Share: Share on Facebook Share on Twitter Share on LinkedIn I recommend visiting cushmanwakefield.com to read:%0A%0A {0} %0A%0A {1}
Vrachtwagen Vrachtwagen

Brownfield ontwikkelingen: de grootste financiële of de grootste maatschappelijke opbrengst?

Sander van Tuijl • 24/06/2021
Hoeveel ruimte willen we welke sector geven en op welke plekken? En wat mag hierin het zwaarst wegen?

De logistieke sector heeft de afgelopen jaren een niet te stuiten opmars van XXL-distributiecentra in combinatie met stadsdistributielocaties laten zien om de logistieke keten optimaal in te richten. En zo te kunnen voldoen aan de enorme versnelling van e-commerce. Distributie en levering moeten steeds sneller, efficiënter en ook nog duurzaam afgewikkeld worden want de consument heeft zijn bestelling liever vandaag dan morgen op de stoep. Dus: steeds meer grote, duurzaam ontwikkelde, megadistributiecentra in het landschap langs snelwegen met kleinere ‘broertjes’ iets dichter bij de stad.

Maar hoe duurzaam – economisch én maatschappelijk – is deze keuze? Om de bezorging op de laatste kilometer zo efficiënt mogelijk af te handelen, is een locatie aan de rand van de stad onmisbaar om de stadsdistributie optimaal te faciliteren. Daarmee zijn de randen van de stad toch de meest voor de hand liggende en dus beste plekken om de vraag te bundelen en de distributie centraal aan te sturen?

Vicieuze cirkel

De praktijk is echter weerbarstig. De in theorie beste plekken voor stadsdistributiecentra zijn de vaak oudere industrieterreinen dicht tegen stadskernen aan, net binnen de stadsgrenzen. Dit zijn nu echter de plekken waar vooral industriële maak- en productiebedrijven zijn gevestigd die op die plek steeds vaker letterlijk tegen hun grens aanlopen als ze willen uitbreiden. Op dat moment begint een ingewikkeld proces met onder andere de gemeente om te zien of er in de omgeving een grotere locatie te vinden is. Zo niet, dan blijven ze zitten of ze verhuizen noodgedwongen naar een heel andere regio.

En mocht een verhuizing door een productiebedrijf wél slagen, dan wordt de vrijkomende plek direct ingenomen door slagvaardige en kapitaalkrachtige ontwikkelaars die er een zo groot mogelijk – 10.000 tot 15.000 m2 – regulier distributiecentrum realiseren. Meer wint het in dit geval van beter. Ofwel: opbrengstmaximalisatie gaat boven een duurzame toekomst van de vrijgekomen plek waar grote vraag is naar het faciliteren van bezorging op de laatste kilometer.

Grootschalige herontwikkelingen

Bij grootschalige herontwikkelingen van bedrijventerreinen is de uitkomst meestal weinig anders. Terwijl een herontwikkeling een unieke kans is om een terrein geschikt te maken voor lokale, kleinschalige distributiefuncties, verliest deze functie ook hier vaak het gevecht om ruimte in ons land. Dit komt ofwel door de verdeeld eigendom situaties die gemeenten noopt alle beleggers, eigenaren en gebruikers op een lijn te krijgen. Ofwel doordat een gemeente meer eer – en meer winst – kan behalen bij een bestemmingswijziging van het gebied naar wonen. De woningmarkt is immers een van de grote spelers in het gevecht om ruimte. Een moeilijk te doorbreken vicieuze cirkel waarin opbrengstmaximalisatie en economisch rendement de winnaar is van duurzaam maatschappelijk rendement.

Wie betaalt de rekening?

Als een gemeente al belang toekent aan een efficiënte distributieketen binnen de stad, wijst ze vaak een uitbreidingslocatie aan in weilanden buiten de stad. Plekken die erg gewild zijn voor reguliere distributieactiviteiten en die dus ook snel nadat ze worden vrijgegeven, worden afgenomen door kapitaalkrachtige logistieke beleggers en ontwikkelaars die die er een (te) groot dc ontwikkelen. Ondanks dat dit, geredeneerd vanuit de bevoorrading van de stad, veelal niet de meest voor de hand liggende plekken zijn. Het is een keuze gebaseerd op schaarste in een land dat vecht om ruimte terwijl het goede plekken kunnen zijn voor industriële maak- en productiebedrijven die niet per se in en om de bebouwde omgeving gevestigd hoeven zijn. Plekken die juist de industrie potentieel biedt om groei te realiseren terwijl ze tegelijkertijd op een verantwoorde manier ruimte maken voor andere, relevante activiteiten in de stad zoals last-mile delivery. Een slag die maar al te vaak wordt gemist want voordat een industriële eigenaar-gebruiker een verhuizing heeft geregeld, rijden de vrachtwagens van het nieuwe distributiecentrum in het weiland al af en aan naar de stad.

Vertraging besluitvorming

Complexiteit en hoge kosten van verplaatsingen vertragen de besluitvorming door industriële maak- en productiebedrijven. En als dat kan worden overwonnen, worden de gewilde locaties dicht bij de stad voor steeds hogere grondprijzen verkocht. Zo’n kavel wordt tot in de puntjes geoptimaliseerd met hoge bebouwingspercentages en een optimale verhouding van huurprijs en beleggingsrendement. Kortom: tot een plek voor een regulier dc terwijl die nu juist niet geschikt zijn voor stadsdistributie. Dat vraagt namelijk juist om een lagere bebouwingsgraad met parkeerruimte voor busjes en auto’s, minder vrije hoogte en vooral veel docks voor kleinere vervoersmiddelen zoals busjes. Keuzes dus voor de grootste financiële in plaats van de grootste maatschappelijke opbrengst. De vraag dringt zich op bij wie de rekening hiervoor straks kan worden ingediend. Want de keuzes van nu zijn onhoudbaar in de toekomst met de nog altijd veranderende logistieke infrastructuur.

Wat het zwaarst is moet het zwaarst wegen

Een goed samenspel tussen industrie, de logistieke sector en gemeentes is van doorslaggevend belang om nieuwe keuzes te maken gericht op een duurzame toekomst van Nederland. Daarvoor ligt een goede basis. De logistieke vastgoedsector loopt voorop in duurzaamheid – zonnepanelen, elektrische voertuigen, ledverlichting, energiereductie en groene terreinen – en komt gemeenten graag tegemoet in alle eisen en wensen die worden gesteld voor nieuwbouw. Maar een duurzame toekomst vraagt om een extra mile: denken in maatschappelijke opbrengsten.

Nieuw samenspel

Dit vergt een nieuw samenspel tussen logistieke beleggers en ontwikkelaars, lokale industrie en gemeenten. Een samenspel waarin de logistieke vastgoedsector de unieke kans heeft het voortouw te nemen in het agenderen van de (maatschappelijke) noodzaak voor duurzame stadslogistiek. Juist zij kunnen samenwerking arrangeren zonder meteen claims te leggen op te ontwikkelen brownfields. Gemeentes kunnen dit faciliteren door niet het vigerende bestemmingsplan maar de toekomst van Nederland en die van hun stad en regio als uitgangspunt te nemen. Van de lokale maakindustrie vraagt het om maatschappelijke verantwoordelijkheid nemen terwijl ze kunnen rekenen op geduld. Zij moeten de tijd krijgen een complexe verhuizing te overdenken en in gang te zetten. Door maatschappelijke duurzaamheid vast onderdeel te maken van elke afweging door elke stakeholder in het proces, maken we dat wat het zwaarst is ook het zwaarst mag wegen.

Lees meer

Outlook 2021 Industrial
Insights • Industrial

Outlook - Industrial

Door de open structuur van de binnenlandse economie heeft de Nederlandse industrie altijd te maken (gehad) met grote concurrentie uit binnen- en buitenland, waardoor productie in verband met hoge loonkosten relatief snel naar lage lonenlanden wordt verplaatst.
Jos Hesselink • 25/05/2022
Outlook 2021 Offices card
Insights • Office

Outlook Offices

Onze Outlook gaat in op de belangrijkste uitdagingen, kansen en ontwikkelingen die verwacht worden binnen de Nederlandse vastgoedmarkt.
Jan Verhaegh • 25/05/2022
Cushman & Wakefield Outlook 2021 residential card
Insights • Residential

Outlook Residential

Onze Outlook gaat in op de belangrijkste uitdagingen, kansen en ontwikkelingen die verwacht worden binnen de Nederlandse vastgoedmarkt.
Jos Hesselink • 25/05/2022
Outlook 2021 Retail
Insights • Retail

Outlook Retail

Onze Outlook gaat in op de belangrijkste uitdagingen, kansen en ontwikkelingen die verwacht worden binnen de Nederlandse vastgoedmarkt.
Jos Hesselink • 25/05/2022

VINDT U NIET WAT U ZOEKT?

Neem contact op met een van onze deskundigen.
With your permission we and our partners would like to use cookies in order to access and record information and process personal data, such as unique identifiers and standard information sent by a device to ensure our website performs as expected, to develop and improve our products, and for advertising and insight purposes.

Alternatively click on More Options and select your preferences before providing or refusing consent. Some processing of your personal data may not require your consent, but you have a right to object to such processing.

You can change your preferences at any time by returning to this site or clicking on Privacy & Cookies.
MORE OPTIONS
AGREE AND CLOSE
These cookies ensure that our website performs as expected,for example website traffic load is balanced across our servers to prevent our website from crashing during particularly high usage.
These cookies allow our website to remember choices you make (such as your user name, language or the region you are in) and provide enhanced features. These cookies do not gather any information about you that could be used for advertising or remember where you have been on the internet.
These cookies allow us to work with our marketing partners to understand which ads or links you have clicked on before arriving on our website or to help us make our advertising more relevant to you.
Agree All
Reject All
SAVE SETTINGS