THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ - TP.HCM
NGUỒN CUNG: PHỤC HỒI MẠNH, TẬP TRUNG Ở PHÂN KHÚC CAO CẤP
Trong Q3 2026, thị trường căn hộ TP.HCM ghi nhận 2.373 căn mở bán mới, tăng 87% so với quý trước và gấp gần 4 lần cùng kỳ năm 2025. Khu Đông dẫn đầu với 51% nguồn cung mới, tiếp đến là khu Nam (35%) và khu Tây (14%), với các dự án nổi bật như Gladia Heights, Casa Luna và Masteri Cosmo Central. Khu trung tâm và cận trung tâm không ghi nhận đợt mở bán mới. Xét theo phân khúc, căn hộ cao cấp chiếm 54%, hạng sang 30%, siêu sang 2%, trong khi trung cấp chỉ chiếm 14%. Dù nguồn cung phục hồi rõ rệt, các chủ đầu tư vẫn chia nhỏ từng đợt mở bán và cân nhắc kỹ thời điểm đưa sản phẩm ra thị trường.
NGUỒN CẦU: GIAO DỊCH TẬP TRUNG VÀO SẢN PHẨM “VỪA TẦM”
Lượng căn hộ được hấp thụ trong quý tương đương 37% tổng nguồn cung sơ cấp, bao gồm cả hàng tồn từ các quý trước. Giao dịch chủ yếu tập trung ở các dự án có giá dưới 100 triệu đồng/m², kết nối giao thông thuận tiện và pháp lý rõ ràng. Điều này cho thấy sự lệch pha giữa cung và cầu: 86% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp trở lên, trong khi nhu cầu thực lại tập trung ở nhóm sản phẩm vừa túi tiền.
Người mua vẫn có nhu cầu nhưng dành nhiều thời gian hơn để so sánh: một số tìm cơ hội trong nguồn hàng đã mở bán, số khác chờ các dự án sắp triển khai. Chi phí vay cũng là yếu tố cân nhắc quan trọng, khi lãi suất vay mua nhà cố định 12–24 tháng tại 11 ngân hàng được khảo sát bình quân khoảng 10,9%/năm.
GIÁ BÁN: GIẢM THEO QUÝ DO THAY ĐỔI CƠ CẤU NGUỒN CUNG
Giá chào bán bình quân đạt 102 triệu VND/m², giảm 39% so với quý và 26% theo năm. Mức giảm chủ yếu do không có dự án mở bán tại khu trung tâm và cận trung tâm, nơi có mặt bằng giá cao nhất, chứ chưa phản ánh xu hướng giảm giá trên diện rộng. Bên cạnh đó, trước sức mua chọn lọc, chủ đầu tư cũng thận trọng hơn khi định giá các đợt mở bán mới. Lưu ý, giá bình quân là giá niêm yết cơ sở, chưa bao gồm ưu đãi đặt mua sớm và chiết khấu thanh toán nhanh, nên giá thực trả có thể thấp hơn tùy dự án và phương thức thanh toán.
TRIỂN VỌNG: NGUỒN CUNG TĂNG MẠNH, THANH KHOẢN CHỊU ÁP LỰC
Thị trường dự kiến đón hơn 27.000 căn mở bán mới trong giai đoạn Q4 2026 – 2027, tương đương hơn 5.000 căn mỗi quý, gấp hơn 2 lần lượng mở bán của Q3. Người mua sẽ có nhiều lựa chọn hơn, nhưng diễn biến quý vừa qua cho thấy nguồn cung tăng không đồng nghĩa giao dịch tăng tương ứng. Các dự án có giá vượt khả năng chi trả của khách hàng mục tiêu có thể cần nhiều thời gian hơn để tiêu thụ. Vì vậy, thanh khoản năm 2027 sẽ phụ thuộc vào chiến lược giá, chính sách thanh toán và tiến độ của từng dự án, cùng với diễn biến lãi suất cho vay mua nhà.
NHÀ LIỀN THỔ - TP.HCM
NGUỒN CUNG: TĂNG MẠNH NHỜ CÁC ĐẠI ĐÔ THỊ VÙNG VEN
Trong Q3/2026, thị trường nhà ở thấp tầng TP.HCM ghi nhận 1.979 căn mở bán mới, tăng 16% so với quý trước. So với mức rất thấp của cùng kỳ năm 2025, nguồn cung đã tăng gần 40 lần, đánh dấu sự trở lại rõ rệt sau giai đoạn khan hiếm kéo dài. Khu Nam và khu Bắc chiếm hơn 90% nguồn cung mới, chủ yếu từ hai đại đô thị Vinhomes Green Paradise (Cần Giờ) và Vinhomes Sài Gòn Park (Hóc Môn cũ).
NGUỒN CẦU: GIAO DỊCH DIỄN RA NHƯNG TỐC ĐỘ HẤP THỤ CÒN CHẬM
Thị trường ghi nhận 925 căn được tiêu thụ, tương ứng tỷ lệ hấp thụ 24% trên tổng nguồn cung sơ cấp. Tốc độ bán vẫn chậm so với lượng hàng chào bán, khi nhà ở thấp tầng đòi hỏi khoản đầu tư lớn và người mua cân nhắc kỹ về tổng giá trị, lịch thanh toán cũng như tiến độ xây dựng. Giao dịch vì vậy tập trung vào các sản phẩm có tổng giá phù hợp với khả năng tài chính và đáp ứng nhu cầu ở thực.
GIÁ BÁN: GIẢM MẠNH THEO NĂM DO DỊCH CHUYỂN VỀ VÙNG VEN
Giá bán sơ cấp bình quân đạt 163 triệu VND/m², giảm 2% so với quý trước và 49% so với cùng kỳ năm 2025. Khu vực Thủ Đức (cũ) tiếp tục có mức giá cao nhất, trung bình 330 triệu VND/m², gấp đôi Cần Giờ (169 triệu VND/m²) và Hóc Môn cũ (140 triệu VND/m²). Mức giảm mạnh theo năm chủ yếu do nguồn cung đã dịch chuyển từ khu Đông sang các khu vực vùng ven có mặt bằng giá thấp hơn, chứ không phản ánh việc giá tại từng dự án giảm tương ứng. Trong khi đó, mức giảm nhẹ 2% theo quý cho thấy giá chào bán tại các đại đô thị vùng ven đang tương đối ổn định.
TRIỂN VỌNG: PHỤ THUỘC LỚN VÀO CÁC ĐẠI ĐÔ THỊ VÀ TIẾN ĐỘ HẠ TẦNG
Trong ngắn hạn, các giai đoạn tiếp theo tại Cần Giờ và Hóc Môn cũ dự kiến tiếp tục là nguồn cung chính của thị trường. Điều này giúp duy trì lượng hàng ổn định, nhưng cũng khiến thị trường phụ thuộc lớn vào chiến lược mở bán của một số ít đại đô thị. Về dài hạn, mô hình đô thị kết hợp nhà ở, thương mại, dịch vụ và không gian xanh tại các khu vực còn quỹ đất lớn sẽ tiếp tục là hướng phát triển chính.
Các dự án đường vành đai, Quốc lộ 22 và tuyến kết nối Cần Giờ được kỳ vọng cải thiện khả năng tiếp cận, nhưng nhiều công trình vẫn đang triển khai. Vì vậy, với người mua, tiến độ hoàn thiện hạ tầng và tiện ích thực tế tại từng dự án sẽ là yếu tố quyết định hơn so với những lợi thế mới dừng ở quy hoạch. Các sản phẩm có giá phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng hạ tầng tương lai có thể sẽ cần thêm thời gian để tiêu thụ.
