คุณค่าของสำนักงานไม่ได้จบอยู่แค่ภายในออฟฟิศ

เวลาบริษัทเลือกสำนักงาน ค่าเช่าเป็นสิ่งที่เปรียบเทียบได้ง่าย เช่นเดียวกับทำเล เกรดอาคาร และพื้นที่ที่ได้รับ
แต่สิ่งที่วัดยากกว่าคือ ประสบการณ์ที่พนักงานต้องเจอในทุกวัน

ใช้เวลาเดินทางเท่าไร จากสถานีถึงอาคารสะดวกหรือไม่ มื้อกลางวันกินที่ไหน มีบริการที่จำเป็นอยู่ใกล้แค่ไหน หลังเลิกงานมีพื้นที่สำหรับออกกำลังกาย นัดพบ หรือทำกิจกรรมอื่น ๆ หรือไม่

สิ่งเหล่านี้อาจอยู่นอกพื้นที่สำนักงาน แต่สามารถส่งผลโดยตรงต่อประสบการณ์ในการมาทำงาน

การเลือกสำนักงานจึงอาจไม่ควรมองเพียง “พื้นที่ที่บริษัทเช่า” แต่ควรมองไปถึง “Ecosystem ที่อยู่รอบพื้นที่นั้น”

เมื่อแต่ละคนมองสำนักงานไม่เหมือนกัน

สำหรับนายจ้าง: มากกว่าค่าเช่า

ค่าเช่า ทำเล และคุณภาพอาคารยังคงเป็นปัจจัยพื้นฐานในการตัดสินใจ

แต่คุณค่าของ Workplace สามารถไปได้ไกลกว่านั้น

สำนักงานที่เชื่อมต่อระบบขนส่ง ร้านอาหาร บริการ และสิ่งอำนวยความสะดวกได้ดี สามารถช่วยให้ชีวิตประจำวันของพนักงานสะดวกขึ้น โดยที่บริษัทไม่จำเป็นต้องสร้าง
ทุกอย่างไว้ภายในพื้นที่ของตัวเอง

คำถามจึงอาจไม่ใช่เพียง สำนักงานนี้มีค่าเช่าเท่าไร?

แต่อาจต้องถามเพิ่มว่า

ทำเลนี้ให้อะไรกลับมากับคนของเราบ้าง?

สำหรับพนักงาน: Workplace เริ่มตั้งแต่ก่อนถึงออฟฟิศ

พนักงานไม่ได้สัมผัสสำนักงานเฉพาะตอนนั่งอยู่ที่โต๊ะทำงาน

ประสบการณ์เริ่มขึ้นตั้งแต่เดินทางออกจากบ้าน

การเดินทาง การเชื่อมต่อ อาหาร ความสะดวก Wellbeing และกิจกรรมหลังเลิกงาน

เมื่อมองแยกกัน สิ่งเหล่านี้อาจดูเป็นรายละเอียดเล็ก ๆ แต่เมื่อนำมารวมกัน สิ่งเหล่านี้คือส่วนหนึ่งของประสบการณ์ในการมาทำงานทุกวัน

จุดนี้นำไปสู่ความแตกต่างที่สำคัญ:
บริษัทเป็นผู้เลือกสำนักงาน แต่พนักงานคือผู้ที่ต้องสัมผัสกับสำนักงานนั้นในทุกวัน

การเลือกพื้นที่จึงควรทำความเข้าใจทั้งสองมุมมอง

แล้วสำหรับ Landlord ล่ะ?

สำหรับเจ้าของอาคาร การทำให้อาคารแข่งขันได้ ไม่จำเป็นต้องหมายถึงการเพิ่ม Amenities ให้มากที่สุด

มากกว่า ไม่ได้แปลว่าดีกว่าเสมอไป

คำถามที่สำคัญกว่าอาจเป็น:
คนที่มาใช้อาคารแห่งนี้ ต้องการอะไรในแต่ละช่วงของวัน?

กาแฟในช่วงเช้าตอบโจทย์อย่างหนึ่ง ร้านอาหารในช่วงกลางวันตอบโจทย์อีกอย่าง ขณะที่บริการต่าง ๆ Fitness, Wellness หรือพื้นที่สำหรับใช้เวลาหลังเลิกงานก็ตอบโจทย์คนละช่วงเวลา

Tenant และ Amenity Mix ที่เหมาะสมจึงสามารถช่วยเสริมความน่าสนใจของสำนักงานได้

โจทย์จึงเปลี่ยนจากการ “เพิ่ม Amenities” ไปสู่การ “สร้าง Ecosystem”

Retail ก็เป็นส่วนหนึ่งของ Ecosystem นี้

ความสัมพันธ์นี้ไม่ได้เดินทางเดียว
Office พาคนเข้ามา ส่วน Retail สร้างเหตุผลให้คนอยู่นานขึ้น

สำนักงานสามารถสร้างฐานผู้ใช้งานในวันทำงาน ตั้งแต่กาแฟตอนเช้า มื้อกลางวัน การใช้บริการในระหว่างวัน ไปจนถึงกิจกรรมหลังเลิกงาน

ในอีกด้านหนึ่ง Retail และ Amenities ที่ตอบโจทย์ ก็ช่วยทำให้ทำเลสำนักงานสะดวกและน่าสนใจสำหรับพนักงานมากขึ้น

จึงเกิดเป็นวงจรที่แต่ละองค์ประกอบช่วยสนับสนุนกัน

Office → People → Retail → Amenities → Employee Experience → Workplace Attractiveness → Office

คุณค่าจึงไม่ได้เกิดจากการนำการใช้งานหลายประเภทมาไว้ใกล้กันเท่านั้น แต่เกิดจากการที่แต่ละส่วนทำงานร่วมกันได้ดีเพียงใด

Mixed-use ไม่ได้ดีกว่า Standalone Office เสมอไป

นี่คือจุดสำคัญ

สำนักงานที่อยู่ในโครงการ Mixed-use ไม่ได้หมายความว่าจะเป็น Workplace ที่ดีกว่า Standalone Office โดยอัตโนมัติ

อาคารสำนักงาน Standalone ที่เชื่อมต่อระบบขนส่งได้ดี และตั้งอยู่ในย่านที่มีร้านอาหาร บริการ และสิ่งอำนวยความสะดวกอยู่แล้ว ก็สามารถมี Ecosystem ที่ตอบโจทย์พนักงานได้ไม่ต่างกัน

ในทางกลับกัน การมี Office, Retail และ F&B อยู่ในโครงการเดียวกัน ก็ไม่ได้รับประกันว่าองค์ประกอบเหล่านั้นจะส่งเสริมกัน

สิ่งสำคัญจึงไม่ใช่ว่า มี Amenities มากแค่ไหน แต่คือ Amenities เหล่านั้นตอบโจทย์คนที่มาใช้พื้นที่จริงหรือไม่

แทนที่จะถามว่า Mixed-use หรือ Standalone แบบไหนดีกว่า?

คำถามที่อาจมีประโยชน์มากกว่าคือ
Ecosystem รอบสำนักงานแห่งนี้ รองรับชีวิตของคนที่มาใช้งานได้ดีแค่ไหน?

มองให้ไกลกว่าค่าเช่า

สำหรับบริษัท การเลือก Office ที่เหมาะสมจึงหมายถึงการมองให้กว้างกว่าตัวพื้นที่

ค่าเช่ายังสำคัญ ทำเลยังสำคัญ คุณภาพอาคารยังสำคัญ

แต่การเดินทาง การเชื่อมต่อ ความสะดวก Amenities และ Employee Experience จะช่วยให้เห็นคุณค่าที่อยู่เบื้องหลังตัวเลขเหล่านั้น

สำหรับเจ้าของอาคาร แนวคิดเดียวกันนี้สามารถนำมาใช้ได้

เป้าหมายไม่จำเป็นต้องเป็นการสร้าง Amenities ให้มากที่สุด แต่คือการสร้างส่วนผสมที่เหมาะสมกับคนที่เข้ามาใช้พื้นที่ในทุกวัน

ท้ายที่สุด Workplace Ecosystem ที่ดีจึงไม่ได้ถูกตัดสินจากการเป็น Mixed-use หรือ Standalone

แต่ถูกตัดสินจากว่าสถานที่นั้นทำงานได้ดีแค่ไหน สำหรับคนที่ต้องมาใช้งานจริง

และนี่อาจเป็นหนึ่งในปัจจัยที่ควรถูกนำมาพิจารณาให้มากขึ้น เมื่อเรามองไปให้ไกลกว่าค่าเช่า