ประเทศไทยกำลังก้าวขึ้นเป็นหนึ่งในตลาด Data Centre ที่เติบโตอย่างรวดเร็วในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก (Asia Pacific) โดยความต้องการโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัลที่เพิ่มขึ้นจาก Cloud Computing, Artificial Intelligence (AI) และบริการดิจิทัล กำลังผลักดันให้เกิดการลงทุนใน Data Centre อย่างต่อเนื่อง
จากรายงาน Asia Pacific Data Centre Investment Report ของ Cushman & Wakefield คาดว่าจะต้องใช้เงินลงทุนด้านการพัฒนาโครงการประมาณ 15.9 พันล้านดอลลาร์สหรัฐระหว่างปี 2026–2030 เพื่อรองรับการขยายตัวของ Data Centre ในประเทศไทย ขณะที่กำลังการให้บริการใหม่เกือบ 2 กิกะวัตต์ (GW) มีเป้าหมายที่จะทยอยเปิดดำเนินการภายในสิ้นปี 2027 โดยได้รับแรงสนับสนุนจากความต้องการใช้งาน Cloud และ AI รวมถึงกิจกรรมการ Pre-Leasing ที่แข็งแกร่ง
การเติบโตดังกล่าวกำลังทำให้ตลาด Data Centre Thailand เข้าสู่ระยะใหม่ จากเดิมที่มุ่งเน้นการดึงดูดเงินลงทุนและโครงการใหม่ ไปสู่การบริหารการเติบโตอย่างเป็นระบบ ทั้งในด้าน โครงสร้างพื้นฐานด้านไฟฟ้า การกำกับดูแล การอนุญาต การใช้พลังงานและทรัพยากร สิ่งแวดล้อม และความพร้อมในการดำเนินงานระยะยาว
ประเทศไทยกำลังสร้างกรอบกำกับดูแล Data Centre ที่ชัดเจนขึ้น
ด้วยความสำคัญเชิงยุทธศาสตร์ของอุตสาหกรรม Data Centre คณะรัฐมนตรีได้อนุมัติการจัดตั้ง Data Centre Business Policy Committee ซึ่งเป็นคณะกรรมการที่ประกอบด้วยหน่วยงานภาครัฐหลายฝ่าย เพื่อประสานงานด้านนโยบายที่เกี่ยวข้องกับพลังงาน การวางผังเมือง โครงสร้างพื้นฐานดิจิทัล การลงทุน และสิ่งแวดล้อม
คณะกรรมการดังกล่าวได้รับการประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 13 สิงหาคม 2026
แม้รายละเอียดของกฎระเบียบหลายส่วนยังอยู่ระหว่างการพัฒนา แต่ทิศทางของนโยบายสามารถแบ่งออกได้เป็น 3 ประเด็นสำคัญ ได้แก่
- การพัฒนาโครงการ การขออนุญาต และมาตรฐานการดำเนินงาน
- พลังงาน ไฟฟ้า และการวางแผนโครงสร้างพื้นฐาน
- คุณภาพของการลงทุนและผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจของประเทศ
1. การพัฒนาโครงการ การขออนุญาต และมาตรฐานการดำเนินงาน
การกำหนดนิยามและการใช้ประโยชน์ที่ดินสำหรับ Data Centre
หนึ่งในประเด็นสำคัญคือการพิจารณาจัดทำ นิยามทางกฎหมายและกรอบการวางผังเมืองสำหรับ Data Centre โดยเฉพาะ
ที่ผ่านมา Data Centre อาจถูกจัดประเภทในลักษณะเดียวกับสำนักงาน อาคารพาณิชย์ หรือคลังสินค้า แต่ภายใต้กรอบใหม่ Data Centre อาจถูกจำแนกตามขนาดและลักษณะการดำเนินงาน
โครงการขนาดใหญ่อาจมีแนวโน้มถูกกำหนดให้ตั้งอยู่ในพื้นที่อุตสาหกรรมหรือพื้นที่ที่เหมาะสมกับโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ ขณะที่ Data Centre ขนาดเล็กอาจยังสามารถตั้งอยู่ในพื้นที่เมืองได้ โดยต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดด้านผังเมืองและมาตรฐานการดำเนินงานที่เหมาะสม
ความเป็นไปได้ในการจัดประเภทเป็นโรงงานและข้อกำหนดด้านสิ่งแวดล้อม
ภาครัฐกำลังพิจารณาว่า Data Centre ควรอยู่ภายใต้ พระราชบัญญัติโรงงาน หรือไม่ โดยอาจมีการจัดประเภทเฉพาะ เช่น Factory Type 108
หากมีการนำแนวทางดังกล่าวมาใช้ อาจทำให้โครงการ Data Centre ต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดเพิ่มเติมเกี่ยวกับใบอนุญาต การตรวจสอบด้านความปลอดภัย และมาตรฐานการดำเนินงาน
นอกจากนี้ Data Centre บางประเภทอาจเข้าสู่ขอบเขตของการจัดทำ รายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) โดยเฉพาะโครงการที่มีการใช้ไฟฟ้าและน้ำในปริมาณสูง มีระบบระบายความร้อนขนาดใหญ่ มีเสียงรบกวน การจัดการความร้อนเหลือทิ้ง หรืออาจส่งผลต่อปรากฏการณ์ Urban Heat Island อย่างไรก็ตาม ประเด็นดังกล่าวยังอยู่ระหว่างการพิจารณาของกรมโรงงานอุตสาหกรรม
การจัดเก็บเชื้อเพลิงและระบบไฟฟ้าสำรอง
Data Centre ขนาดใหญ่จำเป็นต้องมีระบบไฟฟ้าสำรองเพื่อรักษาความต่อเนื่องของการให้บริการ โดยเฉพาะระบบเครื่องกำเนิดไฟฟ้าที่ใช้เชื้อเพลิงดีเซล
ภาครัฐกำลังทบทวนว่ากฎระเบียบเกี่ยวกับการจัดเก็บเชื้อเพลิงในปัจจุบันเหมาะสมกับ Data Centre แบบ Hyperscale และโครงการขนาดใหญ่หรือไม่
กฎระเบียบในอนาคตอาจส่งผลต่อ
- การออกแบบระบบจัดเก็บเชื้อเพลิง
- ข้อกำหนดด้านความปลอดภัย
- การขอใบอนุญาต
- พื้นที่ที่สามารถติดตั้งระบบสำรองไฟฟ้าขนาดใหญ่
ขณะเดียวกัน การเปลี่ยนแปลงด้านกฎระเบียบอาจสนับสนุนให้ผู้พัฒนาโครงการพิจารณาเทคโนโลยีอื่น เช่น Battery Energy Storage Systems (BESS) เพิ่มมากขึ้น
การกำกับดูแลด้านโทรคมนาคม
สำนักงาน กสทช. (NBTC) กำลังทบทวนกรอบการออกใบอนุญาตที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินงานของ Data Centre โดยพิจารณาทั้งผลกระทบของโครงสร้างพื้นฐานในระยะยาว และการป้องกันการใช้ Data Centre ในกิจกรรมที่ผิดกฎหมาย เช่น Online Fraud และการสื่อสารข้ามพรมแดนโดยไม่ได้รับอนุญาต
ขอบเขตของกฎระเบียบขั้นสุดท้ายยังอยู่ระหว่างการพิจารณา และกระทรวงดิจิทัลเพื่อเศรษฐกิจและสังคม (MDES) มีแนวโน้มที่จะเข้ามามีบทบาทมากขึ้นในการกำหนดกรอบการกำกับดูแล Data Centre ของประเทศไทย
2. พลังงาน ไฟฟ้า และโครงสร้างพื้นฐาน
การวางแผนโครงสร้างพื้นฐานด้านไฟฟ้าระยะยาว
Data Centre แต่ละแห่งอาจต้องการไฟฟ้าในระดับหลายร้อยเมกะวัตต์ ขณะที่บาง Cluster ที่อยู่ระหว่างการพัฒนาอาจมีความต้องการไฟฟ้าในระดับใกล้เคียง 1 กิกะวัตต์
ดังนั้น ความพร้อมของระบบผลิต ส่ง และจ่ายไฟฟ้าจึงกลายเป็นปัจจัยสำคัญมากขึ้นในการพัฒนา Data Centre ในประเทศไทย แผนพัฒนากำลังผลิตไฟฟ้าฉบับใหม่ หรือ PDP 2026 จะมีบทบาทสำคัญต่อทิศทาง Energy Mix ของประเทศไทย รวมถึงการเพิ่มสัดส่วนการผลิตไฟฟ้าจากพลังงานหมุนเวียน
โครงสร้างค่าไฟฟ้าสำหรับ Data Centre
ภาครัฐกำลังพิจารณาโครงสร้าง ค่าไฟฟ้าเฉพาะสำหรับ Data Centre โดยใช้แนวคิด Marginal Cost เพื่อสะท้อนต้นทุนส่วนเพิ่มที่เกิดจากการรองรับ Load ขนาดใหญ่
โครงสร้างดังกล่าวอาจรวมต้นทุนด้านการผลิต การส่ง และการจำหน่ายไฟฟ้า รวมถึงต้นทุนการผลิตไฟฟ้าที่เกี่ยวข้องกับ LNG ในบางกรณี
ดังนั้น ค่าไฟฟ้าสำหรับ Data Centre ในอนาคตอาจแตกต่างจากอัตราค่าไฟฟ้าอุตสาหกรรมทั่วไป และกลายเป็นปัจจัยสำคัญในการประเมินต้นทุนโครงการ
Direct PPA และการจัดหาพลังงานหมุนเวียน
ประเทศไทยกำลังเดินหน้าไปสู่การเปิดเสรีตลาดไฟฟ้ามากขึ้นผ่าน Direct Power Purchase Agreements (Direct PPAs) และ Third-Party Access (TPA)
กรอบดังกล่าวมีเป้าหมายเพื่อสร้างหลักเกณฑ์การเข้าถึงระบบสายส่งและค่า Wheeling Charges ที่ชัดเจน ซึ่งจะเปิดโอกาสให้ผู้ประกอบการ Data Centre สามารถจัดหาพลังงานหมุนเวียนโดยตรงจากผู้ผลิตไฟฟ้าได้มากขึ้น สำหรับผู้ลงทุน การประเมินพลังงานในอนาคตจึงอาจไม่ได้พิจารณาเพียงว่า “มีไฟฟ้าเพียงพอหรือไม่” แต่รวมถึงคำถามว่า ไฟฟ้าถูกจัดหามาจากไหน มีต้นทุนเท่าไร และสามารถเข้าถึงระบบไฟฟ้าได้อย่างไร
Power Commitment Guarantee
อีกหนึ่งการเปลี่ยนแปลงสำคัญคือการนำ Power Commitment Guarantee มาใช้เพื่อป้องกันการจองกำลังไฟฟ้าโดยไม่มีการใช้งานจริง
ผู้พัฒนาโครงการคาดว่าจะต้องวางหลักประกันประมาณ 4.5–5 ล้านบาทต่อ MW ของกำลังไฟฟ้าที่จองไว้ โดยการคืนเงินจะเชื่อมโยงกับการบรรลุระดับการใช้ไฟฟ้าตาม Milestone ที่กำหนด เช่น 50% และ 70% ประเด็นนี้ทำให้ Time-to-Power และความเร็วในการเพิ่มการใช้ไฟฟ้า กลายเป็นปัจจัยที่มีผลโดยตรงต่อ Economics ของโครงการ Data Centre
3. คุณภาพของการลงทุนและผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจ
การสร้างผลประโยชน์ให้กับเศรษฐกิจไทย
ภาครัฐกำลังพิจารณามาตรการที่จะทำให้การลงทุน Data Centre สร้างประโยชน์ต่อเศรษฐกิจไทยมากขึ้น เช่น การเพิ่ม Local Content และมาตรการส่งเสริมการลงทุนที่เชื่อม
โยงกับผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจภายในประเทศ กรอบดังกล่าวอาจแยกความแตกต่างระหว่างอุปกรณ์เฉพาะทางที่ยังไม่สามารถจัดหาในประเทศได้ กับสินค้าและบริการที่สามารถจัดหาได้จากผู้ประกอบการไทย
แนวทางนี้อาจช่วยสนับสนุน
- Supply Chain ภายในประเทศ
- การจ้างงาน
- การพัฒนาทักษะด้านเทคนิค
- การเติบโตของผู้ให้บริการและธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับ Data Centre
การทบทวนสิทธิประโยชน์การลงทุน
สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน หรือ BOI มีแนวโน้มที่จะทบทวนแนวทางการให้สิทธิประโยชน์สำหรับ Data Centre โดยให้ความสำคัญกับ “คุณภาพของการลงทุน” มากขึ้น
ปัจจัยที่อาจมีความสำคัญ ได้แก่
- มูลค่าทางเศรษฐกิจที่เกิดขึ้นในประเทศไทย
- การใช้ทรัพยากรอย่างมีประสิทธิภาพ
- ทำเลที่ตั้งโครงการ
- การใช้สินค้าและบริการภายในประเทศ
- ค่าใช้จ่ายที่สร้างประโยชน์ต่อเศรษฐกิจไทย
ดังนั้น การประเมินสิทธิประโยชน์ในอนาคตอาจไม่ได้พิจารณาเฉพาะมูลค่าการลงทุนรวม แต่ต้องพิจารณา Net Economic Benefit ของโครงการด้วย
ทำเล Data Centre ต้องถูกประเมินใหม่หรือไม่?
การเปลี่ยนแปลงด้านกฎระเบียบและโครงสร้างพื้นฐานกำลังทำให้วิธีประเมินทำเล Data Centre แตกต่างจากในอดีต เดิมการเลือก Site มักให้ความสำคัญกับ
- ราคาที่ดิน
- ต้นทุนการพัฒนา
- ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน
- ความพร้อมของไฟฟ้า
แต่ในอนาคต นักลงทุนอาจต้องพิจารณาปัจจัยเพิ่มเติม ได้แก่
- ความแน่นอนด้านการขออนุญาต
- ความพร้อมด้านกฎระเบียบ
- ความพร้อมของระบบไฟฟ้า
- ต้นทุนในการจองกำลังไฟฟ้า
- Time-to-Power
- Time-to-Revenue
- ต้นทุนด้านโครงสร้างพื้นฐาน
- มูลค่าสุทธิของสิทธิประโยชน์การลงทุน
กล่าวอีกนัยหนึ่ง “ราคาที่ดินถูก” อาจไม่ได้หมายถึง “ต้นทุนโครงการต่ำ”
หากทำเลมีความไม่แน่นอนด้านผังเมือง การอนุญาต หรือโครงสร้างพื้นฐาน นักลงทุนอาจต้องใช้เงินทุนเพิ่มเติมและเผชิญกับความล่าช้าก่อนที่จะสามารถพัฒนาโครงการได้จริง
ในทางกลับกัน ทำเลที่มีราคาที่ดินสูงกว่า แต่มีความแน่นอนด้าน Regulatory Approval, Power และ Infrastructure อาจมีความคุ้มค่าในระยะยาว หากช่วยลด Execution Risk และทำให้โครงการสามารถสร้างรายได้ได้เร็วขึ้น
“Announced Capacity” กับ “Investable Capacity” อาจไม่ใช่สิ่งเดียวกัน
เมื่อกรอบการกำกับดูแลมีความชัดเจนมากขึ้น ความแตกต่างระหว่าง Announced Capacity และ Investable Capacity จะมีความสำคัญมากขึ้น
โครงการที่ประกาศกำลังการผลิตและมีที่ดินพร้อม อาจยังไม่สามารถถือว่าเป็นโครงการที่พร้อมลงทุน หากยังไม่มีความแน่นอนด้าน
- Regulatory Approval
- Power Availability
- Infrastructure Readiness
- Construction Timeline
- Customer Demand
- Time-to-Power
- Time-to-Revenue
ดังนั้น การประเมิน Data Centre Site ในอนาคตจะต้องมองภาพรวมของ Land + Power + Regulation + Infrastructure + Demand มากขึ้น
ผลกระทบต่อ Data Centre ในแต่ละทำเลอาจแตกต่างกัน ผลกระทบจากกฎระเบียบใหม่อาจไม่เท่ากันในทุกพื้นที่ของประเทศไทย
Data Centre ในพื้นที่เมือง
Data Centre ในเขตเมืองอาจเผชิญกับข้อกำหนดที่เข้มงวดขึ้นในเรื่อง
- Zoning
- Environmental Impact
- Safety
- Fuel Storage
- การใช้ทรัพยากร
อย่างไรก็ตาม Data Centre ในเมืองยังคงมีความสำคัญสำหรับ Applications ที่ต้องการ Connectivity และ Ultra-Low Latency เช่น Financial Services, Trading Platforms และ Digital Content Delivery Networks
ดังนั้น เป้าหมายของการกำกับดูแลอาจไม่ใช่การย้าย Data Centre ออกจากพื้นที่เมืองทั้งหมด แต่เป็นการสร้างมาตรฐานที่ชัดเจนเพื่อให้สามารถอยู่ร่วมกับชุมชนและรองรับความต้องการด้าน Digital Infrastructure ได้
Data Centre ในพื้นที่อุตสาหกรรม
ในทางกลับกัน พื้นที่อุตสาหกรรมอาจมีความสอดคล้องกับการพัฒนา Hyperscale Data Centre มากกว่า เนื่องจากมีโครงสร้างพื้นฐานที่รองรับกิจกรรมขนาดใหญ่ และมีระบบสาธารณูปโภคที่เหมาะสมกับการใช้พลังงานในระดับสูง
โครงการ Data Centre แต่ละระยะอาจได้รับผลกระทบแตกต่างกัน
โครงการที่เปิดดำเนินการแล้ว อาจเน้นไปที่การปฏิบัติตามมาตรฐานการดำเนินงาน การตรวจสอบด้านสิ่งแวดล้อม และข้อกำหนดด้านความปลอดภัยที่เพิ่มขึ้น
โครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง อาจต้องตรวจสอบว่าข้อกำหนดใหม่มีผลต่อการขออนุญาตที่เหลืออยู่หรือไม่
ขณะที่ โครงการที่ยังไม่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง อาจต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนมากกว่า เนื่องจากการออกแบบ Site Layout, Infrastructure และ Technical Specifications อาจต้องปรับให้สอดคล้องกับกรอบกฎระเบียบใหม่
ต้นทุนที่สูงขึ้นแลกกับความแน่นอนที่มากขึ้น
กรอบการกำกับดูแล Data Centre ที่ชัดเจนขึ้นอาจนำไปสู่ต้นทุนทั้งด้าน Capital Expenditure และ Operating Expenditure ที่เพิ่มขึ้น ไม่ว่าจะเป็น
- ค่าไฟฟ้า
- Power Commitment Guarantee
- โครงสร้างพื้นฐานเพิ่มเติม
- ข้อกำหนดด้านสิ่งแวดล้อม
- มาตรฐานด้านความปลอดภัยและการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม ในอีกด้านหนึ่ง กฎระเบียบที่ชัดเจนอาจช่วยให้นักลงทุนประเมิน ต้นทุน ความเสี่ยง และระยะเวลาการพัฒนาโครงการ ได้ตั้งแต่ช่วงต้นของการลงทุน
จากการพูดคุยของ Cushman & Wakefield กับนักลงทุนที่ดำเนินงานอยู่ในประเทศไทย ความสนใจในการลงทุนยังคงอยู่ในระดับสูง โดยตลาดยังคาดการณ์ถึงความต้องการจาก End Users และการเติบโตในระยะยาว ประเทศไทยยังมีปัจจัยพื้นฐานที่สนับสนุนการเติบโตของตลาด Data Centre ได้แก่
- ระบบไฟฟ้าที่มีเสถียรภาพ
- โครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาอย่างต่อเนื่อง
- Regional Connectivity
- ทำเลเชิงยุทธศาสตร์ในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้
- สภาพแวดล้อมทางภูมิรัฐศาสตร์ที่เอื้อต่อการกระจายการลงทุน
อนาคตของ Data Centre Thailand: จากการเติบโตสู่การเติบโตอย่างมีระบบ
การเติบโตของตลาด Data Centre Thailand กำลังเข้าสู่ช่วงที่ “คุณภาพของโครงการ” มีความสำคัญมากขึ้นควบคู่ไปกับปริมาณการลงทุน
กรอบการกำกับดูแลที่ชัดเจนขึ้นจะช่วยให้นักลงทุนสามารถประเมินปัจจัยสำคัญได้ตั้งแต่ช่วงต้นของการพัฒนาโครงการ ทั้งในด้าน ทำเล ที่ดิน ไฟฟ้า การขออนุญาต โครงสร้างพื้นฐาน ต้นทุน และข้อกำหนดด้านสิ่งแวดล้อม
สำหรับประเทศไทย ความท้าทายสำคัญคือการสร้างสมดุลระหว่างการดึงดูดการลงทุน Data Centre กับความพร้อมของระบบไฟฟ้า โครงสร้างพื้นฐาน การใช้ทรัพยากร ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม และผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจที่ประเทศจะได้รับ
“ประเทศไทยไม่ได้กำลังเดินออกจาก Data Centre แต่กำลังมุ่งสู่รูปแบบการบริหารจัดการที่เป็นระบบมากขึ้น เพื่อรองรับขนาดของโครงการ ความต้องการใช้ทรัพยากร และผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจในระยะยาว” – Nita Athakaiwalvathi, Senior Manager, Data Centre Advisory & Transactions, Cushman & Wakefield
