ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP (KCN)
NGUỒN CUNG: QUỸ ĐẤT ỔN ĐỊNH TRONG GIAI ĐOẠN CHUẨN BỊ DỰ ÁN
Trong Q3 2026, tổng quỹ đất KCN tại Vùng Kinh tế trọng điểm phía Nam duy trì ở mức khoảng 35.800 ha do không có dự án lớn nào đi vào hoạt động. Phần lớn dự án mới vẫn đang trong giai đoạn quy hoạch, giải phóng mặt bằng và xây dựng hạ tầng.
NGUỒN CẦU: TĂNG TRƯỞNG TIẾP DIỄN NHỜ KHÔNG GIAN PHÁT TRIỂN MỚI
Tỷ lệ lấp đầy toàn khu vực đạt 75,8%, gần như đi ngang so với quý trước, chỉ tăng 0,03 điểm phần trăm, và tăng 1,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. TP.HCM dẫn đầu với 85,1%, dù giảm 1,1 điểm phần trăm theo quý, phản ánh việc một số khách thuê điều chỉnh nhu cầu sử dụng đất trong khi nguồn cung không thay đổi. Ngược lại, Đồng Nai đạt 72,9%, tăng 1,0 điểm phần trăm theo quý và 1,5 điểm phần trăm theo năm, nhờ hạ tầng logistics tiếp tục được cải thiện. Tây Ninh ghi nhận 60,9%, tăng 1,0 điểm phần trăm theo quý và 2,7 điểm phần trăm theo năm, được hỗ trợ bởi quỹ đất dồi dào và chi phí cạnh tranh.
GIÁ THUÊ: PHÂN HÓA THEO MỨC ĐỘ KHAN HIẾM QUỸ ĐẤT
Giá thuê đất KCN trung bình đạt 4,89 triệu VNĐ/m²/kỳ thuê, giảm 0,4% theo quý và tăng 1,2% theo năm. Mức độ khan hiếm quỹ đất là yếu tố chính tạo nên sự phân hóa giữa ba địa phương. TP.HCM dẫn đầu cả về mức giá và tốc độ tăng, đạt 4,99 triệu VNĐ/m²/kỳ thuê, tăng 1,1% theo quý và 7,5% theo năm. Dù tỷ lệ lấp đầy giảm trong quý, quỹ đất hạn chế cùng nhu cầu từ nhóm doanh nghiệp công nghệ cao và logistics giá trị gia tăng vẫn giúp chủ đầu tư giữ vững đà tăng giá. Đồng Nai đạt khoảng 4,93 triệu VNĐ/m²/kỳ thuê, giảm 1,4% theo quý và 0,1% theo năm, khi nguồn cung đất công nghiệp đa dạng hơn khiến mặt bằng giá đi ngang. Tây Ninh có mức giá thấp nhất, đạt 4,68 triệu VNĐ/m²/kỳ thuê, giảm 1,0% theo quý và 7,2% theo năm, do các chủ đầu tư tiếp tục áp dụng chiến lược giá cạnh tranh để tận dụng lợi thế quỹ đất lớn và thu hút khách thuê.
TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG: NGUỒN CUNG TƯƠNG LAI & XU HƯỚNG CHUYỂN ĐỔI XANH
Giai đoạn 2026–2028, thị trường dự kiến bổ sung khoảng 5.254 ha đất KCN cho thuê, tương đương khoảng 15% quỹ đất hiện hữu. TP.HCM chiếm 44% nguồn cung mới, giúp giảm áp lực khan hiếm tại thị trường đang có giá thuê tăng mạnh nhất. Tây Ninh chiếm 39%, trong bối cảnh tỷ lệ lấp đầy còn thấp nhất vùng và giá thuê đang giảm, nên đây sẽ là nơi chịu áp lực cạnh tranh về giá lớn nhất. Đồng Nai chỉ chiếm 17%, cho thấy trọng tâm phát triển của địa phương này đang chuyển sang nâng cấp chất lượng các KCN hiện hữu.
Đồng Nai, được xác định là cực tăng trưởng của vùng Đông Nam Bộ giai đoạn 2026–2030, đang triển khai lộ trình chuyển đổi các KCN hiện hữu sang mô hình KCN sinh thái và KCN thông minh, với mục tiêu hoàn thành vào năm 2030. Chính quyền địa phương xác định chuyển đổi xanh là điều kiện bắt buộc để thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao, ưu tiên các dự án công nghệ cao, công nghệ sạch và có giá trị gia tăng lớn.
Xu hướng này có thể thay đổi cách các KCN cạnh tranh. Thay vì chủ yếu dựa vào giá thuê như hiện nay, đặc biệt tại Tây Ninh, các dự án sẽ ngày càng phải cạnh tranh bằng tiêu chuẩn phát triển bền vững, hiệu quả năng lượng và hạ tầng thông minh. Những KCN tiên phong đáp ứng các tiêu chuẩn này sẽ có lợi thế rõ rệt trong việc thu hút nhóm khách thuê chất lượng cao trong chu kỳ nguồn cung 2026–2028.
NHÀ XƯỞNG XÂY SẴN (RBF)
NGUỒN CUNG: DUY TRÌ ỔN ĐỊNH
Trong Q3 2026, tổng nguồn cung nhà xưởng xây sẵn (RBF) tại TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh đạt khoảng 7,0 triệu m² NLA, gần như không đổi so với quý trước và tăng 6,2% theo năm. TP.HCM dẫn đầu với 3,33 triệu m², chiếm gần một nửa nguồn cung khu vực, tiếp đến là Đồng Nai (2,19 triệu m²) và Tây Ninh (1,45 triệu m²). Quỹ nhà xưởng đã mở rộng đáng kể so với cùng kỳ, nhưng hầu như không có diện tích mới đưa vào khai thác trong quý.
NGUỒN CẦU: TỶ LỆ LẤP ĐẦY CAO NHƯNG GIẢM NHẸ
Tỷ lệ lấp đầy bình quân đạt 91,4%, giảm 0,8 điểm phần trăm theo quý và 1,4 điểm phần trăm theo năm. Nguồn cung không đổi so với quý trước, nên mức giảm theo quý phản ánh diện tích trống gia tăng. Tây Ninh dẫn đầu với tỷ lệ lấp đầy 94,7%, tăng 0,4 điểm phần trăm theo quý nhưng giảm 0,2 điểm phần trăm theo năm. Đồng Nai đạt 93,7%, giảm 0,6 điểm phần trăm theo quý và tăng 1,4 điểm phần trăm theo năm. TP.HCM ghi nhận mức thấp nhất, đạt 88,3%, giảm 1,4 điểm phần trăm theo quý và 3,8 điểm phần trăm theo năm. Đây cũng là khu vực đóng góp chủ yếu vào mức giảm chung, do một số khách thuê thu hẹp diện tích, trong khi nguồn cung bổ sung từ các quý trước chưa được lấp đầy.
GIÁ THUÊ: ỔN ĐỊNH, PHÂN HÓA THEO ĐỊA PHƯƠNG
Giá chào thuê thuần bình quân đạt 129,7 nghìn VND/m²/tháng, giảm 0,3% theo quý nhưng tăng 1,9% theo năm. TP.HCM duy trì mức cao nhất với 134,6 nghìn VND/m²/tháng, giảm 0,4% theo quý nhưng tăng 2,4% theo năm. Đồng Nai đạt 129,5 nghìn VND/m²/tháng, giảm 0,3% theo quý và tăng 0,8% theo năm. Với tỷ lệ lấp đầy cùng giảm, dư địa tăng giá tại hai thị trường này trong ngắn hạn còn hạn chế. Tây Ninh có giá thuê thấp nhất, đạt 119,3 nghìn VND/m²/tháng, nhưng là thị trường duy nhất tăng giá theo quý (+0,1%) và tăng mạnh nhất theo năm (+3,0%). Mức giá cạnh tranh chính là yếu tố giúp Tây Ninh đạt tỷ lệ lấp đầy cao nhất vùng, qua đó tạo nền tảng để giá thuê tiếp tục tăng nhẹ.
TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG: SẢN XUẤT TĂNG TRƯỞNG, NHU CẦU MỞ RỘNG CÓ CHỌN LỌC
Tăng trưởng công nghiệp tiếp tục hỗ trợ nhu cầu RBF trong trung hạn, với chỉ số sản xuất công nghiệp (IIP) 9 tháng đầu năm 2026 tăng 10,9% tại TP.HCM, 12,6% tại Đồng Nai và 15,0% tại Tây Ninh. Tuy nhiên, như diễn biến tại TP.HCM cho thấy, sản lượng tăng chưa chắc kéo theo nhu cầu thuê thêm ngay, khi doanh nghiệp có xu hướng tận dụng tối đa nhà xưởng hiện hữu trước khi mở rộng.
Giai đoạn 2026–2028, thị trường dự kiến bổ sung khoảng 1,28 triệu m², tương đương khoảng 18% nguồn cung hiện hữu. TP.HCM chiếm 66%, Đồng Nai và Tây Ninh chiếm lần lượt 5% và 29%. Cạnh tranh giữa các dự án sẽ gia tăng, và lợi thế sẽ thuộc về những nhà xưởng có chi phí hợp lý, diện tích linh hoạt và hạ tầng đồng bộ.
Về hạ tầng, sân bay Long Thành đã bắt đầu vận hành thử nghiệm từ tháng 9/2026 và hướng tới khai thác thương mại cuối năm, trong khi cao tốc Bến Lức – Long Thành được đặt mục tiêu thông xe toàn tuyến trong tháng 9/2026. Tuyến cao tốc này kết nối trực tiếp khu vực Long An cũ (nay thuộc Tây Ninh) với Đồng Nai, sân bay Long Thành và cụm cảng Cái Mép – Thị Vải, được kỳ vọng rút ngắn thời gian vận chuyển và tăng sức hút cho nhà xưởng tại hai địa phương này.
NHÀ KHO XÂY SẴN (RBW) (*)
NGUỒN CUNG: TĂNG NHẸ TỪ DỰ ÁN HIỆN HỮU
Trong Q3 2026, tổng nguồn cung nhà kho xây sẵn (RBW) tại Vùng Kinh tế trọng điểm phía Nam đạt khoảng 6,7 triệu m², tăng 0,3% theo quý. Phần tăng thêm chỉ đến từ một dự án hiện hữu mở rộng diện tích, không có dự án mới đưa vào khai thác. Nguồn cung gần như đứng yên trong khi nhu cầu tiếp tục tăng đã tạo điều kiện để tỷ lệ lấp đầy cải thiện trong quý.
NGUỒN CẦU: TỶ LỆ LẤP ĐẦY TIẾP TỤC CẢI THIỆN
Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường đạt 93,7%, tăng 0,6 đpt theo quý và 3,7 đpt theo năm, với mức tăng ghi nhận đồng thời ở cả ba địa phương. TP.HCM dẫn đầu với 99,1% (+0,6 đpt QoQ, +0,5 đpt YoY). Do gần như không còn diện tích trống, khách thuê mới buộc phải tìm đến các địa phương lân cận. Đồng Nai duy trì ổn định ở mức 91,5% (+0,4 đpt QoQ, +0,1 đpt YoY). Tây Ninh đạt 84,9% (+0,7 đpt QoQ) và là điểm sáng với mức tăng 15,4 đpt theo năm, nhờ đón nhận dòng nhu cầu lan tỏa từ TP.HCM cùng nguồn cung kho hiện đại. Động lực chính đến từ hoạt động thương mại và đầu tư: tổng kim ngạch xuất nhập khẩu 9 tháng năm 2026 đạt 888,02 tỷ USD, tăng 30,4%, trong khi vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 50,36 tỷ USD, tăng 76,4% so với cùng kỳ. Lượng hàng hóa lưu chuyển lớn và các dự án sản xuất mới tiếp tục tạo nhu cầu ổn định cho hoạt động lưu trữ và phân phối.
GIÁ THUÊ: ỔN ĐỊNH TRÊN TOÀN VÙNG, PHÂN HÓA THEO CHẤT LƯỢNG NGUỒN CUNG
Giá chào thuê bình quân đạt 124,2 nghìn VND/m²/tháng, tăng 0,3% theo quý và 2,3% theo năm. Mức tăng còn khiêm tốn so với tỷ lệ lấp đầy cao cho thấy chủ đầu tư vẫn thận trọng trong việc điều chỉnh giá. TP.HCM đạt 123,4 nghìn VND/m²/tháng (+0,6% QoQ, +2,2% YoY), mức tăng theo quý cao nhất vùng. Dù gần như kín chỗ, giá thuê tại đây vẫn thấp hơn mức bình quân do phần lớn kho đã vận hành lâu năm. Đồng Nai đạt 122 nghìn VND/m²/tháng (+0,2% QoQ) nhưng dẫn đầu tăng trưởng theo năm với 6,5%, nhờ hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện. Tây Ninh có giá cao nhất với 126,7 nghìn VND/m²/tháng do tỷ trọng lớn các dự án mới đạt tiêu chuẩn hiện đại. Với tỷ lệ lấp đầy thấp nhất vùng, giá thuê tại đây đi ngang theo quý và chỉ tăng 0,2% theo năm, khi chủ đầu tư ưu tiên thu hút khách thuê.
TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG: NGUỒN CUNG MỚI GẮN VỚI KẾT NỐI LIÊN VÙNG
Giai đoạn 2026–2030, thị trường dự kiến đón thêm khoảng 681.000 m² nguồn cung, trong đó TP.HCM chiếm 63%, Đồng Nai 19% và Tây Ninh 18%. Với tỷ lệ lấp đầy gần tuyệt đối, nguồn cung mới tại TP.HCM được kỳ vọng sẽ sớm được hấp thụ và giảm bớt tình trạng khan hiếm diện tích. Song song, mạng lưới hạ tầng liên vùng tiếp tục mở rộng: Vành đai 3 hướng tới hoàn thành trong năm 2026; sân bay Long Thành đã vận hành thử nghiệm từ tháng 9 và hướng tới khai thác thương mại cuối năm; cao tốc TP.HCM – Mộc Bài đang được triển khai thi công, với thời hạn hoàn thành điều chỉnh đến năm 2028; Vành đai 4 đang được thúc đẩy triển khai các dự án thành phần. Khi đi vào vận hành đồng bộ, các công trình này sẽ cải thiện kết nối giữa khu công nghiệp, cửa khẩu, cảng biển và trung tâm tiêu thụ, mở rộng lựa chọn vị trí kho cho doanh nghiệp.
