Nuove fonti di domanda che stanno ridefinendo il mercato immobiliare industriale europeo

Il mercato industriale e logistico europeo sta entrando in una nuova fase di crescita, sostenuta da due driver strutturali destinati a generare domanda immobiliare nel lungo termine: l'espansione della capacità produttiva legata al settore della difesa e l'accelerazione degli investimenti diretti delle aziende cinesi in Europa.

Non si tratta di fenomeni congiunturali. Da un lato, l'aumento della spesa per la difesa sta sostenendo nuovi investimenti produttivi e l'espansione della capacità manifatturiera in diversi Paesi europei. Dall'altro, molte aziende cinesi stanno evolvendo da un modello basato prevalentemente sull'export verso una presenza più radicata sul territorio europeo, attraverso attività produttive, distributive e logistiche più vicine ai mercati di destinazione.

Per occupier, investitori e sviluppatori, questi cambiamenti stanno generando nuove fonti di domanda e nuove opportunità per il settore immobiliare industriale e logistico.

Difesa
L'Europa amplia la propria capacità industriale nel settore della difesa

La crescita degli investimenti nella difesa e il sostegno alla produzione europea stanno favorendo l’espansione della capacità produttiva nel continente. Dal 2024 sono stati annunciati quasi 200 nuovi investimenti e aperture di stabilimenti, guidati principalmente dai maggiori produttori del settore e dai loro fornitori di primo livello.

La domanda sta evolvendo oltre la semplice espansione di impianti esistenti e include sempre più la realizzazione di nuovi immobili e la riconversione di asset industriali. Oltre ai principali mercati di Regno Unito, Germania e Francia, gli investimenti si stanno estendendo anche ad altre regioni europee, tra cui il Sud Europa.

La crescita della domanda non coinvolgerà solo i grandi produttori del settore difesa, ma si estenderà progressivamente alla filiera dei fornitori (Tier 2, 3 e 4). Questo fenomeno è destinato a generare ulteriore domanda di spazi industriali, inclusi asset di dimensioni più contenute, creando nuove opportunità per sviluppatori e investitori in grado di offrire immobili flessibili e adattabili alle esigenze del comparto.

Crescita delle Aziende Cinesi
Dall'export verso l'Europa agli investimenti diretti in Europa

L'intensa concorrenza e la sovracapacità produttiva nel mercato domestico cinese stanno spingendo molte aziende a ricercare nuove opportunità di crescita all'estero. L'Europa continua a rappresentare una destinazione strategica grazie alla dimensione del suo mercato, alla posizione geografica e alla capacità di supportare supply chain più resilienti e localizzate.
Le aziende cinesi stanno integrando sempre più le esportazioni con attività produttive, distributive e logistiche direttamente sul territorio europeo. Questa tendenza è particolarmente evidente nei settori dei veicoli elettrici, delle batterie, delle tecnologie per la transizione energetica, dell'e-commerce e della logistica.
Tra il 2024 e il primo semestre del 2026, le aziende cinesi hanno assorbito oltre 2,5 milioni di mq di spazi logistici e industriali in Europa, sostenendo la domanda di immobili moderni e di elevata qualità e contribuendo allo sviluppo di nuove reti distributive paneuropee.

Italia
Una porta d'accesso strategica per la nuova domanda industriale

L'Italia si distingue come uno dei mercati europei maggiormente interessati da entrambe queste tendenze strutturali.
Sul fronte della difesa, il Paese può contare su un ecosistema manifatturiero consolidato e altamente specializzato, che lo rende un attore rilevante nel rafforzamento delle capacità industriali europee nel settore. Con la progressiva diffusione degli investimenti lungo la supply chain, emergono opportunità nelle attività produttive, di assemblaggio e nei servizi industriali di supporto.
Allo stesso tempo, l'Italia sta attirando un interesse crescente da parte delle aziende cinesi che intendono rafforzare la propria presenza in Europa. La dimensione del mercato interno, la posizione strategica nel Mediterraneo e il ruolo di hub verso l'Europa meridionale ne aumentano l'attrattività per attività produttive, logistiche e distributive.
Queste dinamiche si combinano con una domanda logistica in crescita, rafforzando il ruolo dell'Italia come mercato industriale e logistico di riferimento nel panorama europeo.

Guardando al futuro

L'espansione dell'industria europea della difesa e la crescita degli investimenti cinesi rappresentano due delle principali forze che stanno plasmando il futuro del real estate industriale e logistico.
Comprendere dove emergerà la nuova domanda, quali localizzazioni saranno meglio posizionate per intercettarla e come evolveranno le esigenze degli occupier sarà fondamentale per investitori, sviluppatori e aziende che stanno pianificando la prossima fase di crescita.