Share: Share with Email

Komerčné nehnuteľnosti na Slovensku lákajú čoraz viac zahraničných investorov

14/02/2020

Celkový objem transakcií v oblasti komerčných nehnuteľností na Slovensku presiahol v roku 2019 úroveň 680 miliónov eur. Ide o 30 % nárast oproti predchádzajúcemu päťročnému priemeru, čo dokazuje vysokú dôveru investorov v domáce podnikateľské prostredie. Takmer dve tretiny transakcií boli realizované v bratislavskom okrese, zatiaľ čo iba okolo 15 % na východnom Slovensku. 


Celkový objem transakcií v oblasti komerčných nehnuteľností na Slovensku presiahol v roku 2019 úroveň 680 miliónov eur. Ide o 30 % nárast oproti predchádzajúcemu päťročnému priemeru, čo dokazuje vysokú dôveru investorov v domáce podnikateľské prostredie. Takmer dve tretiny transakcií boli realizované v bratislavskom okrese, zatiaľ čo iba okolo 15 % na východnom Slovensku. 

Až 46 % transakcií prebehlo v sektore kancelárskych nehnuteľností (pričom medzi rokmi 2014 a 2018 bol tento podiel 23 %), viac ako tretina prostriedkov smerovala do oblasti priemyselných nehnuteľností (oproti jednej štvrtine medzi rokmi 2014 a 2018), približne 14 % investičnej aktivity sa zrealizovalo v oblasti retailu a necelých 5% v oblasti hotelov a ubytovania.

Nepochybne najväčšou realizovanou transakciou roka 2019 bol predaj Twin City Tower, ktorá novému majiteľovi prenechá plne obsadenú kancelársku plochu približne 34-tisíc metrov štvorcových v rapídne sa rozvíjajúcej štvrti central business district.

,,Kúpa administratívnej budovy Twin City Tower predstavuje prvú realitnú transakciu kórejských inštitucionálnych investorov na Slovensku. Pritiahnutím tohto konzervatívneho kapitálu sa Slovensko definitívne dostalo na investičnú mapu ázijských investorov a otvára dvere pre vstup ďalších významných svetových hráčov.“ uvádza Marián Fridrich, Deputy Head v Cushman & Wakefield Slovensko.

Ďalšou významnou transakciou bol predaj Tatracentra (20-tisíc m2) developerom Raiffeisen Property Holding International do rúk súkromného vlastníka. Administratívna budova Twin City C (23-tisíc m2) prešla pod investičný fond HB Reavis po transakcii realizovanej v poslednom kvartáli roka. Košické biznisové centrum BCT 2 (15-tisíc m2) bolo odpredané skupinou Penta rakúskemu investorovi European City Estates. Medzi signifikantné transakcie patrí aj akvizícia renovovanej budovy Gorkého 4 Offices poisťovni Kooperativa patriacej pod rakúsku Vienna Insurance Group.

Priemyselný sektor zaznamenáva vysoký zahraničný dopyt, ktorý je v súčasnosti obmedzený len ponukou moderných, dobre umiestnených nehnuteľností.

Americký investičný fond TPG Capital realizoval najväčšiu priemyselnú investíciu minulého roka kúpou troch slovenských aktív Vector Parks (Rača, Svätý Jur a Malý Šariš) o celkovej prenajímateľnej ploche 117-tisíc metrov štvorcových. Kúpou priemyselného parku vybudovaného rakúskou skupinou Immorent si česká spoločnosť CTP zabezpečila strategickú trhovú pozíciu na východnom Slovensku. Čínska skupina CNIC dokončila akvizíciu takmer 80-tisíc metrov štvorcových plochy v parkoch Prologis Galanta-Gáň a Prologis Žiar nad Hronom. Fond REICO odkúpil od developera Invest 4 SEE druhú časť priemyselného parku v Dubnici s plne obsadenou plochou viac ako 100-tisíc metrov štvorcových.

Významná investičná aktivita prirodzene spôsobila aj zmenu v trhovom podieli hlavných priemyselných hráčov, a to najmä v prospech amerických a čínskych spoločností. Po vlastníckych zmenách sa v štvorke najvýznamnejších spoločností poskytujúcich priemyselné priestory nachádza Prologis, CTP, P3 a čínsky CNIC.

Retailový sektor, napriek svojej vysokej saturácii vo väčšine krajských miest na Slovensku, zaznamenáva útlm investičnej aktivity. Vyplýva to najmä zo skutočnosti, že väčšina významnejších retailových nehnuteľností už za posledné roky zmenila svojho majiteľa. Aj kvôli tomu sa v minulom roku najsignifikantnejší investičný sektor dostal na tohtoročných 14 %.

Najväčšou retailovou transakciou roka bol odpredaj portfólia pobočiek VÚB do rúk českého Franco Real Estate. Fidurock Capital uskutočnil v druhej polovici roka akvizíciu dvoch regionálnych retail parkov o celkovej ploche viac ako 18-tisíc metrov štvorcových. Tatra Residence odpredal súkromným investorom zo Slovenska obchodné centrá OC Glavica a OC Dúbrawa. Začiatkom roka prešiel Shopping Palace v Zlatých pieskoch do rúk firmy Coopex Reality.

Pokiaľ ide o zdroj kapitálu, najväčší podiel na celkových investíciách mali slovenskí investori (19 %), následne americkí (18 %), kórejskí (18 %) a českí investori (14 %).

,,V roku 2019 zaznamenávame pokles podielu slovenského a českého kapitálu investovaného do komerčných realít na približne 33 % z päťročného priemeru vo výške viac ako 50 %. Ide najmä o prejav vysoko konkurenčného pomeru výšky yieldov ku vnímanému riziku aktív, ktorý začínajú pozorovať čoraz viac aj globálni investori.“ hovorí Juraj Bronček, analytik spoločnosti Cushman & Wakefield Slovensko.

Aj naďalej evidujeme znižovanie tzv. prime yields v kancelárskom (5,50 %) a priemyselnom (6,20 %) sektore, čo značí, že investori sú ochotní znášať dlhšie obdobia dokým si plne vykompenzujú vstupné kapitálové náklady. Evidujeme vysoký dopyt, ktorý je limitovaný ponukou obchodovateľných budov. Istú mieru opatrnosti vnímame v retailovom sektore (s dosiahnuteľným yieldom u obchodných centier vo výške 5,75 %), kde predpokladáme existenciu miernej rizikovej prirážky kvôli očakávanému dokončeniu konkurencieschopných projektov, ktoré navyše prinesú na trh nadmernú saturáciu maloobchodných plôch, najmä pokiaľ ide o hlavné mesto.