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Etudes Et Recherche

Le marché de l'investissement en Belgique

Retrouvez nos analyses afin de mieux comprendre le marché de l'investissement immobilier commercial en Belgique, que ce soit pour le marché du bureau, retail, industriel et logistique. 

Marché de l’investissement : quelles perspectives pour 2021 après une année 2020 atypique ?

2020 a été une année atypique à tout point de vue. La pandémie mondiale provoquée par le COVID-19 a eu des répercussions importantes sur l’économie mondiale et locale, touchant l’ensemble des secteurs d’activité. Les changements observés dans nos modes de vie, dans notre manière de travailler et de consommer ont autant d’impacts sur les différents secteurs et acteurs de l’immobilier1.

Le marché de l’investissement ne fait pas exception. De nombreux changements se sont amorcés et devraient contribuer à une refonte importante de ce marché dans les prochaines années.

Retour sur une année 2020 inédite et sur ses impacts pour le futur du marché immobilier professionnel belge.

Voir nos autres articles publiés récemment sur le marché de l’occupation bureau et le marché de l’occupation retail 

1. 2020, année de tous les records sur le marché de l’investissement

6 milliards d’euros investis, c’est la première fois que cette barre symbolique est franchie sur le marché de l’investissement belge. De nombreux facteurs expliquent ce résultat :

  • Le marché de l’investissement était en pleine ébullition pré-covid, enregistrant un intérêt croissant de la part de tous les acteurs, allant de l’investisseur privé local aux fonds institutionnels actifs à l’échelle planétaire
  • La politique monétaire toujours accommodante de la Banque Centrale Européenne visant à redynamiser l’économie
  • Des niveaux de prix par m² rarement observés à l’échelle belge
  • Des transactions exceptionnelles dont la Tour des Finances à plus de 1,2 milliards d’euros pour ne citer qu’elle

2. Les différents secteurs connaissent des performances très contrastées

Ce chiffre exceptionnel cache des réalités très différentes selon les secteurs de marché concernés. En effet, si le secteur du bureau a connu une année record (plus de 3,5 milliards d’euros investis en Belgique) et un intérêt important de la part des investisseurs nationaux et étrangers, le secteur du retail enregistre une diminution des volumes investis de 30% pour s’établir à 684 millions d’euros sur l’ensemble de l’année 2020. Le secteur industriel et logistique enregistre également de belles performances, plus de 650 millions d’euros investis et un attrait grandissant de la part de nombreux acteurs nationaux et internationaux. Les segments précédemment qualifiés d’ « alternatifs » (maisons de repos, résidentiel…) montent également en puissance et ont un bel avenir devant eux.

3. La notion de prime yield devient obsolète, la connaissance de marché indispensable

Dans un monde où les taux d’intérêt sont au plus bas et où les capitaux au plus haut, la compétition pour les meilleurs actifs augmente et pousse les rendements toujours plus bas.

Malgré le contexte sanitaire et son impact sur la croissance économique, nous observons de l’appétit pour tous les types d’actifs, dépendant du profil de risque des investisseurs.

Et si le prime yield constitue toujours un élément repère, c’est bien la connaissance de marché qui est primordiale pour les investisseurs. Cédric Van Meerbeeck, Partner, Head of Research & Marketing, le confirme : « Dans le contexte actuel, les investisseurs sont à la recherche de toujours plus d’informations pour pouvoir établir leur business case et décider d’investir, et surtout à quel prix investir. Il est primordial pour nous de pouvoir donner toute cette confiance aux investisseurs, cela passe inévitablement par une grande connaissance de marché, la capacité de fournir un maximum de points de comparaison, de connaître les spécificités de chacune des transactions afin de conseiller au mieux nos clients. C’est dans ce contexte que nous avons développé une palette de nouveaux outils d’aide à la décision, tout le temps mis à jour, interactifs et permettant de tenir compte de la localisation du bien, de ces occupants, du contexte concurrentiel… Grâce à ces outils, un investisseur paiera toujours le prix qu’il trouve optimal, indépendant de son positionnement par rapport à un repère théorique qu’est le prime yield ».

4. Le secteur du bureau vers de nouveaux records en 2021

Malgré le contexte sans précédent et les incertitudes qui demeurent en ce début 2021, les investisseurs belges et étrangers continuent de s’intéresser à Bruxelles et la Belgique. Il faut dire que malgré des taux de rendements plancher actuellement à 4%, la Belgique demeure attractive lorsqu’elle est mise en regard de certains autres marchés européens (certaines villes européennes enregistrent des prime yields sous les 3% pour des produits similaires).

De plus, dans un contexte où le marché du bureau est amené à changer drastiquement dans les mois et années qui viennent2, de nouvelles opportunités d’investissement apparaissent. Marc-Antoine Buysschaert, Partner, Head of Capital Markets Office, le confirme : « La crise économique, provoquée par la crise sanitaire, va contraindre de nombreux propriétaires occupants à se séparer de leur immobilier pour dégager des liquidités afin de relancer leur activité au plus vite. Les sales & lease-back vont donc augmenter dans les mois à venir, offrant de belles opportunités pour les investisseurs. Il apparaît également qu’une nouvelle catégorie d’investissement a le vent en poupe à l’heure actuelle, celle des « forward funding » ou « forward commitment ». De plus en plus d’investisseurs recherchent des projets de bureaux, avec permis d’urbanisme, pour investir dans des projets flambants neufs, qualitatifs et répondant aux derniers standards énergétiques et d’efficacité. Nous avons récemment clôturé la transaction The First, localisé en plein centre du quartier Léopold, selon cette structure et je peux déjà vous annoncer que d’autres sont dans le pipeline pour 2021 ».

Il apparaît également que les investisseurs vont se recentrer sur les produits dits « core », soit les bâtiments les plus qualitatifs, les mieux localisés ou offrant la plus grande sécurité au niveau de leur occupation, voire une combinaison de ces différents facteurs. Et Marc-Antoine Buysschaert de conclure : « Nous recevons de nombreux appels d’acteurs à la recherche d’investissements en Belgique. Si les limitations de voyage nous ont obligé à nous réinventer quant à notre manière de commercialiser un immeuble, elles n’ont en rien freiné l’appétit des investisseurs. Les prime yields aujourd’hui à 4% pour le bureau pourrait ainsi enregistrer de nouvelles compressions dans le courant de l’année 2021.

2Voir notre dernier article sur les perspectives du marché de l’occupation bureau

5. Malgré les turbulences, le secteur du retail continuera d’offrir de belles opportunités

2020 a été une année difficile pour le secteur du retail, les fermetures à répétition ont pesé lourd sur l’activité commerciale, impactant les chiffres d’affaires des commerçants, contraignant certains à fermer leurs portes de manière définitive3. Le COVID-19 a accéléré les tendances précédemment observées, notamment la concurrence accrue du commerce en ligne et des changements de consommation de la population. Toutefois, il apparaît que les Européens et les Belges tiennent au commerce physique, ce dernier tient en effet une place privilégiée dans la manière de faire son shopping dans le chef de la population belge.

Dans ce contexte, si les investisseurs se montrent plus prudents quant à leurs investissements dans le secteur du retail, il y a de belles opportunités à saisir. Le retail est de plus en plus une question de connaissance fine du marché, de compréhension des localisations, des secteurs porteurs, des possibilités de reconversion du bien.

Le secteur du « fashion » a été le plus impacté par la crise sanitaire, et par effet boule de neige, impacte les valeurs dans le secteur des High Street et Shopping Centre. C’est dans ces deux segments de marché que nous avons observé les corrections de loyers les plus importantes, de l’ordre de 20 à 30% comparées à 2019. Les taux de rendements ont également été impactés et sont partis à la hausse. Ils s’établissent à 4% dans les meilleures rues commerçantes du pays, à 4.4% pour les meilleurs shopping centres. D’après nos prévisions, de nouvelles légères augmentations sont attendues pour l’année 2021. Toutefois, pour Arnaud de Bergeyck, International Partner, Head of Capital Markets Retail, de nouvelles opportunités s’offrent aux investisseurs : « Malgré la pandémie, nous avons réussi à conclure de belles transactions dans le secteur des high streets durant l’année 2020, notamment la vente du Primark situé à la chaussée d’Ixelles. Mais il est vrai que ce sont surtout les plus petits volumes (sous les 3 millions d’euros) qui trouvent rapidement une issue positive. Pour les plus grands volumes, les transactions prennent plus de temps et nécessitent davantage d’analyses pour arriver à terme. Mais d’autres possibilités d’investissements se présenteront encore en 2021 dans ce secteur, nous sommes actuellement en train de préparer le lancement de plusieurs ventes et toutes devraient se clôturer dans le courant de l’année ».

A l’inverse des High Streets et Shopping Centres qui enregistrent des performances en demi-teinte, le marché du commerce de périphérie a le vent en poupe. Et cela se répercute positivement sur le marché de l’investissement. Les investisseurs montrent très clairement un intérêt croissant pour les retail parks, commerces de périphérie, surtout lorsqu’un commerce alimentaire est présent. Arnaud de Bergeyck le confirme : « L’appétit pour ce type de produits n’a jamais été aussi important qu’actuellement. C’est d’ailleurs le seul sous-secteur à ne pas avoir enregistré de corrections des yields, et ils devraient rester stables, voire se comprimer dans certaines localisations, durant 2021. Au-delà de la plus grande transaction de l’année, la vente du Olen Shopping Park, que nous avons conseillé en 2020, de nombreuses autres transactions se sont enregistrées. Et de nombreux projets ou commerces de périphérie existants vont changer de main durant l’année 2021 ».

3Voir également notre article sur les tendances du marché de l’occupation retail

6. Le secteur industriel et logistique en pole position des volontés d’investissement

Le secteur de la logistique a également le vent en poupe, enregistrant des performances impressionnantes depuis quelques années. De plus, ce secteur a été mis sous les projecteurs durant 2020, l’explosion du commerce en ligne laissant entrevoir un avenir rose pour la logistique. Bart Vanderhoydonck, Associate, Head of Industrial, précise : « Le marché de la logistique est bien plus large que le e-commerce. Mais il est clair que le commerce en ligne a pris son envol en 2020 et devrait continuer à croître dans les années à venir. De nouveaux développements sont donc attendus dès lors que le taux de vacance est à un niveau historiquement bas. Et la rareté grandissante des terrains disponibles pousse logiquement les prix à la hausse ».

Plus de 650 millions d’euros ont été enregistrés dans le secteur industriel et logistique en 2020, un niveau impressionnant, entraîné par de nombreuses transactions de taille significative, telles que la revente d’un portefeuille logistique d’AG Real Estate à Prologis ou la revente du centre logistique de Casa en fin d’année. Les investisseurs ont massivement réorienté leurs investissements vers ce secteur dès l’apparition du COVID-19, entraînant une compression impressionnante des rendements tout au long de l’année. Encore à 5.10% fin 2019, le prime yield s’affiche fin 2020 à 4.70%. Et nos dernières prévisions annoncent de nouvelles compressions pour 2021 et 2022. Les prime yields pourraient s’afficher à 4.25% prochainement. Mais Bart Vanderhoydonck de conclure : « S’il est bien un secteur où la notion de prime yield est obsolète, c’est celui de la logistique. En effet, dépendant de la localisation, de la qualité de l’actif, de son occupant… nous verrons certainement des rendements à 4%, voire sous ce seuil symbolique, durant l’année 2021 ».

7. Cushman & Wakefield vous accompagne dans votre stratégie d’investissement

Dans ce contexte si particulier, nous sommes plus que jamais à vos côtés pour vous accompagner dans l’ensemble de vos démarches. Tout au long de l’année 2020, nos équipes ont renforcé leurs positions de marché, conseillant plus de 80 transactions d’investissements, tant pour des investisseurs privés locaux que pour des acteurs institutionnels planétaires, allant des plus petites jusqu’aux plus grosses transactions :

  • Tour des Finances, plus grande tour de bureaux de tous les temps en Belgique
  • Olen Shopping Park, plus grande transaction retail de l’année 2020
  • Portefeuille logistique vendu par AG Real Estate à Prologis

Grâce à nos équipes d’experts, notre connaissance de marché incontestée et le développement de nouveaux services ou outil, nous vous aiderons dans votre stratégie d’investissements. N’hésitez donc pas à nous contacter pour toutes questions liées à votre immobilier :

- Vendre ou investir,
- Optimiser votre portefeuille immobilier,
- Sales & Lease back,
- Forward funding ou forward commitment…

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