En este contexto, el real estate corporativo en Argentina y Latinoamérica cumple un papel esencial: la ubicación, la energía y la conectividad son hoy factores estratégicos para atraer inversión y garantizar la continuidad de las operaciones.
Esta guía reúne los conceptos básicos que permiten entender cómo funciona el ecosistema de los data centers y por qué su desarrollo representa una nueva oportunidad de crecimiento para el mercado inmobiliario.
- Cloud computing
Es el modelo que permite almacenar, gestionar y procesar datos a través de servidores remotos, en lugar de hacerlo en infraestructura propia.
Su principal ventaja es la escalabilidad, ya que permite ampliar la capacidad de procesamiento sin invertir en nuevos equipos o instalaciones.
Para el real estate, el avance del cloud computing no reduce la necesidad de espacios físicos: la traslada hacia operadores de data centers y modelos de colocation, que ofrecen la infraestructura necesaria para alojar la nube.
- Cloud pública, privada, híbrida y multi-cloud
- Pública: los recursos informáticos se alojan en servidores compartidos (AWS, Azure, Google Cloud).
- Privada: la infraestructura está dedicada a un solo cliente, dentro de sus propias instalaciones o en un data center especializado.
- Híbrida: combina nubes públicas y privadas para equilibrar flexibilidad y seguridad.
- Multi-cloud: integra varios proveedores de nube para optimizar costos, redundancia y rendimiento.
Las estrategias híbridas y multi-cloud aumentan la necesidad de ubicaciones con alta conectividad y baja latencia (es decir, con tiempos mínimos de transmisión de datos).
- Colocation
Las empresas alquilan espacio y capacidad dentro de un data center operado por un tercero, que provee energía, refrigeración, seguridad y conectividad.
Este modelo ofrece time-to-market —una rápida puesta en marcha sin necesidad de construir infraestructura propia—, alta disponibilidad y costos previsibles.
Está impulsando la selección estratégica de sitios con acceso a infraestructura eléctrica y redes troncales (las principales redes de fibra óptica que transportan grandes volúmenes de datos entre regiones y países).
- Edge computing
El edge computing acerca el procesamiento de datos al lugar donde se generan —por ejemplo, en dispositivos IoT o entornos industriales—, reduciendo la latencia (el tiempo que tarda un dato en viajar de un punto a otro) y mejorando la eficiencia.
Este modelo impulsa la creación de micro-data centers distribuidos en múltiples ubicaciones, con gran potencial en parques industriales y zonas logísticas bien conectadas.
- Cloud repatriation
La cloud repatriation es el proceso de trasladar cargas desde la nube pública a infraestructura privada o de colocation.
Las razones principales son costos, cumplimiento normativo y seguridad de la información.
Esta tendencia refuerza la demanda de espacios escalables y suministro eléctrico confiable.
- PUE (Power Usage Effectiveness)
El PUE mide la eficiencia energética de un data center.
Cuanto más bajo es el PUE, mayor es la proporción de energía destinada al hardware de TI y menor la que se utiliza para refrigeración u otros sistemas.
Es un parámetro esencial para evaluar la sostenibilidad y competitividad de una instalación.
- Cross-connect
El cross-connect es una conexión física directa entre redes dentro de un data center.
Reduce la latencia, mejora la seguridad y optimiza el rendimiento al evitar el tráfico por redes públicas.
Los activos más valiosos ofrecen redundancia de carriers (es decir, conexión con múltiples proveedores de telecomunicaciones para asegurar continuidad del servicio) y meet-me rooms, espacios específicos donde se interconectan distintos operadores y clientes para facilitar la conectividad directa.
- Cloud on-ramp
El cloud on-ramp es un acceso directo y privado a los principales proveedores de nube, sin pasar por internet público.
Aumenta la velocidad, la seguridad y la confiabilidad de las conexiones entre infraestructura física y nube, y convierte ciertos data centers en hubs estratégicos dentro de la red regional.
- SDDC (Software-Defined Data Center)
El SDDC es una arquitectura en la que los recursos de cómputo, almacenamiento y red se gestionan por software, lo que permite automatizar operaciones, escalar con rapidez y optimizar costos.
Estos entornos demandan data centers con diseño modular y sistemas de energía y refrigeración eficientes.
- DCIM (Data Center Infrastructure Management)
El DCIM se basa en plataformas que monitorean y optimizan energía, refrigeración, espacio y activos.
Mejoran la eficiencia operativa y el uptime.
Para propietarios e inversores, un DCIM aporta gestión basada en datos y herramientas para reportes ESG.
Un mercado en expansión: el valor del real estate
Los data centers se consolidan como una nueva categoría dentro del real estate.
La energía disponible, la conectividad carrier-neutral —que permite a los clientes elegir entre múltiples proveedores de telecomunicaciones dentro del mismo data center—, la infraestructura eléctrica, la zonificación adecuada y los criterios ESG son los factores que determinan la competitividad de cada ubicación.
En Cushman & Wakefield, acompañamos a desarrolladores, inversores y operadores en cada etapa del ciclo inmobiliario de los data centers, con asesoramiento integral en análisis de mercado, selección de sitios, valuaciones y gestión de proyectos.
Preguntas clave sobre data centers
¿Qué es un data center?
Es una instalación que aloja infraestructura tecnológica —servidores, redes y sistemas de almacenamiento— bajo condiciones controladas de energía, refrigeración y seguridad.
¿Qué es un buen PUE?
Cuanto más bajo, mejor: refleja una operación más eficiente y sustentable. Depende del diseño, el clima y la tecnología de refrigeración.
¿Qué relación hay entre cloud y colocation?
No son excluyentes: muchas empresas combinan colocation y nube híbrida para optimizar costos, rendimiento y cumplimiento regulatorio.
