Share:

Utrecht Stationsgebied tweede zakencentrum van Nederland na Zuidas Amsterdam

Jos Hesselink • 23/06/2020
Stationsgebied Utrecht onderscheidt zich met binnenstedelijke dynamiek en functiemix.

In 2019 vond 11 procent van alle kantooropnames in Nederland plaats in de gemeente Utrecht en dan vooral in het Stationsgebied, dit blijkt uit de meest recente cijfers van Cushman & Wakefield. De centrale ligging in het land maakt het Stationsgebied in Utrecht al langer een aantrekkelijke vestigingsplaats voor Nederlandse hoofdkantoren. Rabobank, Volksbank, NS en Prorail zijn er al jarenlang gehuisvest en het afgelopen jaar zijn daar veel hoofdkantoren aan toegevoegd waaronder Aalberts Industries, Autobinck, AM Pharma, Certis Europe, McDonald’s, Zanders, Ultimaker, VodafoneZiggo en TeamLiquid. 

Tweede zakencentrum van Nederland

De vraag naar kantoren in Nederland richt zich steeds nadrukkelijker op kwalitatief hoogwaardige kantoorruimte op zeer goed bereikbare locaties in grote steden. Het Stationsgebied van Utrecht profiteert maximaal van deze trend en manifesteert zich prominent als tweede zakencentrum van Nederland. Het beperkte aanbod van hoogwaardige kantoren en de hogere huurprijzen in Amsterdam, in combinatie met de omvangrijke recent gerealiseerde en geplande nieuwbouw in Utrecht zijn belangrijke overwegingen bij de keuze van kantoorgebruikers voor het Stationsgebied in Utrecht. In de afgelopen drie jaar vond gemiddeld 85 procent van alle kantooropname in het Stationsgebied in nieuwbouw kantoorontwikkelingen. Ondanks de toegevoegde kantoorruimte in de nieuwbouwontwikkelingen bleef de leegstand er minder dan 1 procent. 

Door jaren van aanhoudende vraag bij gering aanbod zijn de huurprijzen voor kantoorruimte in het Stationsgebied fors gestegen. Ten opzichte van 2007 is de stijging maar liefst 42 procent terwijl dit op de overige kantoorlocaties in Utrecht slechts 5 procent was in dezelfde periode. Desondanks liggen de tophuurprijzen in Utrecht (EUR 285 per m² per jaar) nog altijd veel lager dan in Amsterdam (EUR 450 per m² per jaar), terwijl er wel een hoogstedelijk voorzieningenniveau wordt aangeboden. Hierdoor is het voor kantoorgebruikers een aantrekkelijke vestigingsplaats geworden.

 Leegstandsontwikkeling kantoorruimte

Bron: Cushman & Wakefield, 2020
 
In de 5 grootste steden (G4 + Eindhoven) in Nederland ligt het leegstandsniveau in 2020 gemiddeld gezien historisch laag op 5,9 procent. Dit is een daling van 10 procentpunt in 6 jaar tijd. Utrecht laat als gemeente met 4,1 procent het laagste leegstandscijfer zien gevolgd door Amsterdam met 4,8 procent, Den Haag met 6,0 procent, Eindhoven met 8,3 procent en Rotterdam met 8,5 procent.
Tot 2024 groeit de kantorenvoorraad in het Stationsgebied van Utrecht met circa 18 procent. Hierdoor zal de diversificatie van werkfuncties in het stationsgebied verder toenemen. Waar nu nog bijna 40 procent van het kantooroppervlak in gebruik is door overheidsinstellingen, zal de verhouding tussen bedrijfsleven en overheid de komende jaren in evenwichtiger worden. In combinatie met het geheel herbouwde Winkelcentrum Hoog Catharijne en de ontwikkeling van een groot aantal woningen, zoals in een nieuwe stadswijk, zal de aantrekkingskracht en levendigheid van dit gebied verder toenemen. De binnenstedelijke dynamiek en de mix van functies in het Stationsgebied in Utrecht onderscheiden zich wezenlijk van andere zakencentra zoals die op de Amsterdamse Zuidas en het huidige Amsterdam Zuid-Oost.

Nederlandse kantorenmarkt

Al een aantal jaren is er sprake van een concentratiebeweging door kantoorhoudende organisaties naar de vijf grootste steden van Nederland (Amsterdam, Rotterdam, De Haag, Utrecht en Eindhoven). Sinds 2015 bedraagt het aandeel van deze G5 in de totale landelijke kantooropname al minimaal 50 procent. Hoewel Amsterdam nog altijd de boventoon voert, is het aandeel van Amsterdam de laatste jaren gedaald tot 20 procent in 2019 als gevolg van kwalitatieve schaarste in aanbod. Het aandeel van Utrecht in de landelijke kantorenopname maakt daarentegen de laatste jaren een sterke groei door. 
 
Opname kantoorruimte G5 2020
Bron: Cushman & Wakefield, 2020
 
Cushman & Wakefield verwacht dat er op de langere termijn meer kantoorruimte zal worden toegevoegd op locaties zoals het Stationsgebied in Utrecht. De adviseur ziet verdichting van verstedelijkte gebieden als een veel duurzamer en toekomstbestendiger antwoord op de huidige kantoorbehoefte dan greenfieldontwikkelingen op snelweglocaties zoals deze rond de eeuwwisseling zijn ontwikkeld. 
 
Jos Hesselink, Research Lead van Cushman & Wakefield voegt hier aan toe:
De wereldwijde coronapandemie zal de voorkeur voor levendige centrumlocaties met een hoogstedelijk voorzieningenniveau verder versterken. De ontmoetingsfunctie van kantoren is als gevolg van de COVID-19-uitbraak veel belangrijker geworden. Ook zullen nog meer kenniswerkers dichter bij hun werk willen wonen om reistijd te verkorten zodat deels thuiswerken en deels op kantoor werken interessanter is en het OV kan worden vermeden. Ik verwacht verder dat de onmiddellijke nabijheid van Schiphol als vestigingsplaatsfactor op de korte en middellange termijn zal afnemen omdat vooral het zakelijk verkeer pas op de plaats maakt door de grootschalige adoptie van video conferencing”. 

 
 

VINDT U NIET WAT U ZOEKT?

Neem contact op met een van onze deskundigen.