ถ้าจะถามว่าตลาดออฟฟิศในกรุงเทพฯ ตอนนี้ร้อนแรงหรือเปล่า คำตอบคือร้อนแรงแน่นอน แต่ร้อนแรงในแบบที่เจ้าของอาคารต้องแข่งขันกันอย่างหนัก เพราะตอนนี้เป็น Tenant's Market หรือ "ตลาดของผู้เช่า" เต็มตัว ผู้เช่ามีอำนาจต่อรองสูงมาก
แม้อัตราว่างจะลดลงนิดหน่อยในไตรมาส 3 ปี 2568 แต่อย่าเพิ่งดีใจไป เพราะนี่ไม่ได้หมายความว่าคนแห่มาเช่าพื้นที่กันมากขึ้น แต่เป็นเพราะนักลงทุนต่างชาติยังคงชะลอการขยายธุรกิจ ทำให้พื้นที่ว่างยังเหลืออยู่จำนวนมาก
ภาพรวมตลาด: ตัวเลขที่ต้องรู้
คุณอุกฤษฏ์ พรพัฒนไพโรจน์ หัวหน้าฝ่ายพื้นที่สำนักงานให้เช่าจาก Cushman & Wakefield เปิดเผยว่า กรุงเทพฯ มีพื้นที่สำนักงานทั้งหมด 8.93 ล้านตารางเมตร โดยครึ่งหนึ่ง (4.97 ล้านตร.ม.) อยู่ในเขต CBD หรือบริเวณใจกลางเมือง นอกจากพื้นที่ที่มีอยู่แล้ว ยังมีอาคารใหม่อีก 654,000 ตารางเมตร ที่กำลังก่อสร้างและคาดว่าจะเปิดให้บริการระหว่างปี 2568-2570
อาคารใหม่เหล่านี้ครึ่งหนึ่งจะอยู่ใน CBD ส่วนที่เหลือกระจายไปตามทำเลยอดนิยม เช่น สุขุมวิทตอนปลาย บางนา และรัชดาภิเษก ซึ่งหมายความว่าการแข่งขันในตลาดจะยิ่งดุเดือดขึ้นไปอีกในอนาคตอันใกล้
อัตราว่าง: ลดลงแต่ยังสูง
เมื่อพูดถึงอัตราการเช่า ตัวเลขในไตรมาส 3 ดูดีขึ้นเล็กน้อย อัตราว่างลดเหลือ 26.0% จาก 26.5% จากไตรมาสก่อนหน้า ความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานเกรด A ยังคงขยายตัว โดยเฉพาะอาคารที่เข้าสู่ตลาดในปี 2567 มีอัตราการเช่าเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
แม้จะมีสัญญาณบวกเช่นนี้ แต่อัตราว่างที่ยังอยู่ที่ระดับ 26% ก็ยังถือว่าค่อนข้างสูง สะท้อนว่าตลาดยังมีพื้นที่ว่างให้เลือกเยอะ และนี่ก็คือเหตุผลที่ผู้เช่ายังคงมีอำนาจต่อรองที่แข็งแกร่ง
สงครามค่าเช่า: เมื่อเจ้าของอาคารต้องยอมลดราคา
สถานการณ์ที่น่าสนใจมากคือเรื่องของค่าเช่า ในภาวะที่มีการแข่งขันสูงและผู้เช่ามีทางเลือกมากมาย เจ้าของอาคารจึงต้องปรับกลยุทธ์ ค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารเกรด A ในเขต CBD ลดลงจาก 942 บาท/ตร.ม./เดือน เหลือ 937 บาท/ตร.ม./เดือน
“การลดราคา ตรึงราคา หรือให้ดีลพิเศษ” กลายเป็นกลยุทธ์หลักในการรักษาผู้เช่าเดิมและดึงดูดผู้เช่าหน้าใหม่ คุณอุกฤษฏ์อธิบายว่า "ผู้เช่าจำนวนไม่น้อยกำลังโยกย้ายจากอาคารเก่าที่มีอายุ 10-20 ปี ไปหาอาคารใหม่ที่มีมาตรฐานด้านสิ่งแวดล้อมและความปลอดภัยดีกว่า การแข่งขันจึงรุนแรงมาก"
บริษัทที่มีความต้องการพื้นที่ขนาดใหญ่มักได้รับแรงจูงใจที่ดีจากเจ้าของอาคาร ขณะที่ผู้เช่าหลายรายต้องการความยืดหยุ่นในเงื่อนไขการเช่ามากขึ้น เพื่อปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงทางธุรกิจ
อาคารเก่าปรับโฉม: ไม่ยอมแพ้ง่ายๆ
อาคารที่มีอายุเกิน 20 ปีไม่ได้นั่งเฉยให้โดนแย่งผู้เช่า หลายแห่งเริ่มลงทุนปรับโฉมครั้งใหญ่เพื่อแข่งขันกับอาคารใหม่ ทั้งการยกระดับมาตรฐานสากล เช่น LEED, WELL, และ WiredScore การติดตั้ง Turnstile และระบบลิฟต์อัจฉริยะ รวมถึงการรีโนเวทรูปลักษณ์ภายนอกให้ดูทันสมัยขึ้น
สำหรับกลยุทธ์ค่าเช่า แต่ละอาคารก็มีแนวทางที่แตกต่างกันไปตามสถานการณ์:
- อาคารที่มีอัตราการเช่า 50% ขึ้นไป หรือรักษาผู้เช่าได้ 80-90% จะเริ่มขึ้นค่าเช่าเบาๆ ได้แล้ว
- อาคารที่อัตราการเช่าต่ำกว่า 50% หรือสูญเสียผู้เช่ารายใหญ่ จะต้องคงราคาหรือลดราคามากขึ้นอีก
มองไปข้างหน้า: ปี 2569 จะเป็นอย่างไร
เมื่อพูดถึงแนวโน้มในอนาคต คุณอุกฤษฏ์วิเคราะห์ว่า "ตลาดพื้นที่สำนักงานไทยพึ่งพาบริษัทข้ามชาติเป็นหลัก เศรษฐกิจสหรัฐฯ ยุโรป ญี่ปุ่น และจีนส่งผลโดยตรงต่อเรา" ดังนั้น สถานการณ์เศรษฐกิจโลกจึงเป็นปัจจัยสำคัญที่จะกำหนดทิศทางของตลาด
ข่าวดีคือ ถ้าปี 2569 ไม่มีเหตุการณ์รุนแรงและเศรษฐกิจโลกฟื้นตัว ตลาดน่าจะดีขึ้น อีกทั้งอุปทานใหม่ในปี 2569 ไม่มากเมื่อเทียบกับปี 2567-2568 ซึ่งอาจช่วยให้สมดุลของตลาดดีขึ้น
Cushman & Wakefield:
ในตลาดที่มีทางเลือกมากมายและซับซ้อนการหาพื้นที่สำนักงานที่เหมาะสมจึงต้องอาศัยความเชี่ยวชาญและประสบการณ์
การเป็นตัวกลาง Tenant Representative 100% จึงทำให้เราสามารถช่วยดูแลบริการให้กับผู้เช่าได้ตรงความต้องการ โดยคำนึงถึง:
- ทำเลที่เหมาะกับการเดินทาง ความสะดวกในการ เดินทางของพนักงาน การเข้าถึงขนส่งสาธารณะต่าง ๆ เช่น BTS/MRT รวมไปถึงความสะดวกสบายในการเดินทางของลูกค้า
- ความต้องการเฉพาะของแต่ละธุรกิจ ไม่ว่าจะเป็นขนาดพื้นที่ มาตรฐานอาคารที่ต้องการ หรือสิ่งอำนวยความสะดวกพิเศษ
- งบประมาณที่เหมาะสม เราสามารถช่วยเหลือและจัดหาพื้นที่เช่าให้สอดคล้องกับความต้องการและงบประมาณที่มี ในขณะที่อยู่ในช่วงอุปทานล้นตลาด อำนาจต่อรองของผู้เช่าเป็นปัจจัยที่ต้องให้ความสำคัญ
ทีมของเรามีประสบการณ์และความรู้เชิงลึกเกี่ยวกับตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ เราอยู่ในตลาดและรู้การเปลี่ยนแปลงและการเคลื่อนไหวตลาดอย่างใกล้ชิด ติดต่อเราได้ที่
