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Medizinische Versorgungszentren als zukunftsträchtige Asset-Klasse des deutschen Marktes

08/10/2019
Das international tätige Immobilienberatungsunternehmen Cushman & Wakefield hat medizinische Versorgungszentren (MVZ) in Deutschland als aussichtsreiche Asset-Klasse für Investoren identifiziert. Im heute veröffentlichten Report „Medizinische Versorgungszentren“ gehen die Autoren unter anderem auf die Rahmenbedingungen und Zukunft der medizinischen Versorgung ein. Ferner gewähren sie einen Ein- sowie Ausblick von MVZ in der Bundesrepublik.


Medizinische Versorgung im strukturellen Wandel 

„Gesellschaftlich, wirtschaftlich sowie politisch gehört die medizinische Gesundheitsversorgung zu einem der zentralen Streitthemen Deutschlands“, stellt das Healthcare Advisory Team von Cushman & Wakefield beginnend in seinem Report „Medizinische Versorgungszentren“ fest. Eine alternde Gesellschaft sowie im europäischen Vergleich die zweithöchsten Gesundheitsausgaben nach Frankreich pro Kopf in Relation zum Bruttoinlandsprodukt sind nur zwei Gründe, weswegen die beiden Autoren, Simon Jeschioro (Head of Investment Advisory) und Jan-Bastian Knod (Associate), für die medizinische Versorgung einen strukturellen Wandel prognostizieren. Aktuell belegt Deutschland im „Euro Health Consumer Index“ (EHCI) den zwölften Platz. Insbesondere die skandinavischen Länder positionieren sich auf den vorderen Rängen. „Deutschlands Gesundheitssystem weist die quantitativ stärksten Parameter der medizinischen Versorgung auf. Dazu zählt unter anderem, dass die Bundesrepublik in Europa Spitzenreiter bezüglich praktizierender Ärzte und des medizinischen Pflegepersonals je 1.000 Einwohner ist“, halten Jeschioro und Knod fest. Eine Stärkung der qualitativen Parameter könnte unter anderem durch den Ausbau von medizinischen Versorgungszentren (MVZ) erfolgen. Damit einhergehend könnten auch die Gesundheitsausgaben sinken. Der Grund laut den Autoren: „Durch die Schließung defizitärer Krankenhäuser, der Zusammenlegung von Krankenhäusern im ländlichen Raum sowie dem Ausbau von medizinische Versorgungszentren, können medizinisches Fachpersonal sowie teure Ausstattungen gebündelt werden, um eine bessere Behandlung zu ermöglichen.“ 

MVZ als Bestandteil der medizinischen Infrastruktur, aber nicht ohne stationäre Versorgung 
Laut dem Sozialgesetzbuch (SGB) gilt in Deutschland: „ambulant vor stationär“. Das heißt, dass Patienten erst ein Anrecht auf eine vollstationäre Behandlung - zum Beispiel in einer Klinik - haben, wenn eine ambulante Behandlung keinen Erfolg verzeichnet. MVZ sind seit dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung der gesetzlichen Krankenversicherung (GMG) am 01.01.2004 ein wesentlicher Bestandteil der ambulanten vertragsärztlichen Versorgung Deutschlands. „Es ist im Sinne der Beitragszahler und des Staates, dass die ambulante Versorgung der stationären vorgezogen wird. Durchschnittlich kostet eine stationäre Behandlung nämlich 4.298 Euro - eine ambulante hingegen pro Patient nur 475 Euro im Jahr“, zeigen Jeschioro und Knod auf. Den Autoren zufolge sind MVZ aufgrund von Synergieeffekten also wirtschaftlicher zu betreiben. Konkret heißt das unter anderem, dass den verschiedenen Fachärzten die gemeinsame Nutzung von Räumen, Geräten sowie Personal ermöglicht wird. Eine komplementäre Nutzung ist unter anderem durch Apotheken gegeben. „Erfahrungsgemäß beträgt die Fläche von medizinischen Versorgungszentren zwischen 2.000 und 15.000 Quadratmetern. Durchschnittliche teilen sich bis zu sieben Ärzte die Räume“, rechnen die Autoren des Reports vor, die eine weitere Etablierung von MVZ in Deutschland prognostizieren. In Zahlen festgehalten: Der „Kassenärztlichen Bundesvereinigung“ (KBV) zufolge ist die Anzahl von MVZ stetig auf mehr als 2.800 im Jahr 2017 gestiegen. „Medizinische Versorgungszentren können sicherlich ein effizienter Bestandteil eines funktionierenden Versorgungsnetzes sein - aber nur in Kombination mit einer stationären medizinischen Versorgung“, resümieren Jeschioro und Knod. 

MVZ als Asset-Klasse für Investoren 
Der Gesetzgeber hat festgelegt, dass nur Krankenhäuser, niedergelassene Ärzte und Kommunen MVZ gründen dürfen. Dementsprechend treten spezielle Krankenhäuser als institutionelle und professionelle Betreiber auf. „Aktuell ist der Betreibermarkt von MVZ durch eine signifikante Kleinteiligkeit mit wachsender Tendenz zu Konsolidierungen geprägt“, analysieren die beiden Autoren des Reports und weisen darauf hin, dass insbesondere Private Equity-Firmen großes Interesse an zahnmedizinischen sowie radiologischen MVZ besäßen. Als Beispiel zeigen Jeschioro und Knod den Kauf von den Unternehmen Ober Scharrer Gruppe (Augenmedizin), SFE Beteiligungsgesellschaft (Besitzer von Zahnstation) sowie DPH Dental Partner Holding durch Nordic Capital im Jahr 2018 auf. Der Bundesärztekammer und „Kassenärztlichen Bundesvereinigung“ zufolge gab es zwischen 2013 und 2018 rund 130 Übernahmen im Bereich der MVZ – 15 Prozent davon durch ausländische Investoren. „Medizinische Versorgungszentren, strukturiert als klassische Betreiberimmobilien mit einem Generalpachtvertrag, entwickeln sich aktuell zu Core-Anlageprodukten im Markt für deutsche Gesundheitsimmobilien“, stellen Jeschioro und Knod fest, die in Ländern, wie den USA oder Großbritannien, MVZ als eine stark nachgefragte und eigene Anlageklasse beobachten. Die Autoren erwarten, dass sich dies auch auf dem deutschen Markt mittel- und langfristig durchsetzen werde. „Bis dato gibt es leider wenig aussagekräftige Zahlen zum jährlichen Investitionsvolumen. Die Spanne der Spitzenrenditen variiert deutlich, je nach Lage der Immobilien und Bonität der Betreiber, sowie der Ausgestaltung der Generalpachtverträge zwischen 3,5 Prozent (Top 7), 4,0%-4,5% (Mittelstädte) bis zu 5,0 Prozent (ländliche Regionen)“, erläutern Jeschioro und Knod abschließend.

Der Report kann auf Deutsch und Englisch heruntergeladen werden.

NEWS

Andreas Siebert
Andreas Siebert

Andreas Siebert ist neuer Head of Retail Investment Germany der internationalen Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W).

 

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