ทำไมมูลค่าบ้านที่ประกาศ 10 ล้านบาท กลับได้รับการประเมินจากธนาคารเพียง 7 ล้านบาท ขณะที่กรมที่ดินกำหนดมูลค่าเพียง 4 ล้านบาท?
ในระบบอสังหาริมทรัพย์ไทยมีราคาประเมิน 3 ประเภทหลัก ได้แก่ ราคาประเมินราชการ ราคาประเมินธนาคาร และราคาประเมินตลาด ซึ่งมีวัตถุประสงค์การใช้งานแตกต่างกัน ผู้ประเมินราคามืออาชีพช่วยนักลงทุนตัดสินใจเลือกใช้ราคาที่เหมาะสมกับเหตุการณ์
การเปรียบเทียบราคาประเมินทั้ง 3 ประเภท
| ประเภท ราคาประเมิน |
หน่วยงานที่เกี่ยวข้อง | ผู้จัดทำ | ตัวอย่างการนำไปใช้จริง |
| ราชการ | กรมที่ดิน/กรมธนารักษ์ | เจ้าพนักงานประเมิน | ค่าธรรมเนียมภาษี ค่าธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ |
| ธนาคาร | ธนาคาร | ผู้ประเมินที่ได้รับอนุญาต/แต่งตั้ง | การขอสินเชื่อและบริการ การรีไฟแนนซ์ |
| ตลาด | บริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ | ผู้ประเมินราคาอิสระที่ได้รับการรับรอง | การลงทุน การซื้อ การขาย การบันทึกบัญชี การขอความเห็นเพิ่มเติมร่วมกับธนาคาร |
เหตุผลของความแตกต่างทางราคา
ราคาประเมินราชการ ใช้เป็นฐานคำนวณภาษี โดยมูลค่าบางพื้นที่อาจต่ำกว่ามูลค่าตลาดได้มากถึงร้อยละ 80 และปรับปรุงไม่บ่อย (ทุก 4 ปี)
ราคาประเมินธนาคาร ใช้หลักการอนุรักษนิยม มีการกันความเสี่ยง (ต่ำกว่ามูลค่าตลาด) ที่ร้อยละ 20 เพื่อลดความเสี่ยงหนี้เสีย
ราคาประเมินตลาด สะท้อนมูลค่าที่แท้จริงตามหลักการผู้ซื้อผู้ขายโดยสมัครใจ ใช้ข้อมูลตลาดปัจจุบัน
แล้วคุณรู้หรือยังว่าราคาประเมินตลาดที่แท้จริงของทรัพย์สินในพอร์ตคุณคือเท่าไร?
