ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงแสดงศักยภาพการเติบโต ท่ามกลางความท้าทายของเศรษฐกิจโลก
แม้ว่าภาวะเศรษฐกิจโลกยังคงเผชิญความไม่แน่นอนจากปัจจัยด้านภูมิรัฐศาสตร์ อัตราเงินเฟ้อ และสภาวะทางการเงินที่ยังตึงตัว แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยยังคงแสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวอย่างต่อเนื่อง ทั้งในภาคที่อยู่อาศัย อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ อาคารสำนักงาน และตลาดการลงทุน
ด้วยจุดแข็งด้านทำเลยุทธศาสตร์ในภูมิภาคอาเซียน โครงสร้างพื้นฐานที่ได้รับการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง รวมถึงปัจจัยพื้นฐานทางเศรษฐกิจที่แข็งแกร่งในระยะยาว ประเทศไทยยังคงเป็นหนึ่งในจุดหมายสำคัญของนักลงทุนทั้งในประเทศและต่างประเทศที่มองหาโอกาสการลงทุนในสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์หลากหลายประเภท
ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป ท่ามกลางความท้าทายของเศรษฐกิจโลก
ตลาดที่อยู่อาศัยของไทยยังคงเผชิญความท้าทายอย่างต่อเนื่องในช่วงไตรมาสที่ 2 ปี 2569 โดยความเชื่อมั่นของผู้บริโภคยังได้รับแรงกดดันจากภาวะเศรษฐกิจโลกที่มีความไม่แน่นอน โดยเฉพาะสถานการณ์ความขัดแย้งในตะวันออกกลางที่ส่งผลต่อราคาพลังงานและค่าครองชีพ ทำให้ผู้บริโภคจำนวนมากชะลอการใช้จ่ายและตัดสินใจซื้อสินทรัพย์มูลค่าสูงอย่างระมัดระวังมากขึ้น
นอกจากนี้ ระดับหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในเกณฑ์สูง มาตรการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เข้มงวดขึ้น รวมถึงการขาดมาตรการกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยจากภาครัฐ ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อการฟื้นตัวของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร
คุณสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า ในช่วงไตรมาสที่ 2 ปี 2569 มีคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่ในกรุงเทพมหานครประมาณ 2,332 ยูนิต ลดลงประมาณ 67% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาภาพรวมในช่วงครึ่งแรกของปี พบว่ามีการเปิดตัวโครงการใหม่รวมประมาณ 9,501 ยูนิต เพิ่มขึ้น 42% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2568
"เราคาดว่าจำนวนคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่ตลอดปี 2569 จะสูงกว่าประมาณการเดิมที่ 17,000 ยูนิต เนื่องจากผู้ประกอบการหลายรายเริ่มกลับมาเปิดโครงการใหม่และทยอยประกาศแผนการพัฒนาเพิ่มเติม โดยมีความเป็นไปได้ที่อุปทานใหม่ทั้งปีจะเข้าใกล้ 20,000 ยูนิต อย่างไรก็ตาม ตลาดยังคงต้องติดตามปัจจัยเสี่ยงจากเศรษฐกิจโลกและสถานการณ์ภูมิรัฐศาสตร์อย่างใกล้ชิด"
ด้านทำเลที่ตั้งของโครงการใหม่ ผู้ประกอบการยังคงเลือกลงทุนอย่างระมัดระวัง โดยประมาณ 90% ของโครงการที่เปิดตัวในไตรมาสที่ 2 ตั้งอยู่ตามแนวรถไฟฟ้า BTS สายสุขุมวิทนอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ส่วนที่เหลือกระจายอยู่ในพื้นที่รอบนอกของกรุงเทพมหานคร
การเลือกพัฒนาโครงการในทำเลศักยภาพดังกล่าว ส่งผลให้ ราคาเปิดขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมใหม่ในไตรมาสที่ 2 อยู่ที่ประมาณ 150,420 บาทต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 78.4% จากไตรมาสก่อนหน้า
ขณะที่ราคาเฉลี่ยของโครงการเปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งแรกของปีอยู่ที่ประมาณ 120,360 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งถือเป็นระดับสูงที่สุดสำหรับช่วงครึ่งปีแรกนับตั้งแต่ปี 2563
คุณสุรเชษฐกล่าวว่า
การปรับตัวเพิ่มขึ้นของราคาขายไม่ได้สะท้อนว่าตลาดมีความต้องการซื้อเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ แต่เป็นผลจากกลยุทธ์ของผู้ประกอบการที่หันมาให้ความสำคัญกับกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูงมากขึ้น ท่ามกลางข้อจำกัดด้านการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย ผู้ประกอบการจึงเลือกพัฒนาโครงการในทำเลที่มีศักยภาพ โดยเฉพาะบริเวณที่สามารถเดินถึงสถานีรถไฟฟ้าได้ ซึ่งการขยายตัวของระบบขนส่งมวลชนยังส่งผลให้ต้นทุนที่ดินและราคาขายโครงการในพื้นที่ดังกล่าวปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ในด้านกลยุทธ์การพัฒนาโครงการ ตลาดยังสะท้อนให้เห็นถึงการบริหารความเสี่ยงที่รอบคอบมากขึ้น โดยเกือบทั้งหมดของโครงการที่เปิดตัวในช่วงครึ่งแรกของปีเป็นโครงการของผู้ประกอบการที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ขณะที่ผู้ประกอบการนอกตลาดหลักทรัพย์เปิดตัวโครงการใหม่เพียง 68 ยูนิต จากทั้งหมด 9,501 ยูนิต สะท้อนถึงการชะลอการลงทุนของผู้ประกอบการรายเล็กและรายกลางที่ยังคงรอความชัดเจนของทิศทางเศรษฐกิจและมาตรการสนับสนุนจากภาครัฐ
ขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการหลายรายเริ่มปรับกลยุทธ์ด้วยการเปิดขายโครงการสร้างเสร็จพร้อมอยู่มากขึ้น โดยส่วนใหญ่เป็นโครงการขนาดเล็กในระดับราคามากกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร นอกจากนี้ ในช่วง 1–2 ปีที่ผ่านมา แทบไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ที่อยู่นอกแนวเส้นทางรถไฟฟ้า
เนื่องจากผู้ประกอบการมุ่งเน้นการตอบโจทย์ผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงมากกว่าการลงทุนเพื่อเก็งกำไร พร้อมทั้งนำเสนอรูปแบบการขายที่ยืดหยุ่นมากขึ้น เช่น การให้คำปรึกษาด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัย และโปรแกรมช่วยแบ่งเบาภาระค่าใช้จ่ายก่อนโอนกรรมสิทธิ์ เพื่อเพิ่มโอกาสในการโอนและลดความเสี่ยงจากการปฏิเสธสินเชื่อ
ในด้านความต้องการจากต่างประเทศ ตลาดยังคงเผชิญกับการชะลอตัวของผู้ซื้อชาวจีน ซึ่งเป็นกลุ่มผู้ซื้อหลักของตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ มาอย่างต่อเนื่อง ขณะที่ผู้ซื้อจากประเทศอื่นยังไม่สามารถเข้ามาทดแทนได้อย่างเต็มที่
แม้ว่าจะเริ่มเห็นความสนใจจากผู้ซื้อชาวเมียนมาเพิ่มขึ้นในบางส่วน และผู้ซื้อชาวรัสเซียยังคงมีบทบาทในตลาดภูเก็ตและพัทยา แต่ความต้องการในกรุงเทพฯ ยังอยู่ในระดับจำกัด ส่วนผู้ซื้อจากตะวันออกกลางและประเทศอื่น ๆ แม้จะเริ่มมีบทบาทมากขึ้น แต่ยังต้องติดตามพัฒนาการของตลาดในช่วงครึ่งหลังของปี
แม้ตลาดคอนโดมิเนียมจะยังเผชิญแรงกดดันจากปัจจัยเศรษฐกิจทั้งในและต่างประเทศ แต่ตลาดที่อยู่อาศัยของกรุงเทพมหานครยังคงแสดงให้เห็นถึงความสามารถในการปรับตัว โดยได้รับแรงสนับสนุนจากการเลือกพัฒนาโครงการในทำเลที่มีศักยภาพ การยกระดับคุณภาพสินค้า และการบริหารอุปทานอย่างรอบคอบของผู้ประกอบการ ซึ่งจะเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยสร้างเสถียรภาพและสนับสนุนการฟื้นตัวของตลาดในระยะยาว
ตลาดอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ไทยยังเติบโตต่อเนื่อง ท่ามกลางความต้องการลงทุนระยะยาวที่แข็งแกร่ง
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ของประเทศไทยยังคงแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตอย่างต่อเนื่องในช่วงไตรมาสที่ 2 ปี 2569
โดยได้รับแรงสนับสนุนจากความสนใจของผู้ผลิตและนักลงทุนต่างชาติที่ยังคงมองประเทศไทยเป็นหนึ่งในฐานการผลิตและศูนย์กลางโลจิสติกส์ที่สำคัญของภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ แม้ว่าภาวะเศรษฐกิจโลก ความผันผวนด้านภูมิรัฐศาสตร์ และราคาพลังงานที่ปรับตัวสูงขึ้น จะส่งผลให้บรรยากาศการลงทุนในระยะสั้นชะลอตัวลงก็ตาม
คุณพงษ์พันธ์ พลอยเพ็ชร หัวหน้าฝ่ายโลจิสติกส์และอุตสาหกรรม บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า มูลค่าการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ที่ได้รับการอนุมัติจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2569 ปรับตัวลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน สะท้อนถึงความระมัดระวังของนักลงทุนท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจโลก มากกว่าการลดลงของความเชื่อมั่นต่อศักยภาพของประเทศไทยในระยะยาว
"ประเทศสิงคโปร์ยังคงเป็นแหล่งเงินลงทุนต่างชาติรายใหญ่ที่สุดของประเทศไทยในช่วงไตรมาสแรกของปี 2569 ด้วยมูลค่าการลงทุนประมาณ 118,868 ล้านบาท หรือคิดเป็น 57% ของมูลค่าการลงทุนจากต่างประเทศทั้งหมด โดยส่วนใหญ่เป็นโครงการขนาดใหญ่ที่มีมูลค่าการลงทุนมากกว่า 1,000 ล้านบาท ทั้งโครงการ Data Center และอุตสาหกรรมการผลิตแผงวงจรอิเล็กทรอนิกส์ (Printed Circuit Board)"
ขณะที่ประเทศจีนเป็นนักลงทุนอันดับสอง ด้วยมูลค่าการลงทุนประมาณ 24,422 ล้านบาท หรือคิดเป็น 12% ของมูลค่าการลงทุนทั้งหมด โดยส่วนใหญ่เป็นการลงทุนในอุตสาหกรรมการผลิตแผงวงจรความหนาแน่นสูง (High Density Interconnect PCB) และชิ้นส่วนเครื่องจักรความแม่นยำสูง ส่วนประเทศญี่ปุ่นอยู่อันดับที่สาม ด้วยมูลค่าการลงทุนประมาณ 20,554 ล้านบาท หรือคิดเป็น 10% ของมูลค่าการลงทุนทั้งหมด
"เพียงสามประเทศนี้คิดเป็นสัดส่วนเกือบ 79% ของมูลค่าการลงทุนจากต่างประเทศทั้งหมด โดยโครงการส่วนใหญ่ยังคงตั้งอยู่ในนิคมอุตสาหกรรม โดยเฉพาะพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) แม้มูลค่าการลงทุนจะลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน แต่เป็นผลจากภาวะเศรษฐกิจโลกและการแข่งขันที่เพิ่มขึ้นจากประเทศเพื่อนบ้าน ซึ่งมีต้นทุนแรงงานและสิทธิประโยชน์ด้านภาษีที่ดึงดูดมากกว่า"
แม้ว่าการลงทุนจะชะลอลงในระยะสั้น แต่ความต้องการใช้ที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมยังคงอยู่ในระดับสูง คุณพงษ์พันธ์ระบุว่า ที่ดินพร้อมพัฒนาในนิคมอุตสาหกรรมทั่วประเทศเริ่มมีจำนวนจำกัด หลังจากได้รับความต้องการอย่างต่อเนื่องจากทั้งนักลงทุนต่างชาติและผู้ประกอบการไทยตลอดช่วง 2–3 ปีที่ผ่านมา
"นับตั้งแต่ปลายปี 2564 พื้นที่นิคมอุตสาหกรรมของประเทศไทยเพิ่มขึ้นเพียงประมาณ 8% ขณะที่ความต้องการใช้ที่ดินเพิ่มขึ้นถึง 18% ในช่วงเวลาเดียวกัน โดยคาดว่าจะมีที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมทยอยแล้วเสร็จเพิ่มเติมประมาณ 20,290 ไร่ ภายในปี 2570 ซึ่งคาดว่าจะยังได้รับการดูดซับจากความต้องการของตลาดอย่างต่อเนื่อง"
ความต้องการที่เพิ่มขึ้นส่งผลให้ราคาที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยปัจจุบัน ราคาขายเฉลี่ยของที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมทั่วประเทศอยู่ที่ประมาณ 8.4 ล้านบาทต่อไร่ เพิ่มขึ้นประมาณ 7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
คุณพงษ์พันธ์กล่าวเพิ่มเติมว่า ภาครัฐยังคงให้ความสำคัญกับการติดตามการใช้ประโยชน์ที่ดินของนักลงทุนต่างชาติบางส่วน โดยเฉพาะกรณีที่มีการถือครองที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ที่ไม่เกี่ยวข้องกับการดำเนินธุรกิจอุตสาหกรรมโดยตรง ซึ่งการกำกับดูแลอย่างเหมาะสมและความร่วมมือระหว่างภาครัฐกับภาคเอกชนจะมีบทบาทสำคัญในการรักษาความโปร่งใสและสร้างความเชื่อมั่นให้กับภาคการลงทุนในระยะยาว
การขยายตัวของภาคการผลิตยังส่งผลให้ความต้องการ โรงงานสำเร็จรูป (Ready-Built Factories: RBFs) และ คลังสินค้าสำเร็จรูป (Ready-Built Warehouses: RBWs) ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง แม้ในช่วงไตรมาสที่ 2 จะไม่มีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาด ส่งผลให้พื้นที่โรงงานสำเร็จรูปคงอยู่ที่ประมาณ 3.42 ล้านตารางเมตร และพื้นที่คลังสินค้าสำเร็จรูปอยู่ที่ประมาณ 6.05 ล้านตารางเมตร
ในด้านอัตราการเช่า โรงงานสำเร็จรูปมีอัตราการเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 89.55% ขณะที่ คลังสินค้าสำเร็จรูปมีอัตราการเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 85.28% ซึ่งต่างปรับตัวเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า แม้จะไม่มีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดก็ตาม
ความต้องการที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องยังช่วยสนับสนุนให้ค่าเช่าปรับตัวสูงขึ้น โดย ค่าเช่าเฉลี่ยของโรงงานสำเร็จรูปเพิ่มขึ้นเป็น 196 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน จาก 194 บาทในไตรมาสก่อนหน้า ขณะที่ ค่าเช่าเฉลี่ยของคลังสินค้าสำเร็จรูปปรับเพิ่มเป็น 160 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน จากเดิม 158 บาท
คุณพงษ์พันธ์กล่าวว่า ตลาดโรงงานและคลังสินค้าสำเร็จรูปของประเทศไทยกำลังเข้าสู่ช่วงของการฟื้นตัวที่มีเสถียรภาพมากขึ้น จากแรงสนับสนุนของอัตราการเช่าที่แข็งแกร่งและการเติบโตของค่าเช่าอย่างต่อเนื่อง
ส่งผลให้ตลาดเริ่มเปลี่ยนผ่านจากภาวะที่ผู้เช่าเป็นฝ่ายได้เปรียบ ไปสู่ตลาดที่มีความสมดุลมากขึ้น และเริ่มเอื้อต่อเจ้าของโครงการในทำเลที่มีศักยภาพ
"การปรับตัวเพิ่มขึ้นของค่าเช่าสะท้อนให้เห็นว่าอำนาจในการกำหนดราคากำลังทยอยกลับมาสู่เจ้าของโครงการ โดยเฉพาะโครงการโรงงานและคลังสินค้าสมัยใหม่ที่ตั้งอยู่ในทำเลยุทธศาสตร์ สำหรับช่วงครึ่งหลังของปี 2569 คาดว่าตลาดจะยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง จากอุปทานใหม่ที่มีจำกัด ขณะที่ความต้องการจากภาคการผลิต โลจิสติกส์ และอุตสาหกรรมเทคโนโลยียังคงอยู่ในระดับสูง ซึ่งจะช่วยสนับสนุนทั้งอัตราการเช่าและการเติบโตของค่าเช่าในระยะต่อไป"
ตลาดพื้นที่สำนักงานกรุงเทพฯ เดินหน้าสู่ความสมดุลมากขึ้น ท่ามกลางความต้องการพื้นที่คุณภาพที่ยังแข็งแกร่ง
ตลาดพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพมหานครยังคงปรับตัวเข้าสู่ภาวะที่มีความสมดุลมากขึ้นในช่วงไตรมาสที่ 2 ปี 2569 หลังจากอัตราการเปิดตัวอาคารสำนักงานใหม่ชะลอลงอย่างมีนัยสำคัญ
ส่งผลให้การแข่งขันด้านราคาและการดึงดูดผู้เช่าระหว่างโครงการใหม่ลดความรุนแรงลงเมื่อเทียบกับช่วงหลายปีที่ผ่านมา
อาคารสำนักงานเกรด A หลายแห่งที่เปิดให้บริการในช่วง 1–2 ปีที่ผ่านมา มีอัตราการเช่าปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยหลายโครงการมีอัตราการเช่าใกล้เต็มพื้นที่
ส่งผลให้การแข่งขันของตลาดเริ่มเปลี่ยนจากอาคารสำนักงานเปิดใหม่ไปสู่การแข่งขันของอาคารสำนักงานเดิมที่ต้องเร่งยกระดับศักยภาพของสินทรัพย์เพื่อรักษาฐานผู้เช่า
คุณอุกฤษฏ์ พรพัฒนไพโรจน์ หัวหน้าฝ่ายพื้นที่สำนักงานให้เช่า บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า
อาคารสำนักงานเกรด A และเกรด B ที่เปิดให้บริการมาเป็นระยะเวลานานกำลังเผชิญความท้าทายในการรักษาผู้เช่า เนื่องจากสภาพอาคารที่เริ่มมีอายุการใช้งาน ประกอบกับอัตราค่าเช่าที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ทำให้เจ้าของอาคารหลายแห่งเร่งลงทุนปรับปรุงอาคาร พื้นที่ส่วนกลาง และสิ่งอำนวยความสะดวก เพื่อเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันและตอบสนองความต้องการของผู้เช่าที่เปลี่ยนแปลงไป
"ในช่วงไตรมาสที่ 2 ปี 2569 ไม่มีอาคารสำนักงานแห่งใหม่เปิดให้บริการในกรุงเทพมหานคร ส่งผลให้พื้นที่สำนักงานรวมของกรุงเทพฯ อยู่ที่ประมาณ 9.15 ล้านตารางเมตร โดยแบ่งเป็นพื้นที่ในเขตศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ประมาณ 5.03 ล้านตารางเมตร พื้นที่เมืองชั้นกลางประมาณ 2.41 ล้านตารางเมตร และพื้นที่เมืองชั้นนอกอีกประมาณ 1.71 ล้านตารางเมตร”
คุณอุกฤษฏ์กล่าวเพิ่มเติมว่า ปัจจุบันอาคารสำนักงาน เกรด A คิดเป็นประมาณ 38% ของพื้นที่สำนักงานทั้งหมดในกรุงเทพมหานคร ขณะที่ เกรด B มีสัดส่วนสูงถึง 58% และอาคาร เกรด C คิดเป็นประมาณ 4%
"ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนให้เห็นว่าอาคารสำนักงานเกรด B ยังคงเป็นกลุ่มอาคารที่มีพื้นที่มากที่สุดในตลาด และกว่าครึ่งของอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ มีอายุการใช้งานมากกว่า 10 ปี ในทางกลับกัน อาคารสำนักงานที่เปิดให้บริการใหม่ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ประมาณ 78% เป็นอาคารเกรด A ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มของผู้พัฒนาโครงการที่มุ่งเน้นการพัฒนาอาคารสำนักงานคุณภาพสูงเพื่อตอบสนองความต้องการของตลาด"
สำหรับอุปทานในอนาคต คาดว่าจะมีพื้นที่สำนักงานใหม่ประมาณ 616,130 ตารางเมตร ทยอยเปิดให้บริการในช่วงครึ่งหลังของปี 2569 จนถึงปี 2574 รวมถึงอาจมีโครงการใหม่หรือการปรับปรุงอาคารสำนักงานเพิ่มเติมในอนาคต
แม้ว่าพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) จะยังคงเป็นทำเลหลักของการพัฒนาอาคารสำนักงานแห่งใหม่ แต่พื้นที่เมืองชั้นนอก เช่น แนวถนนสุขุมวิทตอนปลาย บางนา–ตราด และพหลโยธิน
เริ่มมีการพัฒนาโครงการสำนักงานเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเมื่อเทียบกับในอดีต แม้ว่าจะยังมีปริมาณน้อยกว่าพื้นที่ CBD ก็ตาม ขณะที่พื้นที่เมืองชั้นกลางกลับมีการพัฒนาโครงการใหม่ค่อนข้างจำกัด
เนื่องจากต้นทุนที่ดินอยู่ในระดับสูงและไม่เอื้อต่อการพัฒนาอาคารสำนักงาน ส่วนโครงการในพื้นที่ CBD ยังคงได้รับแรงสนับสนุนจากการพัฒนาบนที่ดินเช่าระยะยาวและโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่
ในด้านอุปสงค์ ตลาดสำนักงานยังคงได้รับแรงสนับสนุนจากความต้องการพื้นที่คุณภาพ โดย อัตราพื้นที่ว่างของอาคารสำนักงานเกรด A ในเขต CBD ลดลงเหลือ 21.9% ในไตรมาสที่ 2 จาก 23.3% ในไตรมาสก่อนหน้า ถือเป็นระดับต่ำที่สุดนับตั้งแต่ไตรมาสแรกของปี 2566
สะท้อนถึงผลจากการชะลอตัวของอุปทานใหม่และความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานคุณภาพสูงที่ยังคงมีอย่างต่อเนื่อง ทั้งจากการย้ายเข้าสู่อาคารสำนักงานใหม่และการขยายพื้นที่ของผู้เช่าเดิม
ด้านค่าเช่า ค่าเช่ารวมเฉลี่ยของอาคารสำนักงานเกรด A ยังคงทรงตัวอยู่ที่ประมาณ 943 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน โดยเจ้าของอาคารเลือกใช้กลยุทธ์การแข่งขันผ่านสิทธิประโยชน์ต่าง ๆ แทนการลดค่าเช่า ไม่ว่าจะเป็นการมอบช่วงเวลาปลอดค่าเช่า (Rent-free Periods) การสนับสนุนงบประมาณสำหรับการตกแต่งสำนักงาน (Fit-out Allowances) รวมถึงการเสนอเงื่อนไขสัญญาเช่าที่ยืดหยุ่นมากขึ้น ซึ่งช่วยลดต้นทุนโดยรวมของผู้เช่า ขณะที่เจ้าของอาคารยังสามารถรักษาระดับค่าเช่าไว้ได้
คุณอุกฤษฏ์กล่าวว่า ตลาดยังคงได้รับอิทธิพลจากแนวโน้ม "Flight-to-Quality" หรือการย้ายเข้าสู่พื้นที่สำนักงานที่มีคุณภาพสูงกว่า โดยผู้เช่าส่วนใหญ่เลือกย้ายจากอาคารสำนักงานเก่าหรืออาคารที่มีศักยภาพการแข่งขันลดลง ไปสู่อาคารสำนักงานรุ่นใหม่ที่มีมาตรฐานอาคารที่ทันสมัย สิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน สภาพแวดล้อมในการทำงานที่ดีกว่า และข้อเสนอทางการเช่าที่มีความคุ้มค่ามากขึ้น
"ในช่วงครึ่งหลังของปี 2569 ตลาดพื้นที่สำนักงานของกรุงเทพมหานครยังมีแนวโน้มเป็น ตลาดของผู้เช่า (Tenant's Market) เนื่องจากระดับพื้นที่ว่างโดยรวมยังอยู่ในระดับค่อนข้างสูง เจ้าของอาคารยังจำเป็นต้องใช้กลยุทธ์ด้านสิทธิประโยชน์และเงื่อนไขการเช่าที่แข่งขันได้ เพื่อดึงดูดผู้เช่ารายใหม่และรักษาผู้เช่าเดิม อย่างไรก็ตาม ความต้องการพื้นที่สำนักงานคุณภาพยังคงมีอย่างต่อเนื่อง ซึ่งจะช่วยสนับสนุนให้ตลาดสำนักงานของกรุงเทพฯ มีเสถียรภาพและฟื้นตัวได้อย่างค่อยเป็นค่อยไปในระยะยาว"
ตลาดทุนและการลงทุน: นักลงทุนมุ่งเน้นสินทรัพย์คุณภาพ พร้อมชี้โอกาสใหม่ของเจ้าของที่ดิน
คุณวรัตถ์ สิริศักดานุกูล ผู้จัดการอาวุโส ฝ่ายตลาดทุนและการลงทุน บริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า ตลาดการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของไทยยังคงอยู่ในช่วงของการปรับตัวหลังการเปลี่ยนผ่านของตลาดในยุคหลังโควิด-19 โดยเฉพาะตลาดที่ดินในกรุงเทพมหานคร ซึ่งตลอดหลายทศวรรษที่ผ่านมา ราคาที่ดินในเขตศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) และพื้นที่โดยรอบได้รับแรงขับเคลื่อนจากการแข่งขันของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เร่งเข้าซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม ส่งผลให้ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
อย่างไรก็ตาม วัฏจักรราคาที่ดินในระดับสูงสุด (Peak Cycle) ได้สิ้นสุดลงตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และจนถึงปัจจุบันราคาที่ดินยังไม่สามารถกลับไปสู่ระดับเดิมได้ เนื่องจากตลาดยังเผชิญแรงกดดันจากกำลังซื้อที่ชะลอตัว ระดับหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในเกณฑ์สูง รวมถึงการเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ซึ่งส่งผลให้ผู้พัฒนาโครงการไม่สามารถรองรับต้นทุนการซื้อที่ดินในระดับสูงเช่นในอดีตได้
คุณวรัตถ์อธิบายว่า ภาพดังกล่าวสะท้อนให้เห็นได้อย่างชัดเจนในหลายทำเลของกรุงเทพฯ โดยเฉพาะแนวรถไฟฟ้า BTS ช่วงสถานีบางจากถึงสถานีอุดมสุข ซึ่งแม้เจ้าของที่ดินส่วนใหญ่ยังคงตั้งราคาขายไว้ที่ประมาณ 900,000-1,000,000 บาทต่อตารางวา แต่ข้อเสนอซื้อจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่อยู่ในระดับ ต่ำกว่า 600,000 บาทต่อตารางวา สะท้อนให้เห็นถึงช่องว่างระหว่างราคาที่ผู้ขายคาดหวังกับระดับราคาที่ตลาดสามารถรองรับได้ในปัจจุบัน
"ปรากฏการณ์ดังกล่าวถือเป็นสัญญาณที่ชัดเจนว่าราคาที่ดินไม่ได้ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเหมือนในอดีตอีกต่อไป และหากเจ้าของที่ดินมีความจำเป็นต้องขายในช่วงเวลานี้ ก็มีโอกาสสูงที่จะต้องยอมขายในราคาที่ต่ำกว่าที่คาดหวัง"
ด้วยเหตุนี้ คุณวรัตถ์มองว่า การบริหารสินทรัพย์ผ่านการปล่อยเช่าระยะยาว (Long-term Lease) อาจเป็นทางเลือกที่เหมาะสมกว่าการขายขาดในภาวะที่ตลาดอยู่ในลักษณะของ "ตลาดผู้ซื้อ (Buyer's Market)"
"การนำที่ดินเปล่ามาปล่อยเช่าระยะยาวในช่วง 10-30 ปี ไม่เพียงช่วยให้เจ้าของที่ดินไม่จำเป็นต้องลดราคาขายเพื่อแข่งขันในตลาดเท่านั้น แต่ยังสามารถสร้างกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอจากรายได้ค่าเช่า ขณะที่ยังคงถือครองกรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์คุณภาพไว้ได้ นอกจากนี้ การนำที่ดินมาใช้ประโยชน์ยังช่วยลดภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับที่ดินรกร้างว่างเปล่าได้อย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งถือเป็นกลยุทธ์การบริหารสินทรัพย์ที่ตอบโจทย์ในช่วงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังอยู่ระหว่างการฟื้นตัว"
แม้ว่าตลาดจะยังเผชิญความท้าทายจากภาวะเศรษฐกิจทั้งในประเทศและต่างประเทศ แต่นักลงทุนยังคงให้ความสำคัญกับสินทรัพย์คุณภาพ (Quality Assets) และโอกาสการลงทุนในทำเลยุทธศาสตร์ที่สามารถสร้างผลตอบแทนที่มั่นคงในระยะยาว สะท้อนถึงความเชื่อมั่นต่อศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในอนาคต
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
แม้เศรษฐกิจโลกยังคงเผชิญกับความท้าทายและความไม่แน่นอนจากปัจจัยภายนอกหลายด้าน แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงมีศักยภาพในการเติบโตและเปิดโอกาสการลงทุนในหลากหลายภาคส่วน ด้วยปัจจัยพื้นฐานทางเศรษฐกิจที่แข็งแกร่ง ทำเลยุทธศาสตร์ที่เชื่อมโยงภูมิภาคอาเซียน และตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีความหลากหลาย ทำให้ประเทศไทยยังคงเป็นจุดหมายสำคัญของนักลงทุน ผู้ประกอบการ และผู้ใช้อสังหาริมทรัพย์ทั้งในประเทศและต่างประเทศ
ท่ามกลางการเปลี่ยนแปลงของสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจ ผู้ที่สามารถติดตามแนวโน้มตลาดและปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไป จะสามารถสร้างโอกาสใหม่ ๆ ทั้งด้านการลงทุน
การขยายธุรกิจ และการบริหารสินทรัพย์ได้อย่างมีประสิทธิภาพ ครอบคลุมทั้งตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และที่อยู่อาศัยในกรุงเทพมหานครและพื้นที่ศักยภาพทั่วประเทศ
คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย พร้อมสนับสนุนลูกค้าและนักลงทุนด้วยบริการที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร ตั้งแต่การวิเคราะห์ข้อมูลตลาด การวางกลยุทธ์การลงทุน การให้คำปรึกษาด้านการเช่าและการใช้พื้นที่ ตลอดจนข้อมูลวิจัยเชิงลึก เพื่อช่วยให้ทุกการตัดสินใจด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพในทุกช่วงของวงจรอสังหาริมทรัพย์ ติดตามข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย บทวิเคราะห์ล่าสุด และโอกาสการลงทุนจาก **คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย** เพื่อก้าวทันทุกการเปลี่ยนแปลงของตลาดและค้นหาโอกาสใหม่ในการสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืนในอนาคต
