Thị trường văn phòng TP.HCM tiến gần trạng thái cân bằng, “flight-to-quality” tiếp tục định hình nhu cầu

• Tỷ lệ lấp đầy được ghi nhận tích cực trong bối cảnh nguồn cung mới còn hạn chế.
• Động lực tăng trưởng đến từ ngành sản xuất, y tế, tiêu dùng nhanh, công nghiệp, và công ty FDI.
• Xu hướng “Flight-to-quality” tiếp tục dẫn dắt thị trường, với yêu cầu về trải nghiệm, chất lượng vận hành và hiệu quả chi phí gia tăng.

TP.HCM, tháng 09/2026 - Thị trường văn phòng TP.HCM đang tiến gần hơn tới trạng thái cân bằng giữa nguồn cung và nhu cầu. Trong Q2 2026, không có nguồn cung mới gia nhập tại cả khu vực lõi (TP.HCM phân vùng cũ) và các thị trường mở rộng (Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ), trong khi tỷ lệ lấp đầy tiếp tục cải thiện. Nhu cầu được thúc đẩy tích cực bởi các nhóm ngành như sản xuất, y tế, tiêu dùng nhanh (FMCG), công nghiệp và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI).

Trong khi nhu cầu thuê đang diễn biến tích cực hơn, sự phân hóa về chất lượng tài sản và lựa chọn vị trí của khách thuê cũng ngày càng rõ nét hơn. Văn phòng chất lượng không còn chỉ nằm ở vị trí hay tiêu chuẩn xây dựng, mà còn ở trải nghiệm cho nhân sự hàng ngày.

ĐỘNG LỰC TĂNG TRƯỞNG ĐẾN TỪ NGÀNH SẢN XUẤT VÀ DOANH NGHIỆP FDI

Tổng nguồn cung văn phòng tại khu vực TP.HCM không ghi nhận dự án mới. Theo báo cáo MarketBeat Q2 2026 của Cushman & Wakefield, khu vực lõi TP.HCM duy trì ở mức khoảng 1,73 triệu m² NLA, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu (BR-VT) lần lượt duy trì khoảng 37.121 m² và 17.465 m² tính đến Q2/2026. 

Trong bối cảnh đó, tỷ lệ lấp đầy tiếp tục tăng tại tất cả các phân vùng. Tại khu vực lõi TP.HCM, tỷ lệ lấp đầy Hạng A đạt 89,8%, tăng 1,4 điểm phần trăm theo quý, trong khi Hạng B đạt 91,3%, tăng 0,5 điểm phần trăm. Riêng Q2 2026, thị trường ghi nhận khoảng 14.458 m² hấp thụ thuần, chủ yếu đến từ nhu cầu mở rộng và dịch chuyển văn phòng. Bên cạnh đó, tỷ lệ lấp đầy đạt 82,7% tại Bình Dương và 87,9% tại BR-VT, cùng tăng 0,5 điểm phần trăm theo quý. 

Bà Chương Quốc Đoan, Phó Giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp & Văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết: “Việc không ghi nhận dự án mới trong quý khiến nguồn cung ngắn hạn tiếp tục bị giới hạn, tạo điều kiện để thị trường hấp thụ dần diện tích còn trống tại các dự án hiện hữu. Thị trường ghi nhận nhu cầu thuê tích cực của nhóm doanh nghiệp thuộc ngành sản xuất, y tế và tiêu dùng nhanh (FMCG) tại khu vực lõi TP.HCM. Trong khi đó, các thị trường Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, với lợi thế về các hoạt động công nghiệp mở rộng, nhận được sự quan tâm cao từ nhóm ngành sản xuất, công nghiệp và khối ngành doanh nghiệp FDI”. 

Diễn biến giá thuê phản ánh một thị trường đang phục hồi nhưng vẫn duy trì tính cạnh tranh. Tại khu vực lõi, giá thuê trung bình giảm nhẹ xuống 53,2 USD/m²/tháng đối với Hạng A và 33,3 USD/m²/tháng đối với Hạng B, khi chủ nhà tiếp tục sử dụng các chính sách ưu đãi để thu hút và giữ chân khách thuê. Trong khi đó, giá thuê tại Bình Dương giữ ổn định ở 20,2 USD/m²/tháng, còn BR-VT tăng nhẹ lên 10,4 USD/m²/tháng, tăng 0,8% theo quý.

Như vậy, dù tỷ lệ lấp đầy cải thiện, giá thuê chưa chịu áp lực tăng tương ứng, cho thấy khách thuê vẫn có vị thế đàm phán nhất định. Tuy nhiên, sự cải thiện đồng thời về tỷ lệ lấp đầy tại nhiều phân khúc và khu vực cho thấy cán cân cung - cầu đang dần dịch chuyển theo hướng tích cực hơn.

TIẾP TỤC PHÁT TRIỂN VỚI XU HƯỚNG “FLIGHT-TO-QUALITY”

Bà Đoan đánh giá: “Bên cạnh vị trí, chất lượng xây dựng và tiêu chuẩn vận hành, khách thuê ngày càng quan tâm đến thiết kế không gian, khu vực tiện ích chung, khả năng hỗ trợ mô hình làm việc linh hoạt, công nghệ tòa nhà, kết nối giao thông và các dịch vụ mang tính hospitality. Những yếu tố này ngày càng đóng vai trò trong quyết định thuê, đặc biệt khi doanh nghiệp tìm cách thu hút nhân sự trở lại văn phòng và nâng cao hiệu quả sử dụng không gian”.