmente más bajos.
Para almacenar grandes volúmenes o consolidar mercadería, la distancia puede ser perfectamente compatible con una operación eficiente. El problema aparece cuando se pretende que un solo inmueble resuelva necesidades distintas.
Una empresa que necesita almacenar stock durante períodos largos probablemente valore variables diferentes de otra que debe preparar cientos o miles de pedidos diarios para entregarlos en el AMBA. En el segundo caso, cada kilómetro adicional empieza a tener impacto sobre tiempos, combustible, cantidad de viajes y previsibilidad.
Por eso, más que una carrera hacia el centro, lo que aparece es una búsqueda del punto de equilibrio. Las localizaciones ubicadas en radios intermedios pueden resultar especialmente atractivas cuando combinan buenos accesos metropolitanos, disponibilidad de superficie y una distancia razonable respecto de los principales centros de consumo. El radio de entre 15 y 30 kilómetros desde CABA, por ejemplo, registró una absorción neta positiva de 19.755 m² durante el tercer trimestre, aun cuando el mercado en su conjunto tuvo un saldo negativo de 8.989 m².
No significa que exista una única zona ganadora. Cada operación tiene su propia geografía y necesita resolver de manera diferente la relación entre almacenamiento, accesos y distribución.
Cerca, pero no a cualquier costo
Hay algo que vemos con frecuencia cuando analizamos búsquedas logísticas: sobre el papel, acercarse al consumidor parece siempre conveniente. En la práctica, aparecen rápidamente otros condicionantes. Un inmueble muy próximo al tejido urbano puede tener un alquiler más alto, poca disponibilidad, dificultades para recibir tránsito pesado o superficies de maniobra insuficientes.
También entran en juego la normativa, los horarios de carga y descarga y la convivencia con otros usos. Por eso, una buena localización no es necesariamente la más cercana. Es aquella que permite que la operación funcione.
En algunos casos, la solución consiste en concentrar almacenamiento y distribución en un mismo centro. En otros, empieza a tener sentido separar funciones: mantener grandes inventarios en posiciones más alejadas y acercar determinados procesos de preparación o distribución final hacia otros puntos de la red.
Ese análisis cambia la conversación inmobiliaria. La pregunta deja de ser únicamente cuántos metros cuadrados necesita una compañía y pasa a incluir qué tiene que ocurrir dentro de esos metros cuadrados, qué recorridos se originan desde allí y a qué mercado deben atender.
El AMBA hoy tiene más disponibilidad logística que hace algunos meses, pero esa oferta está distribuida de manera muy desigual. Al mismo tiempo, la expansión del comercio electrónico, la fragmentación de los pedidos y los cambios en los canales de compra hacen que la distancia entre el inventario y el consumidor tenga cada vez más peso en las decisiones.
Desde la mirada de un broker, ahí está probablemente uno de los cambios más interesantes del mercado: un depósito ya no vale solamente por su superficie o por su calidad constructiva. También vale por el lugar que ocupa dentro de la red logística de quien lo necesita.
