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Berliner Büromarkt: Langjähriger Trend stetig steigender Umsätze vorerst gestoppt

08/04/2020
Analysen des international tätigen Immobilienberatungsunternehmens Cushman & Wakefield zufolge verzeichnete das erste Quartal 2020  den schwächsten Büroflächenumsatz in Berlin seit 2013. 
  • Schwächster Jahresbeginn seit 2013 mit 129.700 Quadratmetern Flächenumsatz
  • Spitzenmiete bei 40,00 Euro pro Quadratmeter und Monat, flächengewichtete Durchschnittsmiete bei 26,70 Euro
  • Leerstandsrate im ersten Quartal weiter stabil niedrig bei 1,6 Prozent
  • Ausgeprägte Bauverzögerungen verringern die Angebotsausweitung im Jahr 2020

Analysen des international tätigen Immobilienberatungsunternehmens Cushman & Wakefield zufolge verzeichnete das erste Quartal 2020 den schwächsten Büroflächenumsatz in Berlin seit 2013. Die Leerstandsrate ist weiterhin stabil niedrig bei 1,6 Prozent. Die  Spitzenmiete erreichte 40,00 Euro pro Quadratmeter und Monat, die gewichtete Durchschnittsmiete 26,70 Euro. Wieder waren viele Bauverzögerungen bei Projektentwicklungen zu beobachten. Der durch die Corona-Pandemie ausgelöste Stillstand weiter Teile der Wirtschaft wird sich im zweiten Quartal auf dem Büromarkt niederschlagen.

Geringster Flächenumsatz im ersten Quartal seit 2013

Zum Ende des ersten Quartals 2020 wurde mit 129.700 Quadratmetern das schwächste erste Quartal seit 2013 und das schwächste Quartal generell seit 2013 registriert. Im Vorjahresvergleich fiel der Quartalsumsatz 45 Prozent geringer aus, gegenüber dem Mittelwert der letzten fünf Jahre lag er 37 Prozent niedriger. Damit bri cht das erste Quartal 2020 mit dem langjährigen Trend stetig steigender Umsätze in Berlin.

Beeinflusst wurde der niedrige Umsatz vor allem durch die Flächenknappheit im Bestand, das inzwischen erreichte hohe Mietpreisniveau, die seit der zweiten Jahreshälfte 2019 zu beobachtende Abschwächung der Konjunktur und nicht zuletzt durch die bereits in den letzten Jahren erfolgte Bedarfsdeckung von Großflächengesuchen. So war im ersten Quartal 2020 die größte angemietete Fläche nur 12.900 Quadratmeter groß. Es gab zudem keine weiteren Verträge über mehr als 10.000 Quadratmeter.

Leerstandsrate seit drei Quartalen stabil bei 1,6 Prozent

Im Vergleich zum ersten Quartal 2019 ist der Anteil kurzfristig verfügbarer Flächen am Bestand leicht gestiegen
– von 1,3 Prozent auf 1,6 Prozent. Allerdings blieb der Anteil seit dem dritten Quartal 2019 konstant. Noch immer ist die Flächenknappheit im Zentrum besonders ausgeprägt. Nur 26 Prozent des Leerstands entfällt auf die zentralen Bürolagen, was in etwa 78.500 Quadratmetern entspricht. Interessenten von Flächen mit mehr als
4.000 Quadratmetern müssen aktuell auf dezentrale Standorte ausweichen oder auf Projektentwicklungen setzen, da solche Flächen im Bestand in den zentralen Lagen derzeit nicht angeboten werden.

Spitzenmiete auf Rekordniveau

Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete steigerte sich abermals und erreichte im ersten Quartal 2020 eine Höhe von 40,00 Euro pro Quadratmeter und Monat. Das sind 14 Prozent mehr als ein Jahr zuvor und 2,6 Prozent mehr als im Vorquartal. Die flächengewichtete Durchschnittsmiete wuchs im Vergleich zum Vorquartal nur noch um 1,1 Prozent auf 26,70 Euro.

Viele Projektentwicklungen, aber auch Bauverzögerungen

Im ersten Quartal 2020 wurden 91.000 Quadratmeter an Neubau- und Kernsanierungsflächen fertiggestellt. Bei Vollendung waren diese Flächen bereits zu 94 Prozent vermietet.

Derzeit sind in Berlin über 1,6 Millionen Quadratmeter an Büroflächen in Projektentwicklungen im Bau, was einen Rekord darstellt: 27 Prozent mehr als ein Jahr zuvor, 82 Prozent mehr als zwei Jahre zuvor und sogar 243 Prozent mehr als drei Jahre zuvor. Knapp 950.000 Quadratmeter davon sind aber schon vorvermietet. Wie bereits 2019, wurden auch im ersten Quartal 2020 zahlreiche Bauverzögerungen registrie rt. Anstatt der 634.200 Quadratmeter Fertigstellungen in Neubau- und Kernsanierungsflächen, welche noch Ende 2019 von den Projektentwicklern für 2020 geplant waren, sind es nun nur noch 535.400 Quadratmeter . Die anderen Flächen werden erst 2021 fertiggestellt werden. Unabhängig davon, ob bereits im Bau oder nicht, sind für die Jahre 2021 und 2022 jeweils zirka 850.000 Quadratmeter geplant. In den Jahren danach geht das Niveau dann wieder etwas zurück, bleibt aber auf einem hohen Level.

Unvorhersehbare Dauer der wirtschaftlichen Einschränkungen lässt keine zuverlässigen Prognosen zu

Die Corona-Pandemie, Kontaktsperren, Shutdowns und die damit einhergehende Unsicherheit bewegen viele Unternehmen dazu, ihre Flächensuche oder Vertragsprozesse zu pausieren. Zudem gehen aktuell weniger neue Anfragen ein, vor allem von kleineren Unternehmen.

Kathrin Hellwig, Leiterin der Bürovermietung bei Cushman & Wakefield in Berlin führt aus: „Große Unternehmen und globale Corporates setzen ihre Flächensuche zwar weitestgeh end fort, sind aber auch zurückhaltender was Abschlüsse angeht. Mit der Rücknahme der Einschränkungen und dem Wiederhochfahren der Wirtschaft wird es wieder zu mehr Abschlüssen kommen.“

Wann mit dem wirtschaftlichen Rebound zu rechnen ist, hängt stark davon ab, wann die Maßnahmen gegen das Coronavirus gelockert werden. Im optimistischsten Szenario wird noch im zweiten Quartal damit begonnen, bisher stillgelegte Teile der Wirtschaft wieder freizugeben.

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