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Münchner Büromarkt: Auf schwachen Jahresauftakt folgt noch schwächeres zweites Quartal

15/07/2020
  • Flächenumsatz im ersten Halbjahr 2020 mit 327.200 Quadratmetern auf sehr niedrigem Niveau
  • Top 3 Abschlüsse tragen knapp ein Drittel zum Gesamtergebnis bei
  • Spitzenmiete bleibt stabil bei 39,50 Euro pro Quadratmeter und Monat, Durchschnittsmiete steigt auf 22,15 Euro 
  • Innenstadt mit über 50 Prozent Marktanteil, Flächenumsatz im Umland bricht ein

Die international tätige Immobilienberatung Cushman & Wakefield vermeldet heute die aktuellen Zahlen des Münchner Büromarktes. Demnach wurden in der bayrischen Landeshauptstadt in der ersten Jahreshälfte 2020 insgesamt 327.200 Quadratmeter Bürofläche angemietet. Das bisherige Ergebnis liegt damit mit knapp 96.200 Quadratmetern deutlich unter dem Wert von 423.400 Quadratmetern des ersten Halbjahres 2019. Im Vergleich zu den Halbjahresergebnissen der letzten zehn Jahre wird der Durchschnittswert von 364.300 Quadratmetern dadurch um knapp zehn Prozent verfehlt. Nach dem bereits schwachen Jahresauftakt wurden im zweiten Quartal lediglich 149.600 Quadratmeter Fläche umgesetzt – 28.000 Quadratmeter beziehungsweise 16 Prozent weniger als im vorherigen Quartal. Der Flächenumsatz ist dementsprechend weiterhin rückläufig. „Das aktuelle Marktgeschehen zeigt eine abwartende Haltung der Entscheidungsträger der Unternehmen“, meint Hubert Keyl, Niederlassungsleiter München. „Aktive Büroflächengesuche und Vertragsverhandlungen wurden infolge der Covid19-Pandemie eingestellt oder verschoben, um weitere Erkenntnisse sammeln und Immobilienentscheidungen überdenken zu können“, fügt er hinzu.

Anzahl an registrierten Vermietungen auf sehr niedrigem Niveau

Mit nur 96 registrierten Abschlüssen in den Monaten April bis Juni am Münchner Markt wurde der niedrigste Quartalswert seit 2015 registriert. Die durchschnittliche Anzahl an Vermietungen von 215 pro Quartal wurde damit deutlich unterschritten. Im ersten Halbjahr wurden insgesamt 267 Vertragsabschlüsse gezählt, wodurch der diesjährige Halbjahreswert um 40 Prozent unter der durchschnittlichen Anzahl aller Halbjahre der letzten fünf Jahre liegt (446 pro Halbjahr). „Dem Rückgang an Vermietungen liegt nicht ausschließlich die Covid19-Pandemie zugrunde. Bereits in den letzten Quartalen haben wir diese Tendenz infolge der Angebotsknappheit am Münchner Markt beobachten können“, stellt Dennis Beißer, Research Analyst München fest. „Die Covid19-Pandemie und die damit verbundenen Planungsunsicherheiten im Hinblick auf die Entwicklung der eigenen Geschäftstätigkeit führten jedoch zu einem deutlich stärkeren Nachfragerückgang als in den vergangenen Quartalen“, ergänzt Beißer.

Top 3 Abschlüsse entsprechen knapp einem Drittel des Gesamtergebnisses

Im ersten Halbjahr 2020 wurden insgesamt drei Abschlüsse oberhalb der 30.000 Quadratmeter-Marke verzeichnet. Damit entfallen auf die drei größten Abschlüsse knapp 100.000 Quadratmeter. Diese tragen 30 Prozent zum gesamten Flächenumsatz bei. Mit über 36.300 Quadratmetern Bürofläche wurde durch den Abschluss von Amazon in der Parkstadt Schwabing der größte Abschluss im bisherigen Jahresverlauf registriert. Es folgen KraussMaffei Technologies in Vaterstetten und KPMG, die im Optineo im Werksviertel bereits im ersten Quartal über 30.000 Quadratmeter Bürofläche angemietet haben.

Unternehmen aus der IT-Branche agieren wie gewohnt am nachfragestärksten. Auf 51 gezählte Vermietungstransaktionen entfallen hierbei 75.600 Quadratmeter an Flächenumsatz. Damit tragen sie knapp ein Viertel zum Gesamtumsatz bei. Insbesondere in der Innenstadt waren IT-Unternehmen aktiv. Knapp 79 Prozent ihres gesamten Flächenumsatzes entfällt auf diese Lage.

Mehr als die Hälfte des Flächenumsatzes entfällt auf die Innenstadt

In der Münchner Innenstadt wurden im ersten Halbjahr 184.200 Quadratmeter Bürofläche angemietet. Speziell Großanmietungen in der Innenstadt Ost sowie der Innenstadt West trugen dazu bei, dass der Flächenumsatz in der Innenstadt der bayrischen Metropole gegenüber dem Ergebnis des Vorjahres um 16 Prozent angestiegen ist. Damit entfällt mehr als die Hälfte (56 Prozent) des Gesamtumsatzes auf die Innenstadt, wodurch sich der Marktanteil der Innenstadt am Gesamtergebnis in den letzten zwölf Monaten von 37 Prozent zur Jahresmitte 2019 um 19 Prozentpunkte erhöht hat.

Lediglich in der Innenstadt ist der Flächenumsatz gegenüber dem Vorjahreswert gestiegen. Im restlichen Münchner Stadtgebiet ist er von 115.900 Quadratmetern im ersten Halbjahr 2019 um 43 Prozent auf 65.700 Quadratmeter zurückgegangen. Außerhalb der Stadtgrenzen liegt das Ergebnis der ersten beiden Quartale 48 Prozent unter dem Halbjahresergebnis aus 2019 von 149.000 Quadratmetern. Im ersten Halbjahr 2020 wurde im Umland ein Flächenumsatz in Höhe von 77.300 Quadratmetern registriert. 

Spitzenmiete bleibt stabil, Durchschnittsmiete steigt auf historisch hohes Niveau

Die Spitzenmiete am Münchner Büromarkt bleibt im Vergleich zum Vorquartal stabil bei 39,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. Gegenüber dem Vorjahreswert von 38,50 Euro pro Quadratmeter und Monat ist sie um 1,00 Euro beziehungsweise 2,6 Prozent gestiegen. 

Mehr Dynamik zeigt sich bei der Entwicklung der gewichteten Durchschnittsmiete der letzten zwölf Monate über alle Gebäudeklassen hinweg. Diese liegt zur Jahresmitte 2020 bei 22,15 Euro pro Quadratmeter und Monat und ist damit im Vergleich zum Vorquartal um 0,45 Euro angestiegen. Im Vergleich zum Vorjahr 2019 von 19,00 Euro pro Quadratmeter und Monat hat sie in den letzten zwölf Monaten um 3,15 Euro zugenommen. Das entspricht einem Wachstum von 17 Prozent. 

Insgesamt entfallen im ersten Halbjahr des Jahres 131.600 Quadratmeter an Flächenumsatz auf die Mietpreisklasse oberhalb von 25,00 Euro. Das entspricht einem Anteil am Gesamtergebnis von 40 Prozent. Im vergleichbaren Vorjahreszeitraum lag der Anteil lediglich bei 15 Prozent. Auch hier zeigt sich damit eine Verschiebung des Flächenumsatzes in das hochpreisige Segment. 

Hubert Keyl geht davon aus, dass auch in nächster Zeit kein Rückgang der Mieten zu erkennen sein wird: „Die Nominalmiete wird mindestens auf dem aktuellen Niveau verweilen. Investoren und Entwickler können ihre beim Ankauf zu Grunde gelegten Mietpreise nicht einfach so nach unten korrigieren. Allerdings ist mit einer Steigerung der Incentives zu rechnen.“

Mietpreiswachstum in der Innenstadt am stärksten

Das Mietpreiswachstum in der Münchner Innenstadt ist gegenüber dem des restlichen Stadtgebietes und des Umlandes deutlich stärker. In der Innenstadt sind die gewichteten Durchschnittsmieten in den jeweiligen Teilmärkten innerhalb der letzten zwölf Monate um durchschnittlich 19 Prozent gestiegen. Rund 90 Prozent des in der Münchner Innenstadt registrierten Flächenumsatzes im ersten Halbjahr entfällt auf die Mietpreisklasse oberhalb von 25,00 Euro. Im ersten Halbjahr 2019 lag dieser Anteil noch bei 43 Prozent. „Ausschlaggebend für das enorme Mietpreiswachstum in der Innenstadt ist insbesondere die geringe Verfügbarkeit in Bestandsflächen“, so Dennis Beißer. „Speziell großflächige Anmietungen sind mehrheitlich lediglich in Neubauprojekten möglich, bei denen wir uns in der Innenstadt in einem Mietpreissegment um die 30,00 Euro-Marke bewegen.“

Der höchste Mietpreisanstieg wurde in der Innenstadt West beobachtet. Hier liegt die Durchschnittsmiete zur Jahresmitte 2020 bei 29,35 Euro per Quadratmeter und Monat. Damit ist sie gegenüber dem Vorjahreswert von 22,05 Euro pro Quadratmeter und Monat um 7,30 Euro beziehungsweise 33 Prozent angestiegen. Innerhalb des Altstadtrings liegt die gewichtete Durchschnittsmiete zur ersten Jahreshälfte bei 34,00 Euro pro Quadratmeter und Monat.

Hohe Bauaktivitäten und Vorvermietungen weiterhin vorhanden

Im ersten Halbjahr 2020 wurden am Münchner Büromarkt 135.900 Quadratmeter moderner Bürofläche fertiggestellt. Bis Ende des Jahres werden vorraussichtlich noch weitere 221.000 Quadratmeter bezugsfertig werden und das Neubauvolumen für das Gesamtjahr 2020 auf insgesamt 357.000 Quadratmeter erhöhen. Damit würde der höchste Wert innerhalb der letzten zehn Jahre erreicht werden. Von den derzeit in Bau befindlichen Flächen, die noch dieses Jahr fertiggestellt werden sollen, sind zur Jahreshälfte bereits 79 Prozent vorvermietet. Mit einer vorgesehenen Fertigstellung nach 2020 befinden sich aktuell über eine Million Quadratmeter Bürofläche im Bau. Diese sollen zwischen 2021 und 2024 bezugsfertig sein.

Zukünftiger Flächenbedarf abhängig von dem Ausmaß der Nutzung von Homeoffice

„Aktuell ist eine Vielzahl der Büroflächennutzer davon überzeugt, dass Homeoffice zwar ein fester Bestandteil unserer Arbeitswelt werden, die persönliche Kommunikation im Büro allerdings keinesfalls ersetzen wird“, beschreibt Hubert Keyl die aktuellen Entwicklungen auf dem Büromarkt und in der Arbeitswelt. „Die voraussichtliche Implementierung von Homeoffice-Tagen in eine Büroarbeitswoche lässt auf der einen Seite den Schluss zu, dass sich zukünftige Büroflächengesuche verkleinern könnten. Auf der anderen Seite hat uns die Covid19-Pandemie gelehrt, dass zu viel Nähe am Arbeitsplatz in Folge zu enger Tischstellung die Ansteckungsgefahr fördert. Daher wird die Umsetzung von Flächenkonzepten wie dem von Cushman & Wakefield entwickelten 6 Feet Office den Flächenverbrauch erhöhen, sodass es durchaus möglich ist, dass sich am Ende Gesuche trotz der Einführung von Homeoffice nicht wesentlich in der Fläche verkleinern werden. Es ist davon abhängig, in welchem Ausmaß Homeoffice zum festen Bestandteil der künftigen Arbeitswelt wird“, so Hubert Keyl weiter.

 

PRESSEKONTAKT

Verena Bauer
Verena Bauer

Head of Marketing & Communications Germany • 60313 Frankfurt am Main

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