De Drie Pijlers
TIME SCORE – WANNEER INVESTEREN?
De TIME Score positioneert markten binnen de economische cyclus op een schaal van 1 tot 5, variërend van recessie tot stabilisatie en uiteindelijk tot expansie naarmate de economische activiteit toeneemt. Een score rond 3 vertegenwoordigt het kantelpunt, wanneer een markt tekenen van herstel begint te tonen en er stabilisatie optreedt. Hogere scores duiden op een toenemend momentum en een markt die verder in expansie komt.
De TIME Score is opgebouwd uit vier gewogen componenten:µ
- Cyclische signalen – rendementsbewegingen, prijsverschillen, prime returns en beschikbaarheid van krediet
- Momentum – liquiditeit, internationale kapitaalstromen en beleggerssentiment
- Risicovoorwaarden – risicopremies en landspecifieke risico-indicatoren
- Groeivooruitzichten – bbp-voorspellingen, sectorgebonden werkgelegenheidsverwachtingen, bedrijfsinvesteringen en swaprentes
FAIR VALUE INDEX – WAAR INVESTEREN?
De Fair Value Index geeft aan of de prime kantoren-, retail- en logistieke markten in Europa ondergewaardeerd, redelijk geprijsd of volledig geprijsd zijn. De index vergelijkt het verwachte rendement van elke markt met het rendement dat als redelijk wordt beschouwd voor het risiconiveau. Als het verwachte rendement hoger is, is de markt ondergewaardeerd; als het vergelijkbaar is, is de markt redelijk geprijsd; en als het lager is, is de markt volledig geprijsd. De index maakt gebruik van huur- en rendementsprognoses, risiconiveaus en lokale marktinzichten om elke markt een score van 0 tot 100 te geven:
- Hoge scores - markten die een aantrekkelijke waarde bieden (ondergewaardeerd)
- Gemiddelde scores - eerlijk geprijsd
- Lage scores - volledig geprijsd of minder aantrekkelijk
DEBT & STRATEGY – HOE KAPITAALSTRUCTUREN KANSEN CREËERT
Financieringsvoorwaarden blijven een belangrijke drijvende kracht achter de bewegingen op de markt. Naarmate de rentevolatiliteit afneemt en de beschikbaarheid van krediet verbetert, spelen de schuldmarkten een grotere rol bij het bepalen van prijzen, het verkleinen van de bid-ask spreads en het hervatten van transactieactiviteiten.
Deze pijler onderzoekt het gedrag van kredietverstrekkers, herfinancieringsvoorwaarden en marge-dynamiek, zodat beleggers beter begrijpen hoe financiering van invloed is op markttoetreding en risicoposities.
Europa: Een Markt op een Kantelpunt
De laatste bevindingen laten zien dat de Europese vastgoedmarkt als geheel langzaam uit de correctiefase komt:
- De Europese All-Property TIME Score is gestegen naar 3.2, wat aangeeft dat de meeste markten zich nog steeds op het kantelpunt bevinden tussen stabilisatie en vroeg herstel.
- De Fair Value Index staat op 89, wat aangeeft dat 78% van de gevolgde markten (b.v. kantorenmarkt in Brussel) ondergewaardeerd blijft en een aantrekkelijke relatieve waarde biedt.
- Logistiek, retail en hospitality bevinden zich in de 'sweet spot', waar zowel het momentum als de prijzen gunstig zijn.
- Kantoren en residentieel vastgoed vallen binnen de 'strategische matrix', waar selectiviteit vereist is, maar die op lange termijn kansen bieden naarmate de fundamentele factoren stabiliseren.
- Ook de kredietmarkten vertonen bemoedigende tekenen: lagere rentevolatiliteit, actievere kredietverstrekkers en kleinere bid-ask spreads ondersteunen het herstel van de investeringsactiviteit.
Over het geheel genomen biedt Europa een zeldzame strategische kans, waarbij de marktomstandigheden verbeteren terwijl de prijzen gunstig blijven: een combinatie die historisch gezien voorafgaat aan sterkere kapitaalstromen.
België: Een Markt in Lijn met Europese Ontwikkelingen
Als we inzoomen op België, zien we dat het land zich in lijn met de bredere Europese trends beweegt:
- De TIME Score van België van 3.2 ligt volledig in lijn met het Europese gemiddelde, waardoor de markt zich op hetzelfde keerpunt bevindt tussen stabilisatie en vroeg herstel.
- De TIME Score is het afgelopen jaar sterker gestegen dan het Europese gemiddelde, van 3.0 in Q1 2025 en 2.8 in Q3 2024, wat een weerspiegeling is van verbeterende cyclische signalen en een geleidelijke toename van het marktmomentum.
- België heeft een gunstige prijspositie binnen Europa. In de Benelux zijn 13 van de 15 gevolgde markten ondergewaardeerd, waardoor de regio qua waardepotentieel op de tweede plaats net achter Duitsland staat.
- De retail-, kantoor- en logistieke markten in zowel Brussel als Antwerpen vallen allemaal in de categorie ondergewaardeerd, wat wijst op gunstige prijsomstandigheden in de belangrijkste sectoren.
- Op de matrix zouden de Belgische markten zich in of dicht bij de 'sweet spot' bevinden, waar een verbeterend momentum en aantrekkelijke prijzen elkaar overlappen.
- Alles bij elkaar genomen wijzen de indicatoren op een markt die aansluit bij de herstelfase in Europa en tegelijkertijd één van de breedste reeksen ondergewaardeerde kansen biedt. Met gunstige prijzen en duidelijkere cyclische signalen biedt België een aantrekkelijk instapmoment nu de omstandigheden zich blijven stabiliseren.
