1. ตลาดขอพักหายใจ: อุปทานใหม่หยุดชะลอตัว
ไตรมาส 2 ปี 2569 ถือเป็นช่วงเวลาพักตั้งหลักที่สำคัญ ตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ ส่งสัญญาณนิ่งขึ้นอย่างเห็นได้ชัดจากการไม่มีตึกสำนักงานใหม่เปิดตัดริบบิ้นเลยแม้แต่แห่งเดียว ทำให้อุปทานรวมทั้งกรุงเทพฯ ทรงตัวอยู่ที่ประมาณ 9.15 ล้านตารางเมตร
การหยุดพักครั้งนี้ช่วยลดความร้อนแรงของสงครามราคาลง เจ้าของตึกไม่ต้องเร่งตัดราคาแย่งผู้เช่ากันอย่างดุเดือดเหมือนก่อน เพราะตึกใหม่ที่เปิดตัวไปในช่วง 1–2 ปีที่ผ่านมา สามารถดันอัตราการเช่า (Occupancy Rate) ขึ้นจนเกือบเต็มเรียบร้อยแล้ว
2. ใครสร้างอะไร ที่ไหนบ้าง: เปิดสัดส่วนพื้นที่สำนักงานใหม่ในกรุงเทพฯ
ตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ มีมิติที่หลากหลายอย่างเห็นได้ชัด ด้วยการผสมผสานระหว่างอาคารดั้งเดิมและโครงการระดับพรีเมียมยุคใหม่ เมื่อจำแนกตามทำเลและเกรด จะเห็นโครงสร้างตลาดดังนี้:
จำแนกตามพื้นที่ (Location)
|
จำแนกตามเกรดอาคาร (Building Grade)
|
|
พื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ (CBD): 5.03 ล้าน ตร.ม.
|
เกรด A: 38% ของพื้นที่ทั้งหมด
|
ช่วง 10 ปีที่ผ่านมา อุปทานใหม่เป็นเกรด A ถึง 78%
|
พื้นที่เมืองชั้นกลาง: 2.41 ล้าน ตร.ม.
|
เกรด B: 58% ของพื้นที่ทั้งหมด
|
อาคารเกรด B กว่า 52% มีอายุใช้งานมากกว่า 10 ปี
|
พื้นที่เมืองชั้นนอก: 1.71 ล้าน ตร.ม.
|
เกรด C: 4% ของพื้นที่ทั้งหมด
|
เกรด B เป็นกลุ่มที่มีสัดส่วนพื้นที่มากที่สุดในกรุงเทพฯ
|
"เกรด B คือพี่ใหญ่ของตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ และเป็นกลุ่มที่มีอายุมากที่สุดด้วย เพราะกว่า 52% มีอายุเกิน 10 ปีไปแล้ว ส่วนเกรด A คือดาวเด่นขวัญใจตลาด เพราะตึกที่สร้างใหม่ในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา เป็นเกรด A สูงถึง 78%"
— คุณอุกฤษฏ์ พรพัฒนไพโรจน์, หัวหน้าฝ่ายพื้นที่สำนักงานให้เช่า คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย
3. กระแส"อยากย้ายไปที่ดีกว่า" (Flight-to-Quality) กดดันตึกเก่าต้องเร่งรีโนเวท
ผู้เช่าทั่วกรุงเทพฯ กำลังเดินหน้าเข้าสู่กระแส "Flight-to-Quality" หรือการแพ็กกระเป๋าย้ายออกจากตึกเดิมที่เริ่มมีข้อจำกัด ไปหาตึกใหม่ที่มีระบบภายในสมบูรณ์แบบ สิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน และยื่นข้อเสนอที่คุ้มค่ากว่า
ปรากฏการณ์นี้กดดันให้อาคารเกรด A และ B ที่มีอายุเยอะ ต้องออกแรงหนักขึ้นเพื่อรักษาฐานผู้เช่าเดิม เพราะสภาพอาคารที่เริ่มมีอายุ ประกอบกับค่าเช่าที่ปรับขึ้นมาต่อเนื่อง อาจทำให้ผู้เช่าตัดสินใจย้ายออกได้ง่ายขึ้น ส่งผลให้เจ้าของตึกเก่าหลายรายต้องเร่งยกเครื่องรีโนเวทพื้นที่เพื่อไม่ให้ตกขบวน
หมายเหตุด้านความยั่งยืน: ในระดับสากล กระแส Flight-to-Quality มักมาคู่กับเทรนด์ "อาคารเพื่อความยั่งยืน" (Green Building) และการประหยัดพลังงาน ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่องค์กรชั้นนำใช้เลือกออฟฟิศ สำหรับตลาดกรุงเทพฯ แม้ตอนนี้จะยังไม่มีตัวเลขเฉพาะเจาะจง แต่ถือเป็นประเด็นหมุดหมายสำคัญที่จะนำมาวิเคราะห์ต่อในอนาคต
4. พื้นที่ว่างใน CBD เริ่มหายากขึ้น แต่เจ้าของตึกยังเลี่ยงสงครามราคา
จากการย้ายเข้าตึกใหม่และการขยายพื้นที่ของผู้เช่า ทำให้อัตราว่างของเกรด A ใน CBD ในไตรมาส 2 ลดลงเหลือ 21.9% (จาก 23.3% ในไตรมาสก่อน) นับเป็นระดับที่ต่ำที่สุดนับตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2566 พูดง่ายๆ คือออฟฟิศว่างใจกลางเมืองเริ่มถูกจับจองจนแน่นขึ้นเรื่อยๆ
ส่วนค่าเช่าเฉลี่ยเกรด A ยังทรงตัวนิ่งอยู่ที่ 943 บาท/ตร.ม./เดือน โดยเจ้าของตึกเลือกใช้กลยุทธ์ "แข่งขันแบบสปอร์ตด้วยของแถม" แทนการยอมหั่นราคาป้ายลงตรงๆ เช่น:
- Rent-Free Periods: ย้ายเข้าก่อน ปล่อยเว้นช่วงจ่ายทีหลัง
- Fit-Out Allowances: อัดฉีดเงินช่วยตกแต่ง ยั่วใจให้ทำออฟฟิศในฝัน
- Flexible Terms: เพิ่มความยืดหยุ่นในสัญญา เอาใจคนไม่อยากผูกมัดยาว
5. คลื่นอุปทานลูกใหม่ และทำเลดาวรุ่งที่ต้องจับตา
มองไปที่ช่วงปี 2569–2574 กรุงเทพฯ เตรียมต้อนรับอุปทานใหม่อีกประมาณ 616,130 ตารางเมตร โดย CBD ยังคงเป็นพื้นที่แชมป์เนื่องจากโครงการมิกซ์ยูสและการเช่าที่ดินระยะยาว ขณะเดียวกัน ต้องยกสปอตไลต์ให้ทำเลเมืองชั้นนอกอย่าง สุขุมวิทตอนปลาย, บางนา-ตราด และพหลโยธิน ที่กำลังเติบโตแซงหน้าเมืองชั้นกลางไปแล้ว เพราะราคาที่ดินใจกลางเมืองพุ่งสูงจนยากจะคุ้มทุนสร้างตึกสำนักงาน
สรุป short-cut สำหรับช่วงที่เหลือของปี 2569
- ยังเป็นเกมของผู้เช่า (Tenant-Centric Market): พื้นที่ว่างรวมในตลาดยังคงสูง เจ้าของตึกยังต้องออกแรงเหนื่อยเพื่อปิดดีล
- ผู้เช่าถือไพ่เหนือกว่า: มีอำนาจต่อรองสูง ทั้งเรื่องเงื่อนไขสัญญาและของแถมที่เอียงมาทางผู้เช่า
- คาถาของเจ้าของตึก: อัปเกรดตึกให้ดูดี (Renovation) + อัดแพ็กเกจจูงใจ ชนะใจผู้เช่าได้มากกว่าการหั่นราคาป้าย
- ทิศทางระยะสั้น: อุปทานใหม่ที่ยังชะลอตัว จะดันให้อัตราว่างเกรด A ใน CBD ทรงตัวหรือลดลงต่อ ส่วนค่าเช่าป้ายจะยังนิ่ง โดยแรงกดดันราคาจะไปโผล่ในรูปของแถมและเงื่อนไขจูงใจแทน
