THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
NGUỒN CUNG: ĐẾN TỪ CÁC GIAI ĐOẠN BÁN CUỐI CỦA CÁC DỰ ÁN
Trong Q2 2025, số lượng căn hộ mới được mở bán khoảng 2.801 căn hộ. So với quý trước thì lượng căn hộ mở bán mới đã tăng khoảng 17% và nguồn cung vẫn chủ yếu tập trung tại các phân khúc cao cấp, hạng sang.
Khu vực Trung Tâm không ghi nhận nguồn cung mới, các dự án vẫn đang triển khai bán lượng sản phẩm cuối cùng còn lại của dự án. Trong Quý này, có một dự án căn hộ hạng sang mở bán mới tại khu Đông, đã đẩy tỉ lệ nguồn cung khu Đông tăng mạnh, chiếm 78% toàn thị trường. Nguồn cung mới phân bổ không đều ở các khu vực và có tỉ lệ lần lượt đạt 11% tại khu Tây, 4% tại khu Nam, và 7% tại khu Bắc.
Dẫn dắt thị trường căn hộ vẫn là tên những đơn vị phát triển điển hình: Masterise Homes, Vinhomes, Gamuda Land.
NGUỒN CẦU: TĂNG MẠNH SO VỚI QUÝ TRƯỚC
Lượng hấp thụ mới đạt khoảng 2.642 căn, tăng 240% so với cùng kỳ năm ngoái, và tăng sấp xỉ 124% so với Quý trước. Mức hấp thụ gia tăng, một phần đến từ chính sách bán hàng giãn tiến độ thanh toán của các CĐT.
Phân khúc căn hộ vẫn hấp thụ tốt, và nhu cầu đầu tư bắt đầu dịch chuyển dần sang vùng ven đô thị nơi có mức giá thấp hơn.
GIÁ BÁN: TIẾP TỤC DUY TRÌ ĐÀ TĂNG
Giá bán sơ cấp căn hộ tiếp tục duy trì đà tăng, khoảng 2.5% so với Q1 2025 và khoảng 34% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá bán sơ cấp tăng phản ánh thiếu nguồn cung phân khúc bình dân và trung cấp.
TRIỂN VỌNG: GIAI ĐOẠN PHỤC HỒI TIỀM NĂNG
Các Quý đầu năm 2025 được nhìn nhận là “đáy chu kỳ” về nguồn cầu; từ 2026 trở đi có thể là điểm khởi đầu chu kỳ phục hồi mới, nhưng sẽ diễn ra chậm, chọn lọc và phân hóa cao. Thách thức tồn tại là giá bán sơ cấp trung bình còn quá cao so với thu nhập trung bình (hệ số Housing Price-to-Income Ratio quá lớn, >20 năm). Giá bán sơ cấp kỳ vọng tăng 5-10%/ năm, tùy khu vực, tăng theo chất lượng sản phẩm, không phải làn sóng tăng theo diện rộng.
Nguồn cung có thể tăng 15-30% mỗi năm từ năm 2025, nhưng vẫn thấp hơn mức đỉnh 2022.
Các Chủ đầu tư thận trọng hơn trong chiến lược và chuẩn bị cho các đợt mở bán mới. Thị trường sẽ chào đón nguồn cung mới được “gỡ vướng” pháp lý, đặc biệt nhờ Luật Đất Đai, Luật Kinh Doanh BĐS sửa đổi có hiệu lực (2025).
THỊ TRƯỜNG NHÀ LIỀN THỔ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
NGUỒN CUNG: KHÔNG CÓ NGUỒN CUNG MỚI
Thị trường ở mức thấp, không có nguồn cung mới dự án nhà đất liền thổ tại TP. Hồ Chí Minh; nguồn cung Q2 2025 đến từ các dự án đang triển khai, sắp hoàn thành, và tiếp tục mở bán giai đoạn cuối của 1 dự án tại Thủ Đức và 1 dự án tại Huyện Bình Chánh.
Nguồn cung giảm 89% so với Q1 2025 và giảm 75% so với cùng kỳ năm trước; có thể xem là điểm đáy về cung thực tế. Điều này cho thấy thị trường nhà liền thổ tại TP. HCM vẫn khan hiếm nguồn cung mới.
NGUỒN CẦU: DỊCH CHUYỂN VỀ KHU TÂY
Trong ba tháng giữa năm 2025, thị trường nhà phố và biệt thự tại TP.HCM đã ghi nhận 61 giao dịch mới; lượng hấp thụ mới giảm tương đương khoảng 49% so với quý trước, và tăng 3% so với cùng kỳ năm trước.
Theo ghi nhận, khu vực phía Tây chiếm 72% tổng số giao dịch, tương đương với 44 giao dịch. Khu vực phía Đông chiếm 26%, và Khu Nam chiếm 2% tổng giao dịch trên thị trường.
Sự phân bổ giao dịch chủ yếu ở khu vực phía Tây cho thấy có sự dịch chuyển nguồn cầu từ khu Đông sang Tây với giá bán còn tiềm năng tăng giá, và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín
GIÁ BÁN: GIÁ BÁN SƠ CẤP TRUNG BÌNH TIẾP TỤC TĂNG, PHÂN BỔ ĐỀU Ở CÁC KHU VỰC
Giá bán sơ cấp trong Q2 2025 được ghi nhận tăng so với Quý trước khoảng 2.5%, đạt mức 12.277 USD/m2, và giảm 38% so với cùng kỳ năm trước, một phần lý do đến từ nguồn cầu ở Khu Tây nhiều hơn khu Đông, làm trung bình giá bán của thị trường giảm.
Giá bán sơ cấp trung bình của thành phố Thủ Đức gần tương đương so với cùng kỳ năm ngoái, đạt khoảng 17.687 USD/m2 - củng cố vị thế nổi trội của bất động sản nhà liền thổ khu Đông. Diễn biến giá tại các khu khác của thành phố tăng mạnh tại Huyện Bình Chánh, Quận Bình Tân, Quận Tân Phú khoảng từ 3% - 9%; giá bán sơ cấp đã tiệm cận giới hạn hấp thụ của thị trường.
TRIỂN VỌNG: KHỞI ĐẦU CHU KỲ MỚI
Với kỳ vọng nguồn cung của Q2 2025 sẽ sôi động, tuy nhiên, nguồn cung thị trường không đạt kỳ vọng vì các yếu tố khách quan như chậm “gỡ rối pháp lý dự án”, sáp nhập Tỉnh thành, và tâm lý chờ đợi triển khai cơ sở hạ tầng trong thời gian tới.
Thị trường nhà liền thổ kỳ vọng từ đây đến cuối năm 2027 sẽ cung cấp khoảng 2.220 căn nhờ vào các chính sách từ Chính Phủ nhằm gỡ vướng pháp lý cho dự án và sáp nhập Tỉnh thành. Đặc biệt, trong giai đoạn này, các động thái hỗ trợ lãi suất từ NH cũng góp phần thúc đẩy sự tăng trưởng cho thị trường bất động sản giai đoạn này. Các chủ đầu tư nổi bật với quỹ đất lớn như Vinhomes, Masterise Group, Gamuda Land đang có trạng thái chuẩn bị cho các đợt mở bán mới trong thời gian sắp tới.
Tải báo cáo MarketBeat về thị trường nhà ở TPHCM để đọc thêm chi tiết.
