ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเทศไทยในช่วง 2–3 ปีที่ผ่านมาแสดงให้เห็นถึงการปรับตัวอย่างมีนัยสำคัญ ท่ามกลางความท้าทายทางเศรษฐกิจและการเมือง โดยแต่ละเซ็กเตอร์มีปัจจัยขับเคลื่อนและทิศทางที่แตกต่างกันอย่างชัดเจน
กลุ่มที่อยู่อาศัย (Residential)
ตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศไทยยังคงมีความเคลื่อนไหวอย่างต่อเนื่อง โดยได้รับแรงสนับสนุนหลักจากนักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มนักลงทุนชาวจีน ซึ่งมีบทบาทสำคัญในตลาดคอนโดมิเนียม ยอดขายให้กับกลุ่มลูกค้าชาวจีนทั้งทางตรงและผ่านตัวแทนมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ในปี 2569 คาดว่าตลาดจะยังคงพึ่งพากำลังซื้อต่างชาติเป็นหลัก เนื่องจากกำลังซื้อภายในประเทศยังมีข้อจำกัด การเปิดตัวโครงการใหม่อยู่ในระดับจำกัด และผู้พัฒนาโครงการหันมาเน้นสินค้าระดับราคาสูงกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรมากขึ้น ควบคู่กับการนำข้อมูล (Data-driven Strategy) มาใช้ในการวางกลยุทธ์การตลาดและการออกแบบโครงการ เพื่อลดต้นทุนการดูแลรักษาในระยะยาว
อย่างไรก็ตาม ปัจจัยด้านหนี้ครัวเรือนและเสถียรภาพทางการเมืองยังคงเป็นความเสี่ยงสำคัญที่อาจส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อในอนาคต
กลุ่มอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ (Industrial & Logistics)
ในไตรมาส 4 ปี 2568 พื้นที่โรงงานสำเร็จรูปให้เช่าในประเทศไทยมีประมาณ 3.42 ล้านตารางเมตร โดยมีอัตราว่างอยู่ที่ราว 9.53% ลดลงจากไตรมาสก่อน ขณะที่พื้นที่คลังสินค้าให้เช่า (Ready-Built Warehouses: RBWs) มีพื้นที่รวมประมาณ 6.05 ล้านตารางเมตร และมีอัตราว่างอยู่ที่ 15.23% ซึ่งลดลงเช่นกัน
ความต้องการในที่ดินนิคมอุตสาหกรรม โรงงาน และคลังสินค้ายังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ประเทศไทยยังคงเป็นหนึ่งในจุดหมายปลายทางสำคัญของการลงทุนด้านอุตสาหกรรม แม้จะมีแรงกดดันจากมาตรการภาษีนำเข้าของสหรัฐฯ ในช่วงต้นปี
กระแสการลงทุนจากสหรัฐอเมริกาในอุตสาหกรรม AI เทคโนโลยีขั้นสูง พลังงาน และห่วงโซ่อุปทาน ถือเป็นปัจจัยบวกที่ช่วยผลักดันให้ประเทศไทยมีศักยภาพในการก้าวสู่การเป็นศูนย์กลางการผลิตและโลจิสติกส์ของภูมิภาค
กลุ่มค้าปลีก (Retail)
ตลาดพื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพมหานครมีแนวโน้มเปลี่ยนแปลงไม่มากนัก โดยโครงการศูนย์การค้าขนาดใหญ่ภายใต้กลุ่มเซ็นทรัลและเดอะมอลล์ยังคงเดินหน้าปรับปรุงและพัฒนาโครงการอย่างต่อเนื่อง
พื้นที่ชั้น 1–2 และพื้นที่ที่เชื่อมต่อกับระบบขนส่งมวลชน (BTS) ถูกปรับให้เหมาะสมกับผู้เช่ารายใหญ่และแบรนด์ระดับพรีเมียมมากขึ้น ในขณะที่คอมมูนิตี้มอลล์ในเขตรอบนอกและไฮเปอร์มาร์เก็ตบางแห่งต้องเผชิญกับการลดพื้นที่เช่าและการปรับลดค่าเช่าเพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขัน
ปัจจัยด้านภาวะเศรษฐกิจและสถานการณ์ทางการเมืองยังคงเป็นตัวแปรสำคัญที่ส่งผลต่อทิศทางตลาดค้าปลีกในระยะถัดไป
ตลาดอาคารสำนักงาน (Office)
ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานครยังคงแสดงสัญญาณเชิงบวกในปี 2568 แม้การแข่งขันจะสูงขึ้น แต่การเปิดตัวอาคารสำนักงานใหม่ลดลง ส่งผลให้อาคารสำนักงานเกรด A ในพื้นที่ CBD มีอัตราการเช่าเพิ่มขึ้นและอัตราว่างลดลงอย่างต่อเนื่อง
ในปีนี้ มีพื้นที่สำนักงานใหม่ประมาณ 262,400 ตารางเมตร หรือคิดเป็น 44.3% ของอุปทานในอนาคต ความต้องการพื้นที่สำนักงานเกรด A ยังคงแข็งแกร่ง โดยได้รับแรงหนุนจากบริษัทข้ามชาติและผู้เช่าที่ขยายพื้นที่เพิ่มขึ้น
นอกจากนี้ ตลาดยังเติบโตในกลุ่มสำนักงานสำเร็จรูปและพื้นที่ทำงานแบบยืดหยุ่น (Serviced Office & Coworking Space) ซึ่งตอบโจทย์ธุรกิจยุคใหม่ที่ต้องการความคล่องตัว โดยค่าเช่าเฉลี่ยอาคารสำนักงานเกรด A อยู่ที่ประมาณ 943 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน และอัตราว่างมีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่อง
ที่มา: ฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย
