ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในไตรมาส 3 ปี 2569 เคลื่อนไหวท่ามกลางแรงกดดันจากเศรษฐกิจที่ชะลอตัว กำลังซื้อที่จำกัด และเหตุการณ์น้ำท่วมในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ขณะเดียวกัน การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ การขยายตัวของอุตสาหกรรมดิจิทัล และความต้องการพื้นที่คุณภาพสูงยังสร้างโอกาสให้กับบางตลาด ภาพรวมจึงสะท้อนการแบ่งขั้วอย่างชัดเจนระหว่างตลาดที่ได้รับแรงหนุนจากการลงทุนและตลาดที่ยังต้องปรับตัวตามพฤติกรรมผู้ซื้อและผู้เช่าที่เปลี่ยนไป
น้ำท่วมเปลี่ยนเกณฑ์การตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์
เหตุการณ์น้ำท่วมทำให้ผู้ซื้อให้ความสำคัญกับประวัติน้ำท่วม ระดับความสูงของพื้นที่ ระบบระบายน้ำ และมาตรการป้องกันของโครงการมากขึ้น ทรัพย์สินในพื้นที่เสี่ยงอาจไม่ได้ปรับราคาลงทั้งหมด แต่มีแนวโน้มเกิดส่วนต่างราคาระหว่างโครงการที่มีความเสี่ยงสูงกับโครงการที่บริหารจัดการความเสี่ยงได้อย่างมีประสิทธิภาพ ผู้พัฒนาโครงการจึงต้องคำนึงถึงต้นทุนคันกั้นน้ำ การถมที่ดิน ระบบระบายน้ำ และระบบสูบน้ำ ซึ่งอาจสะท้อนกลับไปยังราคาเสนอซื้อที่ดินในอนาคต
“ผลกระทบระลอกนี้อาจไม่ได้ทำให้ราคาที่ดินหรือบ้านในพื้นที่เสี่ยงน้ำท่วมปรับตัวลดลงทั้งหมด แต่จะเกิดส่วนต่างราคาระหว่างทรัพย์สินที่มีความเสี่ยงน้ำท่วมสูงกับทรัพย์สินที่มีระบบบริหารจัดการความเสี่ยงน้ำท่วมที่มีประสิทธิภาพ ขณะเดียวกัน ผู้พัฒนาโครงการจะมีต้นทุนการป้องกันน้ำท่วมเพิ่มขึ้น ซึ่งอาจถูกนำไปหักลบออกจากราคาเสนอซื้อที่ดินในอนาคต” นายวรัตถ์ สิริศักดานุกูล ผู้จัดการอาวุโส แผนกตลาดทุนและการลงทุน คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าว
ข้อจำกัดด้านสินเชื่อและหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูงทำให้การซื้อบ้านหลังที่สองอาจไม่คึกคักเท่าหลังมหาอุทกภัยปี 2554 กลุ่มผู้มีความมั่งคั่งสูงจึงมีแนวโน้มเป็นอุปสงค์หลักของตลาดระดับลักชัวรี โดยเฉพาะในภูเก็ต ซึ่งสินค้าประเภทคอนโดมิเนียมลักชัวรี พูลวิลลา และแบรนด์เรสซิเดนซ์สามารถตอบโจทย์ทั้งการอยู่อาศัย การพักผ่อน การกระจายความเสี่ยง และผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า สำหรับเจ้าของที่ดินในพื้นที่ได้รับผลกระทบ การเตรียมข้อมูลความเสี่ยงและมาตรการป้องกันอย่างชัดเจน รวมถึงการพิจารณาร่วมทุนหรือปรับรูปแบบโครงการ จะช่วยรักษาศักยภาพและมูลค่าของสินทรัพย์ได้ดีกว่าการเร่งขายจากความกังวล
ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ: อุปทานใหม่เพิ่ม แต่สต็อกคงค้างยังกดดันตลาด
ไตรมาส 3 ปี 2569 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ประมาณ 4,876 ยูนิต เพิ่มขึ้นราวเท่าตัวจากไตรมาสก่อน ส่งผลให้อุปทานเปิดขายใหม่สะสมในช่วง 9 เดือนแรกอยู่ที่ 14,377 ยูนิต สูงกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อนประมาณ 6% และคาดว่าทั้งปีจะมีอุปทานใหม่รวมประมาณ 16,000–17,000 ยูนิต แม้บางโครงการเลื่อนเปิดตัวจากฝนตกหนักและน้ำท่วม ขณะที่บางโครงการเลือกเปิดขายแบบไม่เป็นทางการเพื่อทดสอบกำลังซื้อก่อนเปิดตัวเต็มรูปแบบในไตรมาส 4
อย่างไรก็ตาม ตลาดยังเผชิญสต็อกเหลือขายมากกว่า 65,300 ยูนิต มูลค่ารวมประมาณ 370,000 ล้านบาท โดยราว 25,700 ยูนิตสร้างเสร็จพร้อมโอนแล้ว กลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทหรือไม่เกิน 100,000 บาทต่อตารางเมตรคิดเป็นประมาณ 55% ของสต็อก และเมื่อรวมช่วงราคา 100,001–150,000 บาทต่อตารางเมตรจะมีสัดส่วนประมาณ 76% ผู้ประกอบการจึงใช้โปรโมชั่น การลดราคา และรูปแบบเช่าก่อนซื้อเพื่อช่วยลดอุปสรรคด้านสินเชื่อ
อุปสงค์จากผู้ซื้อชาวจีนยังลดลงจากความกังวลด้านความปลอดภัยและการตรวจสอบแหล่งที่มาของเงินที่เข้มงวดขึ้น ในอีกด้านหนึ่ง ปัญหาน้ำท่วมอาจเพิ่มความสนใจในคอนโดมิเนียมที่อยู่ใกล้ระบบรถไฟฟ้า มีสภาพแวดล้อมเหมาะกับการใช้ชีวิต และบริหารอาคารได้ดี เนื่องจากสามารถช่วยลดผลกระทบต่อทรัพย์สินและการดำเนินชีวิตเมื่อเกิดเหตุการณ์น้ำท่วม
ตลาดอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์: อุปสงค์แข็งแกร่งและพื้นที่ว่างลดลง
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมขยายตัวอย่างมีเสถียรภาพ โดยได้รับแรงหนุนจากการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ การกระจายฐานการผลิต อุตสาหกรรมดิจิทัล โลจิสติกส์ และอีคอมเมิร์ซ ในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนอนุมัติ 1,300 โครงการ มูลค่า 1.31 ล้านล้านบาท แม้จำนวนโครงการลดลง 14% แต่มีมูลค่าเพิ่มขึ้น 45% การลงทุนจากต่างประเทศมีมูลค่า 1.14 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้น 81% และคิดเป็น 87% ของมูลค่าที่ได้รับอนุมัติทั้งหมด โดยอุตสาหกรรมดิจิทัลมีมูลค่า 839,231 ล้านบาท หรือประมาณ 74% ของ FDI จากโครงการ Data Hosting และ Data Center ขนาดใหญ่
พื้นที่นิคมอุตสาหกรรมทั่วประเทศอยู่ที่ 222,388 ไร่ อัตราพื้นที่ว่างลดลงจาก 5.73% ในไตรมาส 2 เหลือ 5.49% ในไตรมาส 3 ขณะที่ราคาที่ดินเฉลี่ยเพิ่มจาก 8.40 ล้านบาทเป็น 8.65 ล้านบาทต่อไร่ และยังมีพื้นที่อยู่ระหว่างการพัฒนาอีกราว 20,286 ไร่
อุปทานโรงงานสำเร็จรูปคงที่ที่ 3.42 ล้านตารางเมตร โดยอัตราพื้นที่ว่างลดลงจาก 10.45% เหลือ 9.95% ส่วนคลังสินค้าสำเร็จรูปมีพื้นที่ 6.05 ล้านตารางเมตร และอัตราพื้นที่ว่างลดลงจาก 14.72% เหลือ 13.55% ค่าเช่าเฉลี่ยยังทรงตัวที่ 196 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนสำหรับโรงงาน และ 160 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนสำหรับคลังสินค้า แต่ข้อจำกัดด้านอุปทานใหม่และอัตราการเช่าที่ดีขึ้นเริ่มสร้างแรงกดดันให้ค่าเช่ามีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้น
ตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ: ตลาดยังเอื้อผู้เช่า แต่คุณภาพและ ESG มีบทบาทมากขึ้น
อุปทานสำนักงานเกรดเอในย่าน CBD คงที่ที่ 2.53 ล้านตารางเมตรในไตรมาส 3 ปี 2569 แต่อัตราพื้นที่ว่างเพิ่มขึ้นจาก 22.8% เป็น 23.5% แม้ไม่มีอาคารใหม่เข้าสู่ตลาด สาเหตุสำคัญมาจากองค์กรที่ต่อสัญญาหรือย้ายสำนักงานเลือกใช้พื้นที่ขนาดเล็กลง ขณะที่ระหว่างปี 2569–2574 คาดว่าจะมีสำนักงานใหม่ในกรุงเทพฯ รวม 616,128 ตารางเมตร โดย 338,310 ตารางเมตร หรือ 55% เป็นสำนักงานเกรดเอใน CBD
ค่าเช่าแบบรวมค่าใช้จ่ายของสำนักงานเกรดเอปรับลดเล็กน้อยจาก 943 บาทเป็น 941 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ตลาดจึงยังเอื้อผู้เช่า และการปิดดีลมักต้องอาศัยสิทธิประโยชน์ เช่น ระยะเวลาปลอดค่าเช่าที่ยาวขึ้นและเงินสนับสนุนค่าตกแต่ง อย่างไรก็ดี ความต้องการกำลังเปลี่ยนไปสู่อาคารคุณภาพสูง อาคารที่มีประสิทธิภาพการดำเนินงานดี และอาคารที่ผ่านการรับรองด้านสิ่งแวดล้อม เพื่อรองรับนโยบาย ESG และเป้าหมายลดการปล่อยคาร์บอนขององค์กร
บทสรุปและแนวโน้ม
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเข้าสู่ช่วงที่คุณภาพ การบริหารความเสี่ยง และความยั่งยืนมีผลต่อมูลค่าสินทรัพย์มากขึ้น ตลาดที่อยู่อาศัยต้องรับมือกับกำลังซื้อที่จำกัด สต็อกคงค้าง และความกังวลเรื่องน้ำท่วม ขณะที่ตลาดอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ยังมีปัจจัยพื้นฐานแข็งแกร่งจาก FDI และการเติบโตของเศรษฐกิจดิจิทัล ส่วนตลาดสำนักงานยังเปิดโอกาสให้ผู้เช่าต่อรองได้ แต่ความต้องการระยะถัดไปจะมุ่งสู่อาคารคุณภาพสูงและเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมมากขึ้น ผู้พัฒนา เจ้าของสินทรัพย์ และนักลงทุนจึงควรให้ความสำคัญกับความยืดหยุ่นของโครงการ ประสิทธิภาพการดำเนินงาน และการบริหารความเสี่ยงในระยะยาว
ที่มา: ฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ข้อมูล ณ ไตรมาส 3 ปี 2569
