ถ้ามองตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานคร ณ ปี 2568 ด้วยสายตาของคนที่ทำงานด้านออฟฟิศให้เช่าโดยตรง ภาพที่เห็นค่อนข้างชัดเจนว่า “ตลาดยังแข่งขันสูงอยู่ แต่แรงกดดันเริ่มผ่อนลง” เมื่อเทียบกับช่วง 2–3 ปีก่อนหน้า ซึ่งมุมมองนี้สอดคล้องกับข้อมูลตลาดและบทวิเคราะห์ของผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรม รวมถึงมุมมองจาก คุณอุกฤษฏ์ พรพัฒนไพโรจน์ ผู้อำนวยการฝ่ายพื้นที่สำนักงานให้เช่า คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย
อุปทานใหม่ชะลอลง แต่การแข่งขันยังไม่หายไป 
ปีที่ผ่านมา มีอาคารสำนักงานเปิดให้บริการใหม่เพียง 2 อาคาร รวมพื้นที่ประมาณ 101,000 ตารางเมตร ลดลงถึงราว 84% จากปีก่อนหน้า ที่มีอาคารใหม่ถึง 12 อาคาร และพื้นที่รวมกว่า 615,000 ตารางเมตร ตัวเลขนี้สะท้อนชัดว่า วัฏจักรอุปทานขาขึ้นที่เราเห็นต่อเนื่องมาหลายปีเริ่มชะลอตัวลงแล้ว
อย่างไรก็ตาม การที่อาคารเปิดใหม่ลดลง ไม่ได้หมายความว่าตลาดจะกลับมาง่ายทันที เพราะพื้นที่สำนักงานจำนวนมากที่เปิดในช่วงก่อนหน้านี้ โดยเฉพาะใน CBD ยังต้องใช้เวลาในการเติมเต็มผู้เช่า
CBD เต็มไปด้วยตึกเกรด A มากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด
หนึ่งในความเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างที่สำคัญของตลาดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา คือการเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วของอาคารสำนักงานเกรด A ในเขต CBD ซึ่งประเด็นนี้เป็นมุมมองที่คุณอุกฤษฏ์ พรพัฒนไพโรจน์ ผู้อำนวยการฝ่ายพื้นที่สำนักงานให้เช่า คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เคยกล่าวถึงไว้เช่นกัน
สิ่งหนึ่งที่เปลี่ยนโครงสร้างตลาดอย่างมีนัยสำคัญในช่วงหลายปีที่ผ่านมา คือ อาคารสำนักงานใหม่ในเขต CBD แทบทั้งหมดเป็นอาคารเกรด A ทำให้พื้นที่สำนักงานเกรด A ใน CBD เพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 2.53 ล้านตารางเมตร ขณะที่พื้นที่สำนักงานรวมทั้งกรุงเทพมหานคร ณ สิ้นปี 2568 อยู่ที่ราว 8.99 ล้านตารางเมตร
ภาพนี้ทำให้การแข่งขันของอาคารสำนักงานในกลุ่มเกรด A เข้มข้นกว่าเดิม โดยเฉพาะอาคารที่เปิดมาก่อนหน้าที่ต้องเผชิญกับความคาดหวังของผู้เช่าที่สูงขึ้นทั้งเรื่องคุณภาพอาคาร เทคโนโลยี และมาตรฐานด้านสิ่งแวดล้อม
อุปสงค์ยังเดินหน้า แต่ยังไม่แรงแบบก้าวกระโดด 
จากข้อมูลการตลาดและประสบการณ์ทำงานของทีมออฟฟิศให้เช่า คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ภาพรวมสะท้อนว่า แม้ตลาดจะมีอุปทานใหม่เข้าสู่ระบบจำนวนมากในช่วงก่อนหน้า แต่ความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงาน โดยเฉพาะในกลุ่มเกรด A ยังคงขยายตัวอย่างต่อเนื่อง แม้จะมีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวนมากในช่วงที่ผ่านมา ความต้องการหลักยังคงกระจุกตัวอยู่ที่อาคารเกรด A ทั้งจากผู้เช่ารายใหม่และผู้เช่าเดิมที่ย้ายอาคารหรือขยายพื้นที่
ผลลัพธ์คือ อัตราว่างของอาคารสำนักงานเกรด A โดยรวมลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 23.8% ในไตรมาส 4 ปี 2568 จากระดับราว 26.0% ก่อนหน้า แม้ตัวเลขนี้จะยังถือว่าสูง แต่ทิศทางการลดลงถือเป็นสัญญาณเชิงบวกของตลาด
ค่าเช่าขยับขึ้นแบบค่อยเป็นค่อยไป
ในประเด็นด้านราคาค่าเช่าเฉลี่ยของพื้นที่สำนักงานเกรด A เริ่มขยับตัวขึ้นในเชิงไตรมาสสะท้อนว่าตลาดกำลังเข้าสู่ช่วงปรับสมดุลมากกว่าการแข่งขันด้านราคาอย่างรุนแรง ซึ่งสอดคล้องกับมุมมองของคุณอุกฤษฏ์ พรพัฒนไพโรจน์ ที่เคยให้ความเห็นไว้ก่อนหน้านี้
ในด้านราคา ค่าเช่าเฉลี่ยของพื้นที่สำนักงานเกรด A อยู่ที่ประมาณ 943 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนในไตรมาส 4 ปี 2568 เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากไตรมาสก่อนหน้า แต่หากเทียบปีต่อปี ยังต่ำกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อนเล็กน้อย
อย่างไรก็ตาม แนวโน้มหลังจากนี้เริ่มชัดขึ้นว่า อาคารเกรด A ที่เปิดใหม่และมีอัตราการเช่าสูง ไม่จำเป็นต้องใช้กลยุทธ์กดค่าเช่าเพื่อแข่งขันเหมือนในช่วงที่ผ่านมา จึงมีโอกาสที่ค่าเช่าจะปรับตัวขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไปในปี 2569
มองไปข้างหน้า: 2569 ยังคงแข่งขันกันดุเดือด แต่แรงกดดันน้อยลง
เมื่อมองไปในปี 2569 ภาพรวมตลาดสะท้อนว่า แม้ตลาดอาคารสำนักงานจะยังคงมีการแข่งขันสูง แต่ปริมาณอุปทานใหม่ที่จะเข้าสู่ตลาดจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับช่วง 2–3 ปีที่ผ่านมา
แม้ปี 2569 ตลาดอาคารสำนักงานจะยังคงแข่งขันสูง แต่ปริมาณอุปทานใหม่ที่จะเข้าสู่ตลาดถือว่าไม่มากเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า ซึ่งช่วยลดแรงกดดันด้านการปล่อยพื้นที่เช่าได้บางส่วน
แนวโน้มที่เห็นชัด คือการย้ายออกจากอาคารเก่าไปสู่อาคารใหม่ที่ให้ความสำคัญกับมาตรฐานสิ่งแวดล้อม เทคโนโลยี และสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบโจทย์องค์กรข้ามชาติ ขณะเดียวกัน ผู้เช่าจำนวนไม่น้อยยังมองหาทางเลือกที่ช่วยควบคุมต้นทุน ทำให้ Coworking Space, Serviced Office และสำนักงานแบบพร้อมใช้งาน (Plug & Play) ได้รับความนิยมเพิ่มขึ้น
เจ้าของอาคารหลายรายเริ่มปรับกลยุทธ์ แบ่งพื้นที่หรือออกแบบสำนักงานพร้อมเฟอร์นิเจอร์มากขึ้น เพื่อเพิ่มความยืดหยุ่นในการแข่งขัน โดยเฉพาะอาคารที่เปิดให้บริการมานาน
บทสรุปจากมุมมองที่ปรึกษาด้านอาคารสำนักงาน
ตลาดอาคารสำนักงานกรุงเทพฯ ไม่ได้กลับมาเป็นตลาดของผู้ให้เช่าอย่างเต็มตัว แต่ก็ไม่ใช่ตลาดที่ตึงตัวเหมือนช่วงอุปทานล้นสูงสุดที่ผ่านมา ผู้เช่ายังมีทางเลือก แต่ต้องตัดสินใจจากคุณค่าโดยรวมมากกว่าราคาเพียงอย่างเดียว ขณะที่เจ้าของอาคารต้องชัดเจนมากขึ้นว่า อาคารของตนตอบโจทย์ผู้เช่ากลุ่มไหน และแข่งขันด้วยอะไร
นี่คือภาพของตลาดในช่วงเปลี่ยนผ่าน — ไม่หวือหวา อยู่ในช่วงปรับสมดุล
