Trong hai thập kỷ qua, chuỗi cung ứng toàn cầu liên tục đối mặt với những cú sốc lớn, từ khủng hoảng tài chính, đại dịch COVID-19, hiện tượng thời tiết cực đoan cho đến các chính sách thương mại cứng rắn như việc áp thuế đơn phương dưới thời Tổng thống Trump. Những biến động này đã phơi bày điểm yếu của các hệ thống logistics phức tạp, trải dài qua nhiều quốc gia.
Bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định: “Dù kết quả của cuộc chiến thuế quan mới vẫn chưa hoàn toàn ngã ngũ, nhưng Việt Nam đã nhận được tín hiệu tích cực với kịch bản được đánh giá cao nhất cho khung thuế thực tế rơi vào khoảng 20%. Điều này vẫn giúp hàng hóa Việt Nam giữ được lợi thế cạnh tranh so với Trung Quốc, thậm chí so với một số nước trong khu vực. Chúng tôi tin răng Việt Nam tiếp tục là quốc gia đầy tiềm năng khi các nhà sản xuất toàn cầu tìm cách xây dựng chuỗi cung ứng đa dạng và bền vững hơn.”
Trong bối cảnh đó, bất động sản công nghiệp nổi lên như một trụ cột chiến lược, đóng vai trò then chốt trong việc duy trì hoạt động sản xuất và phân phối toàn cầu. Đặc biệt, xu hướng “xanh hóa” của các nhà phát triển đang trở thành lợi thế cạnh tranh quan trọng, khi ngày càng nhiều doanh nghiệp toàn cầu ưu tiên lựa chọn cơ sở hạ tầng tuân thủ các tiêu chuẩn ESG.
Khảo sát của Cushman & Wakefield cho thấy “tính bền vững” hiện nằm trong top 3 tiêu chí hàng đầu khi doanh nghiệp lựa chọn bất động sản thương mại. Hơn 70% sẵn sàng trả giá thuê cao hơn để sử dụng công trình xanh, với mức chênh lệch từ 7% đến 10% nhằm đạt mục tiêu giảm phát thải. Doanh nghiệp không chỉ tìm kiếm không gian sản xuất hiệu quả, mà còn kỳ vọng vào cơ sở hạ tầng giúp họ hiện thực hóa cam kết phát triển bền vững.
Việt Nam đang nổi lên như một trong số ít quốc gia hội tụ đầy đủ các lợi thế cạnh tranh này. Dù giá thuê nhà xưởng năm 2025 đã tăng 70% so với năm 2019, mức giá trung bình vẫn hấp dẫn so với các thị trường khác trong khu vực, dao động từ 4–7 USD/m²/tháng. Tổng nguồn cung nhà xưởng hơn 11 triệu m2 sàn, tăng khoảng 113% so với 2019, với tỷ lệ lấp đầy dao động ở mức 85 - 90%. Chi phí lao động tại Việt Nam hiện chỉ khoảng 25% mức lương trung vị toàn cầu, được xếp vào nhóm có chi phí lao động thấp nhất Châu Á Thái Bình Dương. Trong khi giá điện cho sản xuất công nghiệp cũng đứng thứ ba các nước thấp nhất toàn cầu.
Mức giá thuê bất động sản logistics Châu Á Thái Bình Dương, Q4 2024
Nguồn: Cushman & Wakefield Research
Bên cạnh lợi thế chi phí, Việt Nam còn hưởng lợi từ xu hướng “China+1” và chiến lược “nearshoring” – đưa sản xuất đến gần thị trường tiêu thụ hơn, đồng thời giảm phụ thuộc vào một khu vực địa lý duy nhất. Các nhà đầu tư nước ngoài đang tích cực tìm kiếm quỹ đất, hợp tác với nhà phát triển nội địa hoặc thuê lại tài sản hiện hữu để nhanh chóng triển khai hoạt động.
Cam kết mạnh mẽ của Việt Nam với phát triển bền vững được thể hiện rõ tại Hội nghị COP26, khi Thủ tướng Chính phủ tuyên bố mục tiêu đạt phát thải ròng bằng 0 vào năm 2050. Từ đó, nhiều chính sách đã được ban hành như Nghị định 06/2022/NĐ-CP và Quyết định 280/QĐ-TTg, thúc đẩy sử dụng năng lượng tiết kiệm và hiệu quả. Mục tiêu ban đầu là đạt 150 công trình xanh vào năm 2030, nhưng đến năm 2025, con số này đã vượt mốc 250, đưa Việt Nam lên vị trí thứ 28 toàn cầu về số lượng công trình được Hội đồng Công trình Xanh Hoa Kỳ (USGBC) chứng nhận.
Đáng chú ý, khoảng 75% các công trình đạt chứng chỉ LEED thuộc phân khúc nhà xưởng công nghiệp và văn phòng, chiếm 80% tổng diện tích sàn xây dựng. Trước đây, việc đạt chứng chỉ LEED chủ yếu dựa vào kỹ thuật và vật liệu xanh trong khâu xây dựng. Hiện nay, các nhà phát triển đang tích hợp thêm thiết kế thông minh, công nghệ tiết kiệm năng lượng và môi trường làm việc lành mạnh, ngay từ giai đoạn hoạch định chiến lược nhà xưởng.
Một ví dụ tiêu biểu mới nhất là dự án nhà xưởng xây sẵn KTG Industrial VSIP Bắc Ninh 2, được thiết kế và phát triển với định hướng ESG và theo tiêu chuẩn chứng nhận LEED Gold ngay từ khâu hoạch định chiến lược, thể hiện cam kết mạnh mẽ của các chủ đầu tư công nghiệp đối với hiệu suất vận hành và tác động môi trường dài hạn.
Hình ảnh dự án KTG Industrial VSIP Bắc Ninh 2, nguồn: KTG Industrial
Ông Đặng Trọng Đức, CEO của KTG Industrial chia sẻ: “Chúng tôi đặt tầm nhìn bền vững của dự án ngay từ khâu hoạch định không chỉ là minh chứng cho chất lượng xây dựng, mà còn mong muốn mang lại lợi ích thiết thực cho các nhà sản xuất. Nhà xưởng KTG Industrial có thể tạo ra môi trường làm việc lành mạnh hơn, đáp ứng các tiêu chuẩn giảm khí thải carbon ngày càng khắt khe từ các đối tác.
Dự án có quy mô 14 ha, được trang bị hệ thống chiếu sáng LED, thiết bị tiết kiệm nước, giếng trời tận dụng ánh sáng tự nhiên và mái nhà sẵn sàng lắp đặt điện mặt trời. Không gian xanh được bố trí hợp lý để cải thiện chất lượng không khí và tạo sự thoải mái. Thiết kế cột trụ rộng cho phép bố trí dây chuyền sản xuất đa dạng. Công suất điện ban đầu 100W/m² có thể nâng cấp lên 200W/m², đáp ứng nhu cầu sử dụng điện ngày càng tăng bao gồm hệ thống tự động hóa, quản lý thông minh, thiết bị xử lý vật liệu tiên tiến trong khâu vận hành.
Trong 5 năm gần đây, Việt Nam đã thu hút được một lượng lớn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) với tổng vốn đăng ký gần 164,15 tỷ USD, theo Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư. Cụ thể, từ năm 2021 đến tháng 5/2025, Việt Nam đã cấp phép cho 12.225 dự án FDI mới. Vốn FDI thực hiện 5 tháng đầu năm 2025 đạt mức cao nhất trong 5 năm qua, cho thấy sự phục hồi và tăng trưởng tích cực của dòng vốn FDI vào Việt Nam. Các hiệp định thương mại tự do cũng chính là những động lực tích cực cho sự tăng trưởng.
Tính đến năm 2025, Việt Nam đã trở thành điểm đến chiến lược của nhiều tập đoàn hàng đầu thế giới trong các lĩnh vực công nghệ như Samsung, Intel, LG, Foxconn, Amkor Technology, NVIDIA, Toyota, cũng như các ngành hàng tiêu dùng nhanh như Unilever, P&G, và các nhà máy gia công cho Nike, Adidas, Puma, Decathlon. Sự hiện diện của các “Queen Bee” này không chỉ tạo ra hàng chục nghìn việc làm chất lượng cao, mà còn kéo theo sự phát triển mạnh mẽ của hệ sinh thái công nghiệp phụ trợ – từ sản xuất linh kiện, thiết bị đến dịch vụ kỹ thuật và logistics. Đồng thời, các tập đoàn này cũng đang chịu áp lực ngày càng lớn từ đối tác và nhà đầu tư toàn cầu trong việc tuân thủ các tiêu chuẩn ESG.
Nhiều tập đoàn đa quốc gia hiện yêu cầu cả nhà cung cấp, bao gồm nhưng không giới hạn từ sản xuất bao bì, nguyên liệu, đến logistics phải đạt các chứng chỉ xanh như LEED, EDGE, hoặc ISO 14001, nhằm đảm bảo toàn bộ chuỗi cung ứng đáp ứng các cam kết phát thải ròng bằng 0. Thúc đẩy nhu cầu thuê nhà xưởng xanh tăng mạnh tại Việt Nam. Nhu cầu chủ yếu đến từ các doanh nghiệp sản xuất vừa và nhỏ, sản xuất công nghiệp phụ trợ. Đặc biệt, các doanh nghiệp đa quốc gia mở rộng từ Trung Quốc sang Việt Nam cũng có yêu cầu tương đồng với cơ sở hạ tầng hiện hữu, đòi hỏi sự tương thích cao.Bà Trang Bùi nhận định: “Các nhà đầu tư ngày nay luôn lên kế hoạch đầu tư ngắn hạn dựa trên chiến lược tài sản tổng thể, đồng thời hướng đến mục tiêu dài hạn. Những tài sản có lịch sử cacbon rõ ràng và lộ trình phát triển bền vững sẽ luôn hấp dẫn hơn so với các dự án chưa có định hướng trung hoặc dài hạn.”
Thị trường nhà xưởng tại Việt Nam đang chứng kiến sự chuyển mình mạnh mẽ, không chỉ về quy mô mà còn về chất lượng và định hướng phát triển bền vững. Các nhà phát triển bất động sản công nghiệp trong và ngoài nước cũng liên tục quan sát xu hướng nhu cầu của các nhà sản xuất để xây dựng nhà xưởng linh hoạt và hiệu quả. Với sự đồng hành của các đơn vị tư vấn, cùng với cam kết ESG từ các nhà phát triển trong và ngoài nước, Việt Nam đang từng bước khẳng định vị thế là điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư công nghiệp toàn cầu.
