Investimenti
I volumi di investimento si sono rafforzati in modo significativo nel quarto trimestre, raggiungendo 4,6 €mld, sostenuti da una forte attività nei settori Retail e Industrial & Logistics. Il capitale cross-border ha continuato a svolgere un ruolo chiave, rappresentando il 58% degli investimenti trimestrali e concentrandosi principalmente su asset I&L, Retail e Hospitality. Su base annua, il 2025 ha confermato un re-rating del mercato immobiliare italiano degli investimenti, con volumi complessivi pari a 12,5 € mld (+23% a/a), a testimonianza di una ripresa strutturale del mercato delle transazioni.Investimenti
Uffici
Il mercato della locazione di uffici a Milano e Roma ha chiuso l’anno mostrando una solida tenuta, seppur in un contesto caratterizzato da elevata selettività. In entrambe le città, la domanda si concentra principalmente nei submarket centrali, in un contesto di disponibilità di spazi ai minimi storici. Il parziale ritorno di operazioni di maggiore dimensione ha contribuito ad aumentare la dimensione media delle transazioni. Sul fronte degli investimenti, i volumi trimestrali nel settore degli uffici in Italia hanno raggiunto i 700 milioni di euro, con Milano e Roma a confermarsi i principali mercati di riferimento, rappresentando rispettivamente il 66% e il 24% del volume complessivo.
Logistica
Nel Q4 2025 il mercato della logistica ha registrato una forte accelerazione dell’attività, con un take-up pari a circa 840.000 mq, +40% su base annua. Il trimestre ha confermato un chiaro ritorno delle transazioni di dimensioni medio-grandi (30.000–40.000 mq) e large-scale (>50.000 mq). Il take-up da inizio 2025 ha raggiunto circa 2,4 Mln di mq (+8% YoY), sostanzialmente in linea con la media positiva di lungo periodo, mentre il tasso di vacancy è sceso a circa il 6,6%, riflettendo il progressivo assorbimento degli spazi e una pipeline di sviluppo più selettiva e guidata dalla domanda. I volumi di investimento sono cresciuti significativamente nel Q4, raggiungendo circa 960 €Mn (+140% QoQ), portando il totale annuo a circa 2,17 €Mld (+21% YoY). Le strategie Value-add e Core+ restano predominanti, mentre il capitale core sta gradualmente rientrando sul mercato. I canoni prime si sono mantenuti stabili a 70 €/mq/anno a Milano e Roma, mentre i rendimenti prime si sono compressi al 5,25%, segnalando un rafforzamento della fiducia degli investitori.
Retail
Alla fine del 2025, il settore retail italiano è entrato in una fase di rinnovata stabilità e crescita selettiva. Le location prime nelle vie principali di Milano e Roma hanno continuato ad attrarre marchi di lifestyle di forte richiamo, con abbigliamento sportivo, scarpe da ginnastica, prodotti per skincare e bellezza tra i settori più dinamici. in testa alla domanda. I nuovi ingressi, tra cui il primo flagship store di Normal, evidenziano il dinamismo del mercato.
Gli investimenti retail nel mercato italiano hanno raggiunto livelli record nel 2025, con 3,5 miliardi di euro investiti e il retail in testa a tutti i settori. Il solo quarto trimestre ha raggiunto 1,2 miliardi di euro.
Hospitality
Il mercato italiano degli investimenti alberghieri ha registrato un forte slancio nella prima metà del 2025, con volumi che hanno superato 1,5 miliardi, in crescita dell'85% su base annua. Si tratta di un significativo rimbalzo rispetto al primo semestre 2024, che supera già la media dell'intero anno precedente. Il settore rimane attraente, trainato dalla solida performance di destinazioni chiave come Roma e Venezia, che insieme hanno rappresentato il 46% del volume nazionale.
I rendimenti primari sono rimasti stabili nel primo semestre, in particolare per gli asset di alta qualità nel segmento del lusso, benchè si sia registrata una leggera compressione nelle transazioni di prestigio. Dato il contesto macroeconomico e le condizioni di credito restrittive, i rendimenti potrebbero aumentare per gli asset di qualità inferiore, ma quelli di lusso dovrebbero rimanere resilienti. Le prospettive per la seconda metà del 2025 rimangono positive, sostenute da una forte domanda, una solida pipeline e un interesse costante da parte degli investitori internazionali.
