Auswirkungen des Konfliktes im Nahen Osten auf europäische Wirtschaft und Immobilienmarkt

Stand 31. März ist der Konflikt im Nahen Osten in seine fünfte Woche eingetreten. In vielen Bereichen bestehen weiterhin erhebliche Unsicherheiten, die zu einer erhöhten Marktvolatilität führen. Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Textes wurden Bemühungen zur möglichen Beilegung des Konflikts zwar intensiviert , doch Zeitpunkt und Art einer möglichen Deeskalation  sind weiterhin unklar. Vor diesem Hintergrund erscheint es sinnvoll, unsere ursprüngliche Analyse einer erneuten Bewertung zu unterziehen und mit Blick auf die aktuelle Lage zu aktualisieren.

Was wir wissen

Infolge des Konflikts bleibt die Straße von Hormus faktisch geschlossen. Zwar wurde einzelnen Schiffen von den iranischen Behörden die Durchfahrt gestattet, doch stellen diese lediglich einen kleinen Anteil des üblichen Schiffsverkehrs im Golf dar. Vor dem Konflikt wurden etwa 20 % bis 25 % des weltweiten Seehandels mit Öl und verflüssigtem Erdgas (LNG) über diese Meerenge abgewickelt. Europa ist in gewissem Maße relativ gut vor direkten Versorgungsausfällen geschützt, da die Golfstaaten nur rund 10 % der LNG Importe ausmachen, während der Großteil aus einer diversifizierten Gruppe von Lieferanten stammt.

Share of total European natural gas imports by origin

Source: Brugei, Moody’s Analytics, Cushman & Wakefield 

Der Zeitpunkt dieser Ereignisse verschafft Europa kurzfristig eine gewisse Entlastung, da sie auf das Ende des Winters fallen, wenn der Heizbedarf saisonbedingt zurückgeht. Gleichzeitig sind die Gas¬speicherstände zu dieser Jahreszeit niedriger, was die Bedeutung – und voraussichtlich auch die Kosten – der Wiederbefüllung im Vorfeld des nächsten Winterzyklus erhöht.

EU gas reserves, % of storage capacity 

Source: ICE, ASGI+, Moody’s Analytics, Cushman & Wakefield 

Dies bedeutet jedoch nicht, dass Europa von den Entwicklungen unberührt bleibt. Die globalen Ölpreise sind stark gestiegen, und zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Textes liegt der Brent‑Rohölpreis weiterhin deutlich über 100 US‑Dollar je Barrel, wenn auch unterhalb der jüngsten Höchststände. Infolgedessen waren die unmittelbaren Auswirkungen der reduzierten Ölhandelsströme an den Zapfsäulen spürbar. Die Kraftstoffpreise sind weltweit gestiegen – in einigen Ländern um bis zu 68 %.

Die Reaktionen der Regierungen in Europa fielen unterschiedlich aus. Insgesamt wurde die Beobachtung der Energiemärkte deutlich intensiviert, während einzelne Länder gezielte Eingriffe vorgenommen haben. Spanien hat ein Entlastungspaket in Höhe von 5 Mrd. Euro verabschiedet, das unter anderem Steuersenkungen auf Energie sowie Zuschüsse für Berufskraftfahrer umfasst. Italien wiederum hat zusätzliche Steuereinnahmen aus Kraftstoffen an die Verbraucher zurückgeführt. Einige mittel- und osteuropäische Länder, darunter Kroatien und Ungarn, haben Preisobergrenzen für Kraftstoffe eingeführt. Auch Deutschland hat einen Gesetzentwurf vorgelegt, der die Häufigkeit von Kraftstoffpreiserhöhungen begrenzen soll.

Reaktion der Märkte 

Die vollständigen wirtschaftlichen Auswirkungen des Konflikts werden sich erst mit zeitlicher Verzögerung entfalten. Hochfrequente Daten verdeutlichen jedoch die derzeit vorherrschende erhöhte Unsicherheit. Die Aktienmärkte weltweit zeigen starke Ausschläge und wechseln – getrieben von der sich mit den Schlagzeilen verändernden Stimmung – zwischen Phasen intensiver Verkäufe und Käufe. Der VIX Index, ein zukunftsgerichteter Indikator für die erwartete Marktvolatilität der kommenden 30 Tage, ist von Werten unter 20 über weite Teile des Jahres 2025 auf einen Höchststand von 31 am 27. März gestiegen, bevor er am 31. März auf 25 zurückging. Ein Wert über 30 signalisiert eine deutlich erhöhte Volatilität.

Indexed equity market daily pricing (2 January, 2026 = 100) 

Source: Various equities markets; Cushman & Wakefield

Trotz der erhöhten Volatilität hat sich das globale Unternehmensvertrauen insgesamt als widerstandsfähig erwiesen. Nach einem starken Rückgang in der frühen Phase des Konflikts und einer anschließenden deutlichen Erholung zeigen die jüngsten Daten (Stand 31. März), dass das Vertrauen mit dem erneuten Anstieg der Ölpreise wieder unter Druck gerät. Angesichts der weiterhin hohen Unsicherheit über die Dauer des Konflikts gibt es jedoch keine Garantie dafür, dass diese Widerstandsfähigkeit anhält. Je länger die Störungen andauern, desto größer ist das Risiko einer spürbaren Eintrübung des Unternehmensvertrauens.

Wirtschaftliche Auswirkungen und Ausblick

Der Konflikt im Nahen Osten dauert inzwischen lange genug an, um messbare wirtschaftliche Auswirkungen zu entfalten. Auch wenn Europa vergleichsweise stärker abgeschirmt ist, werden sich die Effekte global bemerkbar machen. Der erste Übertragungskanal ist die Inflation, die zunächst vor allem durch steigende Kraftstoffpreise getrieben wird und sich in der Folge über Zweit  und Drittrundeneffekte entlang der Lieferketten und in der Produktion ausweitet.

Während die Straße von Hormus vor allem als zentrale Route für den Öltransport bekannt ist, stellt sie zugleich eine entscheidende Exportverbindung für andere Produkte wie Petrochemikalien und Düngemittel dar sowie eine wichtige Importachse für Lebensmittel, pharmazeutische Produkte und Technologie in den Nahen Osten. Spekulationen über die Folgen einer Verlangsamung des Handels mit diesen Gütern haben bereits eingesetzt – insbesondere im Hinblick auf mögliche Engpässe bei Düngemitteln für die Frühjahrsaussaat auf der Nordhalbkugel und die daraus resultierenden Risiken für Ernteausfälle. Ähnliche Sorgen zeichnen sich in Bezug auf die Produktion von Verpackungsmaterialien ab, bei denen Petrochemikalien eine zentrale Rolle spielen, sowie – in extremeren Szenarien – hinsichtlich der Gefahr, dass Produktionsanlagen ihre Tätigkeit einstellen müssen.

Auch wenn das genaue Ausmaß dieser Auswirkungen derzeit noch weitgehend unklar ist, besteht weitgehend Einigkeit darüber, dass selbst bei einem sofortigen Ende des Konflikts sowohl die Ölproduktion als auch der Handel durch die Meerenge einige Zeit benötigen werden, um wieder das Vorkrisenniveau zu erreichen. Zudem entfalten sich die wirtschaftlichen Auswirkungen nicht linear über die Zeit: Je länger der Konflikt anhält, desto größer und breiter gestreut werden die Effekte ausfallen.

Die im März veröffentlichten Basisszenarien, die von einem Ende des Konflikts im April ausgingen, erscheinen mittlerweile optimistisch. Entsprechend wird ein deutlich stärkerer Inflationsanstieg erwartet, was sich bereits in den jüngsten Renditeanstiegen an den Anleihemärkten widerspiegelt.

Die Reaktionen der Zentralbanken auf diesen Inflationsdruck dürften unterschiedlich ausfallen. Gestützt auf Erfahrungen aus früheren Krisen werden die Entscheidungsträger einen datenabhängigen Ansatz verfolgen, um vorschnelle Maßnahmen zu vermeiden. 

Gleichzeitig erhöht dies jedoch das Risiko, dass geldpolitische Entscheidungen mit Verzögerung auf neue Daten reagieren. Darüber hinaus ist davon auszugehen, dass die Zentralbanken den unmittelbaren, angebotsseitigen Inflationsschock zunächst ausblenden und sich stärker auf die breitere Transmission konzentrieren – insbesondere auf den Dienstleistungssektor, die Lohnentwicklung und die langfristigen Inflationserwartungen. Während die Europäische Zentralbank ihren Zinssenkungszyklus bereits abgeschlossen hat, dürften die steigenden Inflationsrisiken einen vorsichtigeren geldpolitischen Kurs begünstigen und bei anhaltendem Preisauftrieb sogar den Weg für eine straffere Geldpolitik öffnen. Die Bank of England verfügt hingegen über größeren Spielraum und könnte zu dem Schluss kommen, dass ein Verzicht auf weitere Zinssenkungen im laufenden Jahr ausreichend ist. Unabhängig davon ist nun davon auszugehen, dass das regionale Wirtschaftswachstum im Jahr 2026 unter der zuletzt prognostizierten Rate von 1,5 % liegen wird.

Europe inflation scenarios 

S1 = upside 10th percentile; s3 = downside 90th percentile; s4 = downside 96th percentile 
Source: Moody’s Analytics; Cushman & Wakefield

Europe real GDP growth scenarios

 

S1 = upside 10th percentile; s3 = downside 90th percentile; s4 = downside 96th percentile 
Source: Moody’s Analytics; Cushman & Wakefield 

Welche Auswirkungen hat dies auf Gewerbeimmobilien (CRE)?

Unsere Einschätzung ist, dass sich die nachhaltigeren Auswirkungen auf die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien erst mit zeitlicher Verzögerung zeigen und primär über die gesamtwirtschaftliche Entwicklung übertragen werden. Gleichwohl gibt es potenzielle kurzfristige Effekte, die es zu berücksichtigen gilt. Zeitpunkt und Ausmaß dieser Auswirkungen werden je nach Region und Sektor variieren. Zentrale Themen, die wir aktuell beobachten, sind:

Logistik und Lieferketten

• Der Anstieg der Kraftstoffpreise sowie punktuelle Kraftstoffengpässe beeinträchtigen den nationalen wie internationalen Warenverkehr. Da die Preise für Diesel stärker gestiegen sind als für Benzin, ist insbesondere die Transport  und Logistikbranche betroffen. Zudem dürften höhere Versicherungsprämien den Seeverkehr belasten.
• Zusammengenommen deuten diese Faktoren darauf hin, dass die Preise für Waren steigen müssen, was inflationäre Zweitrundeneffekte auslösen kann und zeitweise zu akuten Produktengpässen führen dürfte.
• Da auch die Bauindustrie von diesen Entwicklungen nicht ausgenommen ist, könnte die Region einen stärkeren Rückgang der Neubautätigkeit erleben als zu Jahresbeginn erwartet.
• Eine höhere Flexibilität und Resilienz der Lieferketten könnte einige dieser Effekte abmildern oder verzögern. Infolge der Pandemie haben sich Lieferketten von Just in Time  hin zu Just in Case Modellen entwickelt, mit höheren Lagerbeständen, größerer Lieferantendiversifikation und einer verstärkten Nutzung digitaler Transparenz  und Steuerungstools.

Einzelhandel

• Da der Einzelhandel stark von funktionierenden Lieferketten abhängt, sind die oben beschriebenen Effekte auch für diesen Sektor relevant.
• Hohe Transportkosten führen zu steigenden Warenpreisen – zusätzlich zu den direkten Kraftstoffkosten. Zur Einordnung: Laut Oxford Economics entspricht ein Anstieg der Kraftstoffkosten in den USA um einen Cent zusätzlichen Konsumausgaben von rund 1,5 Mrd. US Dollar auf Jahressicht.
• Insgesamt dürfte dies dazu führen, dass Haushalte ein vorsichtigeres Ausgabeverhalten an den Tag legen, unvermeidbare, "nicht diskretionäre" Ausgaben priorisieren und gegebenenfalls ihre Ersparnisse wieder aufbauen. Entsprechend ist mit einer Einschränkung der frei verfügbaren Konsumausgaben zu rechnen.

Büroimmobilien

• Kurzfristige Auswirkungen auf den Büroimmobilienmarkt dürften standortabhängig sein; breiter wirkende Effekte, sofern sie eintreten, werden sich eher mittel  bis langfristig zeigen.
• Beschäftigte könnten – sofern möglich – häufiger im Homeoffice arbeiten, um steigende Kraftstoffkosten zu vermeiden, insbesondere dort, wo der öffentliche Nahverkehr keine praktikable Alternative darstellt.
• Langfristig würde eine ausgeprägte wirtschaftliche Abschwächung oder eine Eintrübung des Arbeitsmarktes die prognostizierte Flächennachfrage belasten. Derzeit deutet das robuste Unternehmensvertrauen jedoch darauf hin, dass dieses Risiko noch in weiterer Ferne liegt.

Kapitalmärkte

• Die Investitionstätigkeit im europäischen Gewerbeimmobilienmarkt ist zu Beginn des Jahres 2026 vergleichsweise stark ausgefallen. Vorläufige Zahlen bis Ende Februar weisen für die ersten beiden Monate ein Volumen von rund 27 Mrd. US Dollar aus ( 15 %), wobei zu berücksichtigen ist, dass die Daten mit zeitlicher Verzögerung vorliegen und die endgültigen Volumina voraussichtlich höher ausfallen werden.
• Investoren werden die Kommunikation der Zentralbanken sowie die weiteren Zinsentwicklungen genau beobachten. Angesichts der bislang begrenzten Bewegung der Immobilienrenditen im aktuellen Zinssenkungszyklus erwarten wir kurzfristig keinen signifikanten Aufwärtsdruck auf die Renditen.
• Phasen geopolitischer Unsicherheit führen erfahrungsgemäß zu höheren Risikoaufschlägen und einer selektiveren Kapitalallokation. In der Folge könnte sich die Transaktionsgeschwindigkeit vorübergehend verlangsamen, während Investoren ihre Ein  und Ausstiegsannahmen überprüfen.
• Langfristig dürften solche geopolitischen Ereignisse Investoren dazu veranlassen, nicht nur ihren geografischen Fokus zu hinterfragen, sondern auch verstärkt auf widerstandsfähige Assets zu setzen, die sowohl defensive Qualitäten als auch Wachstumspotenzial bieten.
• Mit zunehmender Klarheit erwarten wir eine Wiederbelebung der Investitionstätigkeit, die potenziell Frühchancen für First Mover eröffnen könnte.