Báo cáo mới của Cushman & Wakefield, dựa trên kinh nghiệm tư vấn phát triển sân bay tại châu Á, châu Âu và Hoa Kỳ, cho thấy cách quy hoạch bất động sản theo hướng tích hợp có thể giúp sân bay đa dạng hóa nguồn thu, thu hút đầu tư và tạo ra giá trị lâu dài cho cộng đồng cũng như các khu vực lân cận.
TP.HCM, ngày 28 tháng 10 năm 2026 – Không chỉ là hạ tầng phục vụ vận chuyển hành khách và hàng hóa, sân bay ngày nay còn đóng vai trò như một động lực thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. Trong báo cáo Tối ưu giá trị từ hạ tầng giao thông: Sân bay trong vai trò động lực phát triển kinh tế (Unlocking Value from Transport Infrastructure: Airports at the Centre of Economic Development), Cushman & Wakefield phân tích cách quỹ đất và các dự án bất động sản sân bay có thể hỗ trợ tăng trưởng khu vực khi được quy hoạch trong một chiến lược phát triển đồng bộ và dài hạn.
Theo báo cáo, giá trị kinh tế của sân bay được tạo nên từ sự kết nối giữa các hoạt động vận hành, thương mại và bất động sản. Để làm rõ mối liên kết này, báo cáo phân tích ba lĩnh vực có quan hệ chặt chẽ với nhau: các dịch vụ thương mại trong nhà ga như bán lẻ, ẩm thực và phòng chờ; hạ tầng trong khu bay phục vụ hoạt động hàng không, vận tải hàng hóa và bảo dưỡng; cùng các dự án phát triển ngoài khu bay như khu logistics, văn phòng, khách sạn và các tổ hợp đa chức năng.
Một chiến lược phát triển đồng bộ có thể giúp các đơn vị khai thác sân bay mở rộng nguồn thu ngoài hoạt động hàng không truyền thống, đồng thời tạo thêm giá trị cho các hãng hàng không, doanh nghiệp, nhà đầu tư và cộng đồng địa phương. Đồng thời, chiến lược này giúp bảo đảm việc sử dụng đất, triển khai đầu tư và phát triển các dự án được thực hiện đúng tiến độ, phù hợp với nhu cầu vận hành và điều kiện của thị trường địa phương.
Với khu vực bên trong nhà ga, lưu lượng khách và thời gian lưu lại của họ ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả kinh doanh của các dịch vụ thương mại. Việc ứng dụng dữ liệu trong thiết kế không gian và các hình thức cho thuê linh hoạt có thể giúp tối ưu hiệu suất bán lẻ, nâng cao trải nghiệm của hành khách và gia tăng giá trị khai thác cho sân bay.
Mặt khác, quỹ đất trong khu bay có hạn và khó chuyển đổi mục đích sử dụng sau khi đã được quy hoạch. Vì vậy, các quyết định liên quan đến khu vực hàng hóa, bảo dưỡng kỹ thuật hay các hạng mục phục vụ hàng không cần được cân nhắc trên nhu cầu vận hành trong tương lai, sự thay đổi của công nghệ và kế hoạch bảo trì dài hạn.
Ngoài ranh giới sân bay, việc phát triển các khu chức năng theo từng giai đoạn có thể tạo thêm việc làm, thu hút đầu tư và góp phần hình thành các cực tăng trưởng mới. Các loại hình phát triển tiềm năng gồm khu logistics, thương mại, khách sạn, bán lẻ, và tổ hợp đa chức năng. Hiệu quả của các dự án này phụ thuộc vào vai trò của từng sân bay, nhu cầu thị trường, năng lực hạ tầng và ưu tiên của các bên liên quan.
Bền vững cũng là một yếu tố chiến lược trong phát triển sân bay. Báo cáo chỉ ra rằng ngành hàng không, bao gồm cả hoạt động sân bay, chiếm khoảng 2-3% lượng phát thải CO₂ toàn cầu. Các sân bay có thể giảm tác động môi trường thông qua việc đầu tư hạ tầng, tối ưu sử dụng năng lượng và cải thiện hoạt động vận hành mặt đất. Đồng thời, các giải pháp phát triển bền vững cũng giúp nâng cao hiệu quả khai thác, tăng khả năng thích ứng và củng cố sức hấp dẫn của tài sản trong dài hạn.
Báo cáo được xây dựng dựa trên kinh nghiệm tư vấn của Cushman & Wakefield tại nhiều thị trường trên thế giới. Đơn vị đã thực hiện tư vấn chiến lược dài hạn cho Trung tâm Giao thông Hongqiao (Thượng Hải); tư vấn phát triển cho Port Polska (Ba Lan) và Sân bay Quốc tế Washington Dulles (Hoa Kỳ); nghiên cứu chiến lược phát triển khu vực ngoài sân bay cho bảy sân bay tại Ấn Độ; dự báo doanh thu thương mại và hiệu quả danh mục bất động sản tại các sân bay Heathrow, Gatwick và Stansted của Vương quốc Anh; cung cấp dịch vụ quản lý tài sản và cộng đồng tại Dublin Airport Central từ năm 2019.
“Hạ tầng hàng không của Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển mới, với sân bay Gia Bình được quy hoạch phục vụ Thủ đô Hà Nội và sân bay Long Thành dự kiến đưa vào khai thác thương mại từ cuối năm 2026. Đây cũng là cơ hội để nhìn nhận sân bay không chỉ là hạ tầng phục vụ vận tải, mà còn là động lực phát triển kinh tế của khu vực. Khi được quy hoạch đồng bộ với hạ tầng kết nối, các hoạt động thương mại và định hướng phát triển khu vực xung quanh, sân bay có thể tạo ra những giá trị vượt ra ngoài chức năng vận tải, góp phần thu hút đầu tư, tạo việc làm và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế bền vững cho địa phương cũng như toàn vùng”, bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết.
Báo cáo kết luận rằng hiệu quả của phát triển sân bay không chỉ đến từ từng hạng mục riêng lẻ mà phụ thuộc vào việc xem sân bay như một hệ sinh thái phát triển dài hạn có tính kết nối cao. Một tầm nhìn rõ ràng, nền tảng phân tích thị trường vững chắc và lộ trình phát triển phù hợp sẽ giúp các chủ đầu tư đưa ra quyết định hiệu quả hơn, đồng thời tối đa hóa lợi ích cho cả sân bay và khu vực mà sân bay phục vụ.
