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Münchener Büromarkt: schwacher Start im neuen Jahr

08/04/2020
Zum Jahresauftakt 2020 haben die Experten von Cushman & Wakefield im Münchener Büromarkt einen  Flächenumsatz in Höhe von 177.600 Quadratmetern registriert.
  • Münchener Büromarkt erreichte nur 177.600 Quadratmeter Flächenumsatz
  • Spitzenmiete stieg auf 39,50 Euro pro Quadratmeter und Monat
  • Gewichtete Durchschnittsmiete überschritt erstmals die 20,00 Euro-Grenze
  • Großabschlüsse im ersten Quartal 2020 meist in Projekten

Zum Jahresauftakt 2020 haben die Experten von der international tätigen Immobilienberatung Cushman & Wakefield im Münchener  Büromarkt einen Flächenumsatz in Höhe von 177.600 Quadratmetern registriert. Dies ist der schwächste Jahresstart seit 2014. Gegenüber dem Vorquartalsergebnis Q4 2019 von 153.500 Quadratmetern stieg der Flächenumsatz zwar um 14 Prozent. Dieser liegt dennoch  unter den Werten aller ersten drei Quartale des Vorjahres. Damit setzt sich der in der zweiten Jahreshälfte 2019 zu beobachtende Trend des Flächenumsatzrückgangs fort. Das aktuelle Quartalsergebnis liegt auch dieses Mal wieder unterhalb des Quartalsdurchschnitts der letzten fünf Jahre mit circa 214.800 Quadratmetern (-21 Prozent). Mit dem zweitschwächsten Quartalsergebnis der letzten 24 Monate geht auch eine sehr geringe Anzahl an abgeschlossenen Mietverträgen einher. Mit nur 171  registrierten Abschlüssen im ersten Quartal des Jahres wurden nach den bereits schwachen Quartalsergebnissen der zweiten  Jahreshälfte des Vorjahres (Q3:  147; Q4: 164) die wenigsten Vermietungstransaktionen seit fünf Jahren am Markt gezählt.

Öffentlicher Sektor mit vielen Großabschlüssen, Co-Working weiterhin rückläufig

Zu den dominierenden Branchen zählten im ersten Quartal Beratungsunternehmen, der öffentliche Sektor sowie Unternehmen aus dem IT-Bereich. Am nachfragestärksten war die Beratungsbranche. Insgesamt mieteten Unternehmen aus diesem Bereich 48.500 Quadratmeter Bürofläche an. Sie trugen dadurch mit 27 Prozent am stärksten zum Gesamtergebnis bei. Speziell innerhalb des Mittleren Ringes wurden hier mit 23 von insgesamt 31 abgeschlossenen Mietverträgen die meisten Vermietungstransaktionen erfasst. Aufgrund einer Vielzahl an großflächigen Projektanmietungen durch den öffentlichen Sektor verzeichnete dieser ein Quartalsergebnis von 29.300 Quadratmetern und erreichte einen Marktanteil von 16 Prozent. IT- Unternehmen schlossen mit insgesamt 34 gezählten Deals die meisten Mietverträge ab. Mit insgesamt 24.500 Quadratmetern Bürofläche machten sie 14 Prozent des Gesamtumsatzes aus. Neben der Industriebranche ist insbesondere das Anmietungsverhalten von Flexible Office-Anbietern stark rückläufig. „Markttreiber wie WeWork oder andere Flexible Office-Anbieter absorbieren Flächen am Markt derzeit nicht mehr aggressiv“, stellt Hubert Keyl, Niederlassungsleiter München und Head of Office Agency München, fest. Im ersten Quartal wurde lediglich ein Mietvertragsabschluss aus diesem Bereich gezählt. Bereits im letzten Jahr gab es einen Rückgang bei der Anzahl an Vermietungstransaktionen. „Nachdem in München insbesondere 2017 (19 Mietverträge) und 2018 (17 Mietverträge) Unternehmen aus dem Flexible Office-Bereich Büroflächen stark nachgefragt hatten, ging die Nachfrage seit letztem Jahr deutlich zurück. Das wurde nun auch zum Jahresanfang 2020 bestätigt.“, fügt Dennis Beißer, Research Analyst München, hinzu.

Märkte rund um den Ostbahnhof am attraktivsten, Altstadt erneut mit schwachem Ergebnis

Die höchste Nachfrage im ersten Quartal dieses Jahres lag in der Münchener Innenstadt vor. Hier wurden insgesamt 60 Prozent des Gesamtumsatzes registriert. Mit einem Flächenumsatz von lediglich 3.500 Quadratmetern entfallen auf die Altstadt nur zwei Prozent des Marktanteils, was vor allem am geringen Flächenangebot liegt. Der größte Anteil entfiel auf die Innenstadt Ost. Hier betrug das Vermietungsvolumen 65.700 Quadratmeter – mit insgesamt 23 Mietvertragsabschlüssen. „Mit der hohen Nachfrage und der damit zusammenhängenden Attraktivität der Teilmärkte der Innenstadt für Flächensuchende geht ein überdurchschnittliches Mietpreiswachstum einher. Die Altstadt kann damit nicht Schritt halten“, meint Dennis Beißer. Die gewichtete Durchschnittsmiete der Altstadt gegenüber der Innenstadt Ost im Jahr 2015 war noch um 40 Prozent höher. Die Differenz sank infolge des hohen Mietpreiswachstums in der Innenstadt Ost nun auf nur 19 Prozent. Aktuell liegt die gewichtete Durchschnittsmiete in der Innenstadt Ost bei 27,05 Euro pro Quadratmeter und Monat. Damit zeigt sich die Ausweitung der Wahrnehmung der Altstadt bei Flächensuchenden. Mietinteressenten nehmen Gebiete außerhalb des Mittleren Rings dennoch als Altstadt wahr. Außerdem zeigt sich: Mietvertragsabschlüsse oberhalb der 25,00 Euro-Marke gelten in der Innenstadt Ost mittlerweile als normal. Insgesamt entfallen auf die Mietpreisklasse oberhalb von 25,00 Euro mehr als ein Drittel des Gesamtergebnisses des Teilmarktes. Sieben der 23 Mietverträge in der Innenstadt Ost überstiegen sogar die 30,00 Euro-Marke. Bereits im ersten Quartal 2020 wurden mit insgesamt sieben Deals oberhalb der 30,00 Euro-Marke nahezu genauso viele Mietverträge in dieser Mietpreisklasse abgeschlossen, wie vor nur zwei Jahren im ganzen Jahr 2018.

Spitzenmiete stieg an, Durchschnittsmiete durchbricht die 20,00 Euro-Marke

Nicht nur in der Innenstadt Ost zeigte sich ein Anstieg der Durchschnittsmiete. Am Münchener Büromarkt liegt die gewichtete Durchschnittsmiete der letzten zwölf Monate über alle Gebäudeklassen hinweg im ersten Quartal 2020 bei 21,70 Euro pro Quadratmeter und Monat. Gegenüber dem Vorquartalswert von 19,95 Euro pro Quadratmeter und Monat stieg sie damit um 1,75 Euro beziehungsweise um acht Prozent an. Innerhalb der letzten zwölf Monate wuchs die gewichtete Durchschnittsmiete hingegen um 2,50 Euro beziehungsweise elf Prozent.

Die Spitzenmiete liegt im ersten Quartal bei 39,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. Sie stieg im Vergleich zum Jahresanfangsquartal 2019 um 1,50 Euro. Das entspricht einem Mietpreiswachstum von 3,9 Prozent innerhalb des letzten Jahres. „Die Zeit des rasanten Mietpreiswachstums ist jedoch vorerst durch die Corona- Krise gestoppt. Wir erwarten keinen Mietpreisrückgang, sondern vielmehr ein Mietpreisplateau für die nächsten Monate. Die Preise verharren bis auf weiteres“, beschreibt Hubert Keyl.

Mehrheit der Großabschlüsse erfolgt in Projekten, Fokussierung rund um den Ostbahnhof
„Die Tendenz zu Projektanmietungen ist nach wie vor auf Grund der Flächenknappheit ungebremst. So entfiel mit sieben Mietvertragsabschlüssen mehr als die Hälfte der zehn größten Deals auf im Bau befindliche Büroflächen“, so Hubert Keyl. Mit der Anmietung im Optineo im Werksviertel am Ostbahnhof fand auch der größte Abschluss des ersten Quartals in einem Projekt statt. Hier mietete KPMG insgesamt 31.300 Quadratmeter Bürofläche an. Auffallend: Die Mehrheit aller Großabschlüsse und damit in den meisten Fällen Projektanmietungen gab es rund um den Ostbahnhof. Im Munich Art District im Stadtteil Berg am Laim tätigte ein Pharmaunternehmen eine Großanmietung von knapp 10.750 Quadratmetern in der Macherei. Auch im Weißen Quartier in der St.-Martin-Straße gab es mit zwei großflächigen Mietvertragsabschlüssen aus dem öffentlichen Sektor weitere Projektanmietungen. Eine weitere großflächige Projektanmietung erfolgte ebenfalls durch den öffentlichen Sektor, und zwar in Pasing im Paseo Carré. Dennis Beißer sagt: „Durch die Fokussierung der Projektanmietungen rund um den Ostbahnhof und den Pasinger Bahnhof zeigt sich die Wichtigkeit für Unternehmen, auch überregional an das Schienennetz angebunden zu sein. Der Ausbau der zweiten S-Bahn-Stammstrecke trägt des Weiteren zu einer wachsenden Beliebtheit der angesprochenen Gebiete bei.“

Bauaktivitäten weiterhin auf historischem Niveau, Fertigstellungen verzögern sich

Die Bauaktivitäten am Münchener Büromarkt bleiben weiterhin hoch. Mit insgesamt 1,32 Millionen Quadratmetern im Bau befindlicher Büroflächen, die bis 2023 bezugsfertig werden sollen, liegt das Neubauvolumen weiterhin seit Anfang des letzten Jahres stabil oberhalb der 1.000.000 Quadratmeter-Marke. Die Vorvermietungsquote dieser Flächen liegt derzeit bei knapp 60 Prozent. Für das laufende Jahr 2020 sind bereits zum Jahresauftakt knapp 78 Prozent der in diesem Jahr zur Fertiggestellung vorgesehenen Flächen nicht mehr verfügbar. Zusätzlich zeigt sich eine Verschiebung des voraussichtlichen Fertigstellungsdatums. Während zum Datenstand Anfang 2020 voraussichtlich noch 691.000 Quadratmeter moderne Büroflächen in 2021 fertiggestellt werden sollten, sind es zum Datenstand Ende Q1 2020 voraussichtlich nur noch knapp 518.500 Quadratmeter. Die restlichen Flächen verschieben sich mit hoher Wahrscheinlichkeit ins Jahr 2022. Hier steigt das Neubauvolumen daher von 462.800 Quadratmetern auf 879.700 Quadratmeter. „Eigentümer begegnen der jetzigen Situation um Corona, indem Sie darüber nachdenken, den Baustart Ihrer Projekte zu verschieben“, stellt Hubert Keyl fest.

Corona-Kriste beschleunigt Nachfragerückgang, innovative Büronutzungskonzepte werden kommen

„Die sich seit der zweiten Jahreshälfte 2019 abzeichnende Abnahme des Flächenumsatzes wird durch die Corona-Krise beschleunigt. Wir stellen fest, dass vereinzelt laufende Gesuche mit dem Argument der Verunsicherung durch COVID-19 storniert werden“, meint Hubert Keyl und fügt hinzu: „Grundsätzlich rechnen wir allerdings nicht mit einem Corona bedingten Einsturz der Büroflächennachfrage. Aus den Erfahrungen des Quarantäne bedingten Homeoffices wird sich ergeben, dass die Nachfrage nach Bürofläche nicht abflauen, sondern sich vielmehr – deutlich schneller als bisher – zu anderen Büronutzungskonzepten hin verändern wird, wie zum Beispiel dem „Büro Business Club“ oder Büroräumen, die virtuelles Arbeiten mit modernster Technik optimal unterstützen.“

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