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불확실성, 오피스 공간 수요 감소시켜 - 지역내 흡수율, 2020 년 1 분기 10.1M SF에서 2020 년 2 분기 6.9M SF로 감소

Hena Park • 11/09/2020

2020 년 임대료, 예상 대비 최대 15 % 감소

 

글로벌 부동산 컨설팅사인 쿠시먼앤드웨이크필드가 최근 발간한 보고서 <2020 회복 : 하반기 전망>에 따르면 A급 오피스 공간에 대한 수요는 아시아 태평양 지역에서 전분기 대비 45 % 감소했지만 여전히 긍정적으로 보입니다. 지역 순 흡수율이 계속 감소함에 따라 비용 억제 및 자본 보존은 향후 주요 전략으로 남아 있습니다.

쿠시먼앤드웨이크필드 싱가포르 상업용 부동산 임대차 부문 대표인 마크 램퍼드 (Mark Lampard)는 “이 지역이 비교적 전염병에 선방하고 있지만, 코로나19는 올해 초부터 약점을 드러 냈으며 오피스 시장 약화에 대한 초기 예측을 가속화했다. 우리는 중립적인 시장이 보다 임차인 우위로, 임대인 우위 시장이 보다 중립적이거나 심지어 임차인 우위로 이동할 것으로 예상했으며 이는 예상보다 빠르게 전개되었습니다. 2020 년 2 분기 현재 아시아 태평양 지역의 방콕, 호치민, 마닐라, 타이베이 등4 개 시장만이 임대인 우위인 상태를 유지하고 있는데, 연초 11 개 시장에서 감소했으며 4 개 모두가 조건이 완화된 상태로 보인다." 라고 말했습니다.

2 분기에는 지역 전체에서 임대료 감소가 광범위하게 나타났습니다. 신흥 경제 회복 징조가 보이지만, 오피스, 리테일 및 호텔과 같은 부문은 회복이 늦어지고 향후 6 개월 동안 계속 약화될 것입니다. 전염병 이전에 이미 역풍에 직면했던 시장의 경우 올해 총 임대료 감소율은 최대 15 %에 이를 것으로 예상됩니다. 공실 전망은 도쿄와 같은 각 시장에서 널리 퍼진 다양한 조건을 반영하여 훨씬 더 미묘한 차이를 보이는데 도쿄와 같은 경우 공실률이 2 % 미만인 상태로 코로나19 사태를 맞았고 반면 말레이시아, 자카르타 및 중국의 여러 시장은 공실률이 20%를 넘었습니다.

 

“불확실한 시기에는 2020 년 상반기 2 분기에서 볼 수 있듯이 보수주의가 만연해 있다. 시장이 오랜 기간 동안 침체되지 않을 것이며 활동과 수요로의 복귀가 예상되지만 수익의 타이밍은 시장마다 다를 수 있다.” 라고 마크 램퍼드 대표는 덧붙였습니다

Grade A Office Annual Gross Effective Rent Growth Forecast

Uncertainty Stymies Office Space Demand as Regional Net Absorption Softens from 10.1M SF in Q1 2020 to 6.9M SF in Q2 2020

Source: Cushman & Wakefield Research

기업 임차인 관점에서 볼 때 시장의 불확실성으로 인해 비즈니스에 중요하지 않은 많은 결정들이 중단되었습니다. 공간에 대한 신규 문의는 줄어들었고 지역 순 흡수율은 2020 년 1 분기에 1,010 만 평방 피트에서 2020 년 2 분기에는 690 만 평방 피트로 더욱 완화되었는데 이는 3 년 연속 분기 평균의 30 %입니다.

이 전체 수치에는 긍정적인 부분이 있습니다. 인도 시장, 특히 하이데라바드와 뭄바이는 2 분기에 370 만 평방 피트의 순 흡수율을 기록했지만, 이는 전분기 대비 50 % 감소했고 2013 년 이후 가장 약한 결과였습니다. 더 긍정적인 점에서 중국의 Tier 1 시장은 특히 부드러운 1 분기 이후 플러스 순 흡수율로 돌아 왔습니다. 이는 약간 긍정적 인 것으로 간주될 수 있지만, 미국 시장에서 기록된 거의 2,280 만 평방 피트의 부정적인 순 흡수율과 극명한 대조를 이루며 지금까지 이 지역의 탄력성을 더욱 강조합니다.

Uncertainty Stymies Office Space Demand as Regional Net Absorption Softens from 10.1M SF in Q1 2020 to 6.9M SF in Q2 2020
쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 오피스 총괄 이창준 상무는 “한국 시장의 경우 전년 동기 대비 마켓 흡수율이 약 20% 정도 감소했으며, 지속적인 임차사 우위의 시장을 유지해 나갈 것으로 보인다. 공실률은 1분기 대비 2분기는 큰 변화없이 유지되고 있으며, 하반기에도 비슷한 양상을 보일 것으로 예측되는데 이는 상당 수의 임차사들이 이전을 취소하고 재계약을 검토하는 상황에서 기인하였으며, 비용절감을 위해 이전을 적극적으로 검토하는 일부 임차사들과 IT를 기반으로 하는 기업들이 밀집된 권역들은 지속적으로 낮은 공실률을 유지할 것으로 보인다.” 라고 말했습니다. 

 

쿠시먼앤드웨이크필드 아시아 태평양 지역 통계 및 분석 책임자인 도미닉 브라운(Dominic Brown) 박사는 “코로나19의 영향은 신속하고 극적이며, 더 많은 하락 위험이 아직까지 반영될 가능성이 높다. 그러나 호황 사이클이 끝나는 것처럼 불황 사이클도 종료된다. 지역 전체에 이미 경제 회복의 징조가 나타나고 있다. 바이러스를 억제하는 능력과 매우 밀접하게 관련되어 있기 때문에 다양한 시장에 대한 전망이 다르게 보일 것이다. 따라서 시장 변화가 발생하는 속도도 다양하므로 임차인과 투자자 모두에게 능동적이고 유연한 접근 방식이 필요하다.” 라고 말했습니다.

전반적으로 공간 요구 사항은 비용 절감과 직원 유연성 향상으로 인해 진화하고 있습니다. 이러한 업무환경 전략을 배포할 수 있는 속도는 여러 요인에 따라 다르지만 궁극적으로 재무 목표를 기업 부동산 전략, HR 정책 및 변경 관리 관행과 일치시켜야 합니다. 시행된 기업 전략은 시장 전망을 주도하는 데 핵심이 될 것이며 이는 2021 년 이후에도 계속될 것입니다.

<2020 회복 : 하반기 전망> 보고서는 아시아 태평양 지역의 코로나19 대유행의 영향과 회복 과정을 강조합니다. 이 보고서는 기회가 나타나는 지역 및 투자자, 임대인 및 임차인이 현재 환경에서 부동산 결정을 내리는 방법에 대한 추가 통찰력에 대해 설명합니다.

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