เจาะลึกตลาดโลจิสติกส์และอุตสาหกรรมของไทย: อัปเดตไตรมาส 2 ปี 2026

FDI ชะลอจากฐานสูง แต่ปัจจัยพื้นฐานของไทยยังแข็งแกร่ง

มูลค่า FDI ที่ได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ในไตรมาส 1 ปี 2026 ปรับตัวลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่ง Phongphan มองว่าเป็นผลจากปัจจัยภายนอกมากกว่าการสูญเสียความเชื่อมั่นต่อประเทศไทย ไม่ว่าจะเป็นความผันผวนของเศรษฐกิจโลก แรงกดดันด้านราคาพลังงานจากความตึงเครียดในตะวันออกกลาง และความไม่แน่นอนของนโยบายการค้าโลกที่ยังคงอยู่ ขณะเดียวกัน การผ่อนคลายความตึงเครียดทางการค้าระหว่างสหรัฐฯ-จีน ก็ทำให้นักลงทุนบางส่วนชะลอการตัดสินใจเพื่อประเมินสถานการณ์ก่อนเดินหน้าโครงการใหม่

อย่างไรก็ตาม ประเทศไทยยังคงเป็นฐานสำคัญของห่วงโซ่อุปทานระดับภูมิภาคในกลุ่มเทคโนโลยีขั้นสูง อิเล็กทรอนิกส์ และดาต้าเซ็นเตอร์ โดยการลงทุนที่ได้รับอนุมัติจาก BOI ยังคงกระจุกตัวอยู่ใน 3 ประเทศหลัก ซึ่งรวมกันคิดเป็นเกือบ 79% ของมูลค่า FDI ขาเข้าทั้งหมด:

• สิงคโปร์ — 118,868 ล้านบาท (57%) นำโดยโครงการดาต้าเซ็นเตอร์ขนาดใหญ่ 3 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 45,304 ล้านบาท และการผลิตแผ่นวงจรพิมพ์ (PCB) ชนิด flexible/multilayer มูลค่าประมาณ 39,620 ล้านบาท
• จีน — 24,422 ล้านบาท (12%) กระจุกตัวในกลุ่ม PCB ชนิด High Density Interconnect และชิ้นส่วนเครื่องจักรความแม่นยำสูง
• ญี่ปุ่น — 20,554 ล้านบาท (10%) รักษาฐานการผลิตที่มีมายาวนานในประเทศไทย

เงินลงทุนเกือบทั้งหมดไหลเข้าสู่นิคมอุตสาหกรรมในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ตอกย้ำบทบาทของภูมิภาคนี้ในฐานะฐานการผลิตหลักของประเทศ

ที่ดินอุตสาหกรรมเริ่มขาดแคลน เมื่อการดูดซับแซงหน้าซัพพลายใหม่

ประเด็นที่มีนัยสำคัญกว่าในมุมมองของ Phongphan ไม่ใช่ตัวเลข FDI แต่คือที่ดินซึ่งรองรับการลงทุนเหล่านั้น ในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา ซัพพลายที่ดินนิคมอุตสาหกรรมทั่วประเทศเพิ่มขึ้นเพียงราว 8% ขณะที่ดีมานด์ต่อที่ดินดังกล่าวเพิ่มขึ้นประมาณ 18% — ช่องว่างที่กว้างขึ้นนี้ทำให้ที่ดินพร้อมขายเหลืออยู่ในตลาดน้อยมาก
ที่ดินนิคมอุตสาหกรรมใหม่ราว 20,290 ไร่ มีกำหนดแล้วเสร็จในช่วงปี 2026-2027 แต่ตลาดส่วนใหญ่คาดว่าซัพพลายชุดนี้จะยังไม่เพียงพอต่อดีมานด์ในระยะกลาง ส่งผลให้ราคาที่ดินอุตสาหกรรมเฉลี่ยทั่วประเทศปรับขึ้นมาอยู่ที่ประมาณ 8.4 ล้านบาทต่อไร่ เพิ่มขึ้นราว 7% เมื่อเทียบกับปีก่อน — แม้อัตราการเติบโตจะเริ่มชะลอลงแล้วก็ตาม

Phongphan ให้รายละเอียดของซัพพลายชุดนี้เพิ่มเติมในบทสัมภาษณ์กับ Bangkok Post ว่า ที่ดินอุตสาหกรรมพร้อมระบบสาธารณูปโภค (SILP) จำนวน 8,996 ไร่ ใน 5 นิคมฯ จากผู้พัฒนา 4 ราย มีกำหนดแล้วเสร็จในไตรมาส 4 ปี 2026 โดย 3 โครงการอยู่ในพื้นที่ EEC ได้แก่ Amata City Chonburi 2 อ.บ้านบึง จ.ชลบุรี (2,213 ไร่), Amata City Rayong 2 อ.บ้านค่าย จ.ระยอง (1,547 ไร่) และ TFD Industrial Estate 2 อ.บางปะกง จ.ฉะเชิงเทรา (1,240 ไร่) พร้อมด้วย Rojana Ayutthaya Phase 10 จ.พระนครศรีอยุธยา (2,296 ไร่) และ Araya จ.สมุทรปราการ (1,700 ไร่) นอกจากนี้ยังมีอีก 8,890 ไร่ ที่มีกำหนดแล้วเสร็จในปี 2027 นำโดย WHA Eastern Seaboard Industrial Estate 5 จ.ระยอง (6,490 ไร่ ไตรมาส 1) และ WHA Saraburi Industrial Land 2 (2,400 ไร่ ไตรมาส 4) ขณะที่ Frasers Property Nong Suea Chang จ.ชลบุรี จะเพิ่มซัพพลายอีก 2,400 ไร่ โดยยังไม่ประกาศกำหนดแล้วเสร็จ

เมื่อซัพพลายชุดนี้เข้าสู่ตลาด Phongphan คาดว่าราคาจะเข้าสู่ช่วงที่เขาเรียกว่า “ช่วงรักษาระดับราคา (price maintenance period)” โดยราคาเสนอขายมีแนวโน้มอ่อนตัวลงจากจุดสูงสุดของปีก่อน แทนที่จะปรับขึ้นต่อเนื่อง สัญญาณการชะลอตัวเริ่มเห็นได้ชัดแล้ว: ราคา SILP ในครึ่งแรกของปี 2026 เพิ่มขึ้น 4% เมื่อเทียบกับปีก่อน หลังจากพุ่งขึ้น 10% ในปี 2025 ซึ่งเป็นการเติบโตรายปีที่สูงที่สุดในรอบหลายปี (เทียบกับ 6.72% ในปี 2021, 9.45% ในปี 2022, 2.16% ในปี 2023 และ 2.82% ในปี 2024) อย่างไรก็ดี ในระยะยาว เขายังคงคาดว่าดีมานด์และอัตราการใช้ที่ดินที่เพิ่มขึ้นจะหนุนให้ราคากลับมาปรับขึ้นได้อีกครั้ง

การปรับขึ้นของราคาที่ดินไม่ได้มาจากผู้ผลิตเพียงอย่างเดียว ดีมานด์ส่วนหนึ่งมาจากนักลงทุนที่ซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการรองรับผู้ประกอบการจากประเทศของตนเอง — ซึ่งพลวัตนี้ได้กลายเป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่ขับเคลื่อนราคา

"ที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมกำลังกลายเป็นทรัพยากรที่หายาก วัฏจักรรอบต่อไปจะไม่ได้วัดกันที่จำนวนโรงงานที่สร้างใหม่ แต่วัดกันที่ว่าใครถือครองสินทรัพย์คุณภาพ"

จุดที่ต้องจับตา: การถือครองที่ดินผิดปกติโดยทุนต่างชาติ

บทสัมภาษณ์กับ Positioning Magazine เปิดประเด็นที่เกี่ยวเนื่องและละเอียดอ่อนยิ่งขึ้น นั่นคือกลุ่ม “ทุนจีนเทา” ที่เข้าซื้อที่ดินทั้งในและรอบนิคมอุตสาหกรรมก่อนหน้านี้ — บางส่วนนำไปใช้ผิดจากวัตถุประสงค์ที่แจ้งไว้ และบางส่วนนำไปพัฒนาเป็นนิคมส่วนตัวเพื่อปล่อยเช่าโรงงานและคลังสินค้าให้แก่ผู้ประกอบการจากประเทศเดียวกัน ภายหลังภาครัฐยกระดับการตรวจสอบ ทุนกลุ่มนี้ส่วนหนึ่งจำเป็นต้องขายที่ดินออก โดยปล่อยแปลงที่ดินขนาดตั้งแต่ 2-3 ไร่ ไปจนถึง 100-200 ไร่ ออกสู่ตลาด กระจุกตัวในชลบุรีและระยองเป็นหลักตั้งแต่ปลายปี 2025 ทั้งนี้ มีรายงานว่าผู้ประกอบการบางรายยังคงใช้โครงสร้างการถือหุ้นผ่านนอมินีคนไทยเพื่อเลี่ยงเกณฑ์สัดส่วนการถือหุ้นของต่างชาติที่ 51%

ที่ดินมือสองที่ทยอยออกสู่ตลาดนี้คาดว่าจะทำให้ราคาที่ดินในชลบุรีและระยองค่อนข้างทรงตัวในช่วง 1-2 ปีข้างหน้า แทนที่จะพุ่งขึ้นแรงเหมือนช่วงปี 2024-2025 — เป็นพลวัตที่ควรติดตามอย่างใกล้ชิด ทั้งในแง่ผลกระทบต่อราคาและการกำกับดูแลการใช้ที่ดินภายในนิคมฯ

ในบทสัมภาษณ์กับ Bangkok Post Phongphan กล่าวเสริมว่า นักลงทุนต่างชาติบางกลุ่มที่เข้ามาในไทยได้ซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากกว่าดำเนินกิจการอุตสาหกรรม โดยเฉพาะโครงการที่มุ่งรองรับธุรกิจจากประเทศของตนเอง ผู้ประกอบการกลุ่มนี้บางรายได้ยุติกิจการและไม่ได้ถือครองที่ดินแล้ว ขณะที่บางรายยังดำเนินกิจการอยู่หรือผ่านการตรวจสอบจากภาครัฐ เขาเสนอให้หน่วยงานไทยติดตามกิจกรรมเหล่านี้อย่างต่อเนื่อง พร้อมชี้ว่าภาคประชาชนสามารถช่วยแจ้งเบาะแสความผิดปกติได้อีกทาง เนื่องจากการบังคับใช้กฎหมายโดยหน่วยงานส่วนกลางอาจไม่ทันสถานการณ์เสมอไป

งานแถลงข่าวครึ่งปีแรก 2026 ของ Cushman & Wakefield ประเทศไทย ซึ่งมีการนำเสนอมุมมองตลาดอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์

โรงงานและคลังสินค้าสำเร็จรูป: ค่าเช่าเริ่มปรับตัวขึ้น

ไตรมาส 2 ปี 2026 ไม่มีซัพพลายใหม่ของโรงงานสำเร็จรูป (RBF) และคลังสินค้าสำเร็จรูป (RBW) เข้าสู่ตลาด ทำให้สต๊อกรวมทรงตัว ขณะที่ดีมานด์การเช่ายังเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยสต๊อก RBF ทั่วประเทศอยู่ที่ 3.42 ล้านตารางเมตร อัตราการเช่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้นเป็น 89.55% ส่วนสต๊อก RBW อยู่ที่ 6.05 ล้านตารางเมตร อัตราการเช่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้นเป็น 85.28% — ปรับตัวดีขึ้นราว 1 จุดเปอร์เซ็นต์จากไตรมาสก่อน

เมื่อพื้นที่ว่างถูกดูดซับ ค่าเช่าเสนอเฉลี่ยจึงขยับสูงขึ้น โดยค่าเช่า RBF เพิ่มจาก 194 บาท เป็น 196 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน และค่าเช่า RBW เพิ่มจาก 158 บาท เป็น 160 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน แม้เป็นการเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อยในเชิงเปอร์เซ็นต์ แต่ Phongphan มองว่านี่คือสัญญาณเชิงโครงสร้างที่มีนัยสำคัญ — ตลาดกำลังก้าวออกจากยุคหลังโควิดที่ผู้เช่าเป็นฝ่ายถือไพ่เหนือกว่าและเจ้าของโครงการต้องแข่งขันกันด้านราคา เข้าสู่ระยะที่สมดุลมากขึ้น ซึ่งอำนาจการกำหนดราคากำลังทยอยกลับคืนสู่ผู้พัฒนาโครงการ โดยเฉพาะโครงการสมัยใหม่ในทำเลศักยภาพที่รองรับผู้เช่ากลุ่มเทคโนโลยี โลจิสติกส์ และอีคอมเมิร์ซ

ดาต้าเซ็นเตอร์เปิดแนวรบดีมานด์ใหม่นอกพื้นที่ชลบุรี

Surachet Kongcheep ระบุว่าตลาดได้ผ่านพ้นช่วงการเติบโตสูงสุดจากคลื่นการย้ายฐานการผลิตรอบก่อนแล้ว โดยกิจกรรมการลงทุนจากต่างชาติเข้าสู่ภาวะปกติมากขึ้น ไม่ได้เร่งตัวเหมือนช่วงที่ผ่านมา กระนั้นดีมานด์ยังคงแข็งแรงในเชิงโครงสร้าง: ที่ดินในนิคมฯ หลักของชลบุรี — ศูนย์กลางอุตสาหกรรมหลักของ EEC มายาวนาน — เริ่มขาดแคลน ผลักดันให้โครงการใหม่ โดยเฉพาะดาต้าเซ็นเตอร์ ขยายไปยังจังหวัดใกล้เคียงที่มีโครงสร้างพื้นฐานด้านไฟฟ้าและน้ำแข็งแรงกว่า ทั้งฉะเชิงเทรา ปราจีนบุรี และสมุทรปราการ เนื่องจากดาต้าเซ็นเตอร์ต้องการไฟฟ้าปริมาณมากที่เสถียรและทรัพยากรน้ำจำนวนมาก ความพร้อมด้านโครงสร้างพื้นฐานจึงเป็นปัจจัยชี้ขาดในการเลือกทำเล ในภาวะที่ที่ดินและทรัพยากรน้ำของชลบุรีมีข้อจำกัดมากขึ้น

ทั้ง Phongphan และ Surachet คาดว่ากระแสการลงทุนดาต้าเซ็นเตอร์ในไทยจะยังเดินหน้าต่อได้อีกหลายปี โดยขึ้นอยู่กับว่าโครงสร้างพื้นฐาน — โดยเฉพาะไฟฟ้าและน้ำ — จะรองรับความต้องการของนักลงทุนได้ทันหรือไม่

แนวโน้มครึ่งหลังของปี 2026

มองไปข้างหน้า Cushman & Wakefield คาดว่าอัตราการเช่าและค่าเช่าทั้งในกลุ่มที่ดินอุตสาหกรรม โรงงาน และคลังสินค้าจะยังคงมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่องตลอดช่วงที่เหลือของปี 2026 โดยได้แรงหนุนจากซัพพลายก่อสร้างใหม่ที่มีจำกัด ซึ่งทำให้พื้นที่ว่างถูกดูดซับได้อย่างรวดเร็ว ควบคู่กับการลงทุนต่อเนื่องในกลุ่มเทคโนโลยี ดิจิทัล และการผลิตมูลค่าสูง ทั้งนี้ มี 3 ปัจจัยที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิดในครึ่งปีหลัง:

• ความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก
• ความผันผวนด้านภูมิรัฐศาสตร์
• การแข่งขันที่สูงขึ้นจากประเทศเพื่อนบ้านที่มีต้นทุนแรงงานต่ำกว่า ควบคู่กับมาตรการจูงใจทางภาษีที่แข่งขันรุนแรงยิ่งขึ้น

ทีมโลจิสติกส์และอุตสาหกรรมของ Cushman & Wakefield ประเทศไทย นำเสนอแนวโน้มที่ต้องจับตาในครึ่งหลังของปี 2026

แม้จะมีแรงกดดันเหล่านี้ สถานะโดยรวมของไทยในฐานะฐานการผลิตหลักของเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ยังคงมั่นคง และเมื่อที่ดินกลายเป็นทรัพยากรที่หายากขึ้น ขณะที่ซัพพลายใหม่ยังคงตามดีมานด์ไม่ทัน คำถามสำคัญของวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมรอบต่อไปจึงไม่ใช่ว่ามีการก่อสร้างมากเพียงใด แต่คือใครถือครองสินทรัพย์คุณภาพ — โดย Cushman & Wakefield คาดว่าอำนาจต่อรองจะยังคงเปลี่ยนจากผู้เช่าไปสู่เจ้าของโครงการต่อเนื่องตลอดปี 2026