NGUỒN CUNG: KHÔNG CÓ DỰ ÁN MỚI, TỔNG NGUỒN CUNG DUY TRÌ ỔN ĐỊNH
Trong Q3/2026, thị trường văn phòng TP.HCM không ghi nhận nguồn cung mới, giữ tổng diện tích cho thuê thuần ổn định ở khoảng 1,75 triệu m² NLA. Cơ cấu nguồn cung không thay đổi, với Hạng A đạt khoảng 651 nghìn m² và Hạng B đạt khoảng 1,10 triệu m² NLA. Việc không có dự án mới gia nhập thị trường giúp hạn chế áp lực bổ sung diện tích trống, tạo điều kiện để các tòa nhà hiện hữu cải thiện công suất cho thuê.
NGUỒN CẦU: CẢI THIỆN ỔN ĐỊNH Ở CẢ HAI PHÂN KHÚC
Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường đạt 91,2%, tăng 0,4 đpt theo quý và 1,7 đpt theo năm, đánh dấu quý cải thiện thứ ba liên tiếp. Hạng B tiếp tục giữ công suất cao nhất với 92,0% (+0,5 đpt QoQ; +0,6 đpt YoY), nhờ sự cân bằng giữa chất lượng mặt bằng và chi phí thuê. Hạng A đạt 89,8% (+0,3 đpt QoQ) nhưng ghi nhận mức cải thiện theo năm vượt trội với 3,6 đpt. Kết quả này phần lớn đến từ chính sách giá linh hoạt của chủ tòa nhà, giúp doanh nghiệp có cơ hội nâng hạng văn phòng với mức chi phí hợp lý hơn. Nhìn chung, mức tăng theo quý ở cả hai phân khúc còn vừa phải. Diện tích trống đang được hấp thụ dần, chủ yếu từ nhu cầu dịch chuyển và nâng cấp, trong khi kế hoạch mở rộng quy mô văn phòng của doanh nghiệp vẫn thận trọng.
GIÁ THUÊ: ĐIỀU CHỈNH NHẸ TRONG BỐI CẢNH TỶ LỆ LẤP ĐẦY CẢI THIỆN
Giá thuê bình quân đạt 1,06 triệu VNĐ/m²/tháng, giảm 1,0% theo quý và 3,7% theo năm. Hạng A giảm mạnh nhất, còn 1,38 triệu VNĐ/m²/tháng (-1,5% QoQ; -5,6% YoY), phản ánh cạnh tranh gay gắt giữa các tòa nhà hiện hữu trong việc thu hút và giữ chân khách thuê. Giá thuê Hạng B gần như đi ngang ở mức 870 nghìn VNĐ/m²/tháng (-0,3% QoQ; -1,3% YoY). Tỷ lệ lấp đầy tăng trong khi giá thuê giảm cho thấy nhu cầu thuê chưa đủ mạnh để hỗ trợ tăng giá trên diện rộng. Chủ tòa nhà đang ưu tiên công suất và dòng tiền ổn định, còn khách thuê ngày càng cân nhắc kỹ tổng chi phí sử dụng khi lựa chọn mặt bằng.
TRIỂN VỌNG: NGUỒN CUNG MỞ RỘNG NGOÀI TRUNG TÂM, CẠNH TRANH GIA TĂNG
Thị trường dự kiến bổ sung khoảng 430.000 m² NLA trong giai đoạn 2026–2030, tương đương khoảng 24% tổng nguồn cung hiện hữu. Phần lớn nguồn cung mới nằm ngoài khu trung tâm, với khu Đông chiếm 50% và khu Nam chiếm 22%, trong khi khu trung tâm chỉ chiếm 28%. Xu hướng này sẽ mở rộng lựa chọn về vị trí và ngân sách thuê, đồng thời khuyến khích doanh nghiệp dịch chuyển sang các khu vực mới.
Tuy nhiên, nếu nhu cầu mở rộng diện tích vẫn hạn chế, lượng nguồn cung lớn có thể kéo dài thời gian lấp đầy, đặc biệt tại khu Đông và khu Nam, đồng thời tiếp tục gây áp lực lên giá thuê. Khả năng cạnh tranh của dự án mới sẽ phụ thuộc vào kết nối giao thông, chất lượng vận hành, tiện ích và mức giá phù hợp. Với các tòa nhà hiện hữu, nâng cấp dịch vụ và điều chỉnh chính sách thuê sẽ là yếu tố then chốt để giữ chân khách thuê trước yêu cầu ngày càng chọn lọc của doanh nghiệp.
Tải báo cáo MarketBeat về thị trường Văn phòng TPHCM để đọc thêm chi tiết.
