เมื่อสีผังเมืองใหม่หนึ่งช่องบนแผนที่บังคับใช้ คุณมั่นใจแค่ไหนว่าที่ดินและอสังหาฯ ในพอร์ตของคุณจะ “ได้อานิสงส์” ไม่ใช่ถูกตัดศักยภาพ? จากมุมมองผู้ประเมินราคา ผังเมืองใหม่ไม่ใช่แค่ “สีในแผนที่” แต่คือการเปลี่ยนศักยภาพที่ดิน ซึ่งควรสะท้อนเป็นส่วนเพิ่ม/ส่วนลดในมูลค่าทรัพย์สินของคุณทันทีเมื่อประกาศบังคับใช้
ผังเมืองใหม่คืออะไร และทำไม “นักลงทุน” ต้องสนใจ
- เป็นกฎที่กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน สีผังเมือง (เช่น สีเขียว=เกษตร สีเหลือง=อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย สีส้ม=หนาแน่นปานกลาง สีแดง=พาณิชยกรรม) อัตราส่วนพื้นที่ก่อสร้างต่อพื้นที่ดิน หรือ Floor Area Ratio (FAR) ความสูงอาคาร ขนาดแปลงขั้นต่ำ และอื่นๆ
- ในบางพื้นที่ปรับทุก 4-5 ปี เพื่อให้สอดคล้องกับการพัฒนาเมือง รถไฟฟ้าใหม่ และนโยบายรัฐ เช่น กรุงเทพฯ ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 คาดบังคับใช้ปี 2569-2570
- นักลงทุนควรสนใจเพราะเปลี่ยน “ศักยภาพสูงสุด” (Highest and Best Use: HBU) ของที่ดินโดยตรง ส่งผลต่อมูลค่าโครงการ (NPV) และมูลค่าทรัพย์สิน
