Certificados o descartados: el nuevo filtro del mercado de oficinas

La certificación dejó de ser un diferencial y pasó a ser el umbral mínimo para entrar al juego. Lo que cambió no es la oferta. Es lo que las empresas están dispuestas a tolerar.

El cambio se percibe en el momento más concreto de cualquier proceso: la primera selección de edificios. Cada vez más, los activos que no cumplen con ciertos estándares de eficiencia y bienestar no pierden en la comparación final, sino que desaparecen antes de que empiece. No son descartados por precio ni por ubicación. Son descartados porque ya no responden a lo que la demanda considera básico.

Detrás de esa selectividad hay una transformación más profunda en cómo las compañías piensan sus espacios. La oficina dejó de ser solo un costo o una dirección comercial para convertirse en una herramienta de gestión: de talento, de marca empleadora, de eficiencia operativa. En ese marco, certificaciones como LEED —que mide eficiencia energética y ambiental del edificio— o WELL —centrada en el bienestar de quienes lo habitan— pasaron a jugar un rol concreto en la decisión, con consecuencias directas sobre variables que van mucho más allá del metro cuadrado. La calidad del aire, la iluminación, el confort térmico y los espacios comunes ya forman parte de la conversación cuando una empresa define dónde quiere que trabaje su gente, y qué mensaje le manda con esa decisión. Casos como el de DP200 (La torre Globant) en Catalinas, que recientemente se convirtió en el primer edificio corporativo del país en alcanzar la máxima distinción WELL Platinum, marcan hacia dónde va este nuevo estándar.

El argumento operativo también es sólido: edificios más eficientes implican costos energéticos más bajos, mejor gestión de recursos y mayor previsibilidad en el largo plazo. Pero en la práctica, lo que termina inclinando la balanza no es solamente la ecuación financiera sino la experiencia cotidiana de quienes ocupan el espacio. Eso es lo que las empresas pusieron en el centro, y los edificios que no lo ofrecen lo están pagando con vacancia, un indicador que hoy promedia el 17,7 % en el segmento premium y castiga directamente a los activos más desactualizados.

Se ve con mayor nitidez en los submercados donde la demanda se mantiene más activa: Libertador CABA, el corredor Panamericana y Puerto Madero. No es casualidad que sean también las zonas con mayor concentración de stock clase A certificado. En línea con esto, los datos más recientes del mercado muestran que estas tres ubicaciones traccionaron prácticamente la totalidad de los 3.999 metros cuadrados que absorbió el mercado durante el arranque del año. La absorción se concentra ahí, mientras que los activos que no evolucionaron enfrentan procesos de comercialización más largos y mayor presión sobre los valores. La brecha entre productos se está ampliando, y lo hace de manera sostenida.

Lo más significativo es que este fenómeno no se detiene cuando las empresas reducen superficie. Al contrario: cuando una compañía decide ocupar menos metros cuadrados, cada decisión se vuelve más estratégica, no menos exigente. La optimización de espacio no relaja los criterios de calidad; los intensifica. Menos metros con mayores estándares es la ecuación que hoy define las búsquedas más competitivas.

Por eso no estamos hablando de una tendencia. Estamos hablando de un cambio de estándar. Y en el mercado inmobiliario corporativo, cuando el estándar se mueve, no vuelve. Los edificios que no lo incorporaron a tiempo no están perdiendo una negociación: están quedando fuera de la conversación.

Columna Julián Peña en Dbiz Today