ภาพรวมตลาดค้าปลีกกรุงเทพฯ ไตรมาส 3 ปี 2026

ภาวะตลาดค้าปลีก

ในไตรมาส 3 ปี 2026 อัตราค่าเช่าทรงตัวอยู่ที่ 3,769 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน เนื่องจากความต้องการและการเช่าพื้นที่ของแบรนด์ใหม่และผู้ประกอบการที่มองหาพื้นที่คุณภาพสูงในโครงการหลักของย่านค้าปลีกใจกลางเมือง (Central Retail District: CRD) ยังคงแข็งแกร่ง ภายหลังอัตราการเช่าพื้นที่อยู่ในระดับสูงต่อเนื่องเป็นเวลานาน ประกอบกับโครงการใหม่ขนาดใหญ่หลายแห่งยังอยู่ระหว่างก่อสร้างและยังไม่เปิดให้บริการ อัตราพื้นที่ว่างใน CRD จึงลดลงเหลือเพียง 3.63% จาก 3.98% ในไตรมาส 2 พื้นที่ว่างในศูนย์การค้าชั้นนำตามย่านสำคัญยังมีจำกัดอย่างมาก โดยผู้ประกอบการรายใหม่ที่เข้าสู่ตลาดต้องเจรจากับเจ้าของพื้นที่เพื่อแข่งขันกับแบรนด์เดิมในการเปิดสาขาในศูนย์การค้าที่เป็นที่รู้จักมากที่สุด แม้อีคอมเมิร์ซจะส่งผลกระทบอย่างชัดเจน แต่แบรนด์ต่าง ๆ ยังคงให้ความสำคัญกับหน้าร้านจริง เพื่อสร้างปฏิสัมพันธ์กับผู้บริโภค สื่อสารคุณภาพและจุดมุ่งหมายของสินค้า ตลอดจนถ่ายทอดแนวคิดและหลักการขององค์กร

แม้ผู้ค้าปลีกยังมุ่งมั่นในการสร้างประสบการณ์ช้อปปิ้งผ่านหน้าร้าน แต่การกู้ยืมและหนี้สินภาคครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงส่งผลกระทบต่อรายได้ที่ใช้จ่ายได้ เจ้าของพื้นที่ค้าปลีกจึงเร่งดึงดูดผู้เข้าใช้บริการผ่านโปรโมชั่นและกิจกรรมที่วางแผนอย่างเป็นระบบ เพื่อสร้างการมีส่วนร่วมกับผู้ซื้อและเพิ่มการรับรู้ต่อร้านค้าภายในโครงการ เจ้าของศูนย์การค้ารายใหญ่แข่งขันกันด้วยกิจกรรมสำหรับผู้บริโภคที่หมุนเวียนอย่างต่อเนื่อง ตามกระแสความงาม สุขภาพ และการมีสุขภาวะที่ดี หรือผ่านความร่วมมือกับแบรนด์ต่างประเทศและความบันเทิงที่ได้รับความนิยม ในไตรมาส 3 ซึ่งตรงกับช่วงนอกฤดูกาลท่องเที่ยวของนักท่องเที่ยวต่างชาติ กิจกรรมต่าง ๆ จึงมุ่งตอบโจทย์ผู้บริโภคในประเทศและนักท่องเที่ยวจากตลาดระยะใกล้อย่างชัดเจน Siam Piwat คัดสรรกิจกรรม ณ Parc Paragon ด้านหน้า Siam Paragon ครอบคลุมทั้งกิจกรรมเชื่อมโยงกับซีรีส์โทรทัศน์ วัฒนธรรมญี่ปุ่น และแฟชั่น ขณะที่ The Mall Group จัดกิจกรรมออกกำลังกายในพื้นที่สวนสาธารณะข้าง EmSphere ส่วนลานด้านหน้า CentralWorld จัดกิจกรรมและสิ่งดึงดูดผู้เข้าชมหลากหลายรูปแบบ รวมถึง B. Duck Carnival & Playland ขนาดใหญ่ เมื่อผลกระทบจากค่าครองชีพที่สูงขึ้นเริ่มชัดเจนมากขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2026 การสร้างปฏิสัมพันธ์โดยตรงกับผู้บริโภคจึงน่าจะยังมีความสำคัญ แม้แต่สำหรับเจ้าของศูนย์การค้ารายใหญ่ และจะเป็นองค์ประกอบสำคัญในการดึงดูดความสนใจและสร้างรายได้จากฐานลูกค้าที่มีความพิถีพิถันในการเลือกใช้บริการ

ผู้ประกอบการรายใหม่

แม้เศรษฐกิจโลกในปี 2026 จะเผชิญความท้าทาย แต่ผู้ค้าปลีกยังคงสนใจเข้าสู่ตลาดกรุงเทพฯ โดยทั่วไปเป็นส่วนหนึ่งของแผนขยายธุรกิจในระดับภูมิภาคหรือระดับโลก โครงสร้างพื้นฐานด้านค้าปลีกในย่านศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ ที่พัฒนาอย่างเต็มที่ ประกอบกับความพร้อมของเจ้าของพื้นที่ที่มีประสบการณ์ในการร่วมมือกับแบรนด์ใหม่ที่ประสบความสำเร็จเพื่อเข้าสู่ตลาดไทย ทำให้ตลาดมีความคึกคักและมีการแข่งขันสูงสำหรับทั้งแบรนด์ต่างประเทศและแบรนด์ในประเทศ โซเชียลมีเดียและคอนเทนต์มีบทบาทสำคัญในการดึงดูดความสนใจจากทั้งในประเทศและต่างประเทศมายังตลาดค้าปลีกและร้านอาหารของกรุงเทพฯ โดยแพลตฟอร์มออนไลน์ต่าง ๆ ช่วยจูงใจให้แบรนด์เข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของเมืองที่มีชื่อเสียงระดับโลกเพิ่มขึ้นในฐานะจุดหมายปลายทางสำคัญด้านการจับจ่าย ซึ่งมีเพียงไม่กี่เมืองในเอเชียที่เทียบเคียงได้

การรับประทานอาหารและการแบ่งปันประสบการณ์ด้านอาหารร่วมกันเป็นองค์ประกอบสำคัญของประสบการณ์ค้าปลีกในไทย ผู้ประกอบการอาหารและเครื่องดื่มหลากหลายกลุ่มจึงยังคงเข้ามาและขยายธุรกิจในตลาดกรุงเทพฯ โดยไตรมาสนี้มีความเคลื่อนไหวโดดเด่นเป็นพิเศษในกลุ่มเบเกอรี่รายใหม่ ได้แก่ Butter Bloom (ไทย), Flower & Flutter (จีน) และ Truffle Bakery (ญี่ปุ่น) ที่เปิดร้านใหม่ตามรอย Bread Ahead (สหราชอาณาจักร) ส่วนร้านอาหารญี่ปุ่นมีบทบาทโดดเด่นในไตรมาส 3 โดย Nihonbashi Tonkatsu Hajime และ Ginza Onodera Kaiten Sushi ต่างเช่าพื้นที่ขนาดใหญ่ใน CentralWorld ด้านธุรกิจเครื่องดื่ม HeyTea (จีน) เปิดตัวตามที่ตลาดรอคอยด้วยร้านรูปแบบ “แล็บ” ใน CentralWorld ขณะที่ Blue Bottle Coffee เปิดสาขาแฟลกชิปแห่งใหม่บนชั้น G ภายใน EmQuartier

ชื่อเสียงของกรุงเทพฯ ในฐานะจุดหมายปลายทางค้าปลีกลักชัวรีระดับโลกยังคงเติบโต โดยแบรนด์ที่เข้าสู่ตลาดเป็นครั้งแรกต่างเปิดบูติกที่ออกแบบเฉพาะตัวมากขึ้น เพื่อตอบโจทย์ลูกค้าระดับบนที่มีความต้องการเฉพาะ ในไตรมาส 3 Alaia (ฝรั่งเศส) เปิดบูติกแห่งใหม่ใน Central Embassy ขณะที่ Chow Tai Fook Jewelry แบรนด์เครื่องประดับจากฮ่องกง เข้ามาเปิดพื้นที่จำหน่ายใน Siam Paragon ร่วมกับ Roger Dubuis แบรนด์นาฬิกาสวิสที่กลับเข้าสู่กรุงเทพฯ หลังห่างหายไป 12 ปี พื้นที่ค้าปลีกลักชัวรีในเมืองมีความประณีตซับซ้อนมากขึ้น ทั้งบูติกขนาดสามชั้นและการปรับปรุงร้าน เช่น Flagship Louis Vuitton ที่ Emporium

หลังจากมีการเปิดร้านใหม่อย่างต่อเนื่องตลอดปี 2025 และช่วงต้นปี 2026 แบรนด์เสื้อผ้ากีฬาและแอคทีฟแวร์ยังคงมีบทบาทเพิ่มขึ้นตามพื้นที่ค้าปลีกหลัก ในไตรมาส 3 ปี 2026 ‘Brooo’ แบรนด์เครื่องแต่งกายกีฬาสมรรถนะสูงของไทย ขยายการนำเสนอสินค้าด้วยร้าน Flagship ที่โดดเด่นภายใน Central Chidlom ที่ปรับปรุงใหม่ ขณะที่การเปิดร้านแฟชั่นทั่วไปที่อาจถือว่าสำคัญที่สุดของไตรมาส คือร้านแฟลกชิปสองชั้นแห่งใหม่ของ Carnival แบรนด์ไทยที่ One Bangkok ซึ่งเข้ามาใช้พื้นที่ส่วนสำคัญของพื้นที่ค้าปลีกที่ยังว่างอยู่ในโครงการของ Fraser Property

โครงการและย่านใหม่

เครือเจริญโภคภัณฑ์ (CP) กลุ่มธุรกิจขนาดใหญ่ของไทย และบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ Magnolias Quality Development Company (MQDC) ประกาศเปิดโครงการมิกซ์ยูสสำคัญสองแห่งในฝั่งตะวันออกของกรุงเทพฯ โดยตั้งเป้าดึงดูดผู้เข้าใช้บริการจำนวนมากจากชุมชนชานเมืองโดยรอบ ด้วยการเป็นจุดหมายปลายทางด้านค้าปลีกและความบันเทิงที่เดินทางได้สะดวกกว่าโครงการในย่านใจกลางกรุงเทพฯ แบบดั้งเดิม

CP ดำเนินการก่อสร้าง ‘Happitat’ โครงการค้าปลีกและไลฟ์สไตล์ย่านบางนาแล้วเสร็จ โดยเป็นส่วนหนึ่งของโครงการ ‘The Forestias’ ของ MQDC ซึ่งเป็นบริษัทในเครือที่เกี่ยวข้อง เพื่อเป็นศูนย์กลางที่เข้าถึงได้สะดวกสำหรับผู้อยู่อาศัยในโครงการและประชาชนในพื้นที่กรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออกโดยรอบ โครงการขนาด 200,000 ตารางเมตรนี้จะรวบรวมแบรนด์สำคัญของผู้พัฒนา พร้อมด้วยร้านค้าไลฟ์สไตล์ กิจกรรมการเรียนรู้ควบคู่ความบันเทิง และร้านอาหารและเครื่องดื่มหลากหลายระดับ นอกจากนี้ ร้านค้าและบริการด้านสุขภาพ รวมถึงการดูแลสัตว์เลี้ยง 

จะมีสัดส่วนสำคัญในองค์ประกอบผู้เช่า เพื่อตอบโจทย์กลุ่มผู้อยู่อาศัยที่หลากหลายในย่านนี้
หลังจากได้รับการจับตามองและรอคอยมาระยะหนึ่ง MQDC ยังเปิดโครงการสำคัญ ‘Cloud 11’ บนถนนสุขุมวิทอย่างเป็นทางการ โดยเมื่อมีผู้เข้าใช้งาน พื้นที่สำนักงานคุณภาพสูงและพื้นที่สำหรับธุรกิจสร้างสรรค์ประมาณ 60,000 ตารางเมตรจะเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญของโครงการ โครงการมิกซ์ยูสแห่งนี้มุ่งเน้นศิลปะ วัฒนธรรม และสื่อ ส่งผลให้พื้นที่ค้าปลีกมีน้ำหนักไปที่อาหารและเครื่องดื่มอย่างมาก รวมถึง ‘The Commons’ แห่งใหม่ ซึ่งเป็นแหล่งรวมผู้ประกอบการร้านอาหารอิสระที่ได้รับความนิยม ตลอดจนร้านค้าที่รองรับผู้ใช้งานพื้นที่ธุรกิจและพื้นที่สร้างสรรค์ที่จะเข้ามาในอนาคต ท่ามกลางการแข่งขันกับ ‘True Digital Park’ ที่เปิดให้บริการอยู่แล้ว Cloud 11 เลือกมุ่งสู่การเป็นศูนย์กลางอุตสาหกรรมสร้างสรรค์ รองรับกิจกรรมดนตรียอดนิยมและกิจกรรมเพื่อสุขภาวะ พร้อมสร้างการมีส่วนร่วมกับชุมชนโดยรอบ เพื่อเพิ่มการรับรู้ต่อโครงการในกลุ่มผู้ใช้งานเชิงธุรกิจและผู้มาเยือนเพื่อพบปะสังสรรค์

เมื่อเทียบกับโครงการเชิงพาณิชย์ในกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออกที่ได้รับการพัฒนาอย่างมีแผนชัดเจน ย่านประวัติศาสตร์ริมแม่น้ำบนถนนทรงวาดใกล้เยาวราชก็ได้รับความสนใจจากโซเชียลมีเดียและผู้ค้าปลีกอย่างต่อเนื่องจนยากจะมองข้าม การปรับเปลี่ยนโกดังและอาคารพาณิชย์เก่าแก่ของย่านให้เป็นพื้นที่สำหรับแบรนด์น้ำหอมและแฟชั่นยังคงดำเนินไปอย่างรวดเร็ว โดยมีแรงหนุนจากคอนเทนต์โซเชียลมีเดียที่หมุนเวียนอย่างต่อเนื่อง กิจกรรมศิลปะ และการยอมรับในเอกลักษณ์ของย่านจากสื่อต่างประเทศ เช่น Time Out Worldwide จากงานปรับปรุงอาคารที่ยังดำเนินอยู่จำนวนมากตลอดแนวถนน เราคาดว่าแนวโน้มนี้จะต่อเนื่องไปตลอดช่วงที่เหลือของปี โดยแบรนด์แฟชั่นระดับโลกอย่าง ADIDAS เข้ามาร่วมแข่งขันอย่างเข้มข้นกับแบรนด์ในประเทศและแบรนด์อิสระ เพื่อแย่งชิงอาคารที่มีศักยภาพในการเปิดบูติกซึ่งมีจำนวนจำกัดตามถนนและตรอกซอกซอยที่มีสถาปัตยกรรมชิโน-โปรตุกีส

แนวโน้มค้าปลีก

ผู้ประกอบการศูนย์การค้าในกรุงเทพฯ ปรับตัวอย่างรวดเร็วตามความต้องการที่หันไปสู่ค้าปลีกเชิงประสบการณ์ และพร้อมเปลี่ยนพื้นที่ค้าปลีกแบบดั้งเดิมเป็นรูปแบบที่พัฒนาขึ้นเอง เช่น ‘Nextopia’ ที่ Siam Paragon หรือร่วมมือกับเจ้าของทรัพย์สินทางปัญญา (IP) ที่ได้รับความนิยม เช่น คอนเซ็ปต์สโตร์ Pop Mart ใน CentralWorld ที่ร่วมฉลองครบรอบ 20 ปีของคาแรกเตอร์ Molly ในไตรมาสนี้ Central Pattana จะรุกแนวทางดังกล่าวมากขึ้น ด้วยการใช้พื้นที่ชั้นบนของ CentralWorld รองรับ Pokemon Center แบบถาวรภายในสิ้นปี ซึ่งจากสื่อโฆษณาที่ติดตั้งในพื้นที่ มีรายงานว่าจะเปิดควบคู่กับ MINISO LAND 

ธุรกิจอาหารและเครื่องดื่มก็ก้าวไปไกลกว่ารูปแบบเดิมที่ลูกค้าสั่ง รับสินค้า และบริโภค โดยมุ่งสร้างประสบการณ์ที่ให้ลูกค้ามีส่วนร่วมอย่างลึกซึ้งยิ่งขึ้น ผ่านพื้นที่ที่เหมาะกับการถ่ายภาพลง Instagram และความรู้สึกเป็นส่วนหนึ่งของชุมชนภายในพื้นที่ร่วมกัน ไม่ว่าจะเป็นร้านเบเกอรี่ คาเฟ่ หรือร้านเครื่องดื่ม ในไตรมาส 3 AMAM Lonbakery Town เปิดให้บริการในทำเลชั้น G ที่โดดเด่นภายใน Siam Paragon โดยผู้ประกอบการจากเซี่ยงไฮ้ที่สร้างกระแสคอนเทนต์ไวรัลรายนี้นำเสนอขนมอบสไตล์ลอนดอน ไอศกรีม และเครื่องดื่มหลายร้อยรายการ ด้านหน้าร้านออกแบบคล้ายงานคาร์นิวัล พร้อมมาสคอต Bagel Dog ที่สะดุดตา และพื้นที่คาเฟ่บนชั้นลอย ขณะที่ Café Amazon แบรนด์กาแฟรายใหญ่ของไทย เปิด “Experience Flagship Store” โดยเฉพาะในย่านอารีย์ซึ่งเป็นที่นิยมของคนรุ่นใหม่ เพื่อแนะนำผลิตภัณฑ์ที่หลากหลายขึ้น นำเสนองานวิจัยและพัฒนาของแบรนด์ และจัดพื้นที่โคเวิร์กกิ้งสมัยใหม่ให้ผู้ใช้บริการ ส่วนตลาดอาหารและเครื่องดื่มระดับพรีเมียม COVA นำแบรนด์คาเฟ่และขนมหวานระดับพรีเมียมจากยุโรปเข้าสู่เอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ด้วยร้านสองชั้นที่ One Bangkok นำเสนอขนมอบ ช็อกโกแลต และเครื่องดื่มระดับลักชัวรีที่ได้รับแรงบันดาลใจจากถิ่นกำเนิดในอิตาลี 

Cushman & Wakefield มองว่า เพื่อตอบสนองต่อการเปลี่ยนแปลงของตลาดและแนวโน้มการให้ความสำคัญกับประสบการณ์ เจ้าของศูนย์การค้ารายใหญ่กำลังทบทวนองค์ประกอบผู้เช่าโดยรวม เพื่อดึงดูดผู้เข้าใช้บริการ เพิ่มระยะเวลาที่ใช้ภายในโครงการ และรักษาศักยภาพในการสร้างรายได้ในท้ายที่สุด เราเชื่อว่าสิ่งนี้กำลังนำไปสู่สัดส่วนร้านอาหารและเครื่องดื่มที่สูงขึ้นในศูนย์การค้าหลัก รวมถึงการปรับเปลี่ยนพื้นที่ทำเลเด่นเพื่อตอบรับความนิยมด้านสุขภาพและสุขภาวะที่เพิ่มขึ้น โดยผู้ให้บริการสปาสมัยใหม่ ร้านค้าด้านความงาม และฟิตเนสย้ายจากบริเวณรอบนอกของศูนย์การค้าเข้าสู่แนวทางเดินหลักมากขึ้น เนื่องจากสุขภาวะยังอาจหมายรวมถึงการใช้เวลากับสัตว์เลี้ยงหรือธรรมชาติ หรือทั้งสองอย่าง เราจึงยังเห็นพื้นที่เปิดโล่งที่มีองค์ประกอบธรรมชาติ ร้านค้าสำหรับสัตว์เลี้ยง และพื้นที่ทำกิจกรรมร่วมกับสัตว์เลี้ยง มีสัดส่วนเพิ่มขึ้นในการออกแบบศูนย์การค้าสมัยใหม่ เช่นเดียวกัน เมื่อเสื้อผ้ากีฬาได้รับการยอมรับมากขึ้นในฐานะเครื่องแต่งกายหลัก และมีบทบาทเพิ่มขึ้นในกิจวัตรประจำวันรูปแบบใหม่ของผู้บริโภคที่ใส่ใจสุขภาพ ธุรกิจค้าปลีกกลุ่มนี้จึงมีความโดดเด่นมากขึ้นในย่านช้อปปิ้งหลัก ด้วยการสนับสนุนจากเจ้าของพื้นที่ ทั้งต่อแบรนด์ต่างประเทศที่เป็นที่รู้จักและแบรนด์จากตลาดอย่างจีน นอกเหนือจากการเปลี่ยนแปลงองค์ประกอบร้านค้า เรายังคาดว่าจะเห็นค้าปลีกเชิงประสบการณ์รูปแบบใหม่ ๆ ทั้งที่ต่อยอดจาก IP ที่เป็นที่รู้จักและแนวคิดที่พัฒนาขึ้นเอง ความบันเทิงสำหรับครอบครัวที่เน้นเทคโนโลยีและการเรียนรู้มากขึ้น ตลอดจนประสบการณ์แบบอิมเมอร์ซีฟที่ออกแบบเฉพาะเข้าสู่ตลาด