Mercado logístico brasileiro: o que esperar em 2022?
2021 foi mais um ano memorável para o setor de galpões logísticos no Brasil. De forma geral, repetiu-se em 2021 a excelente performance de 2020, consolidando um ciclo de cerca de 4 anos de bons resultados para o setor.
Neste artigo você verá uma análise completa dos nossos especialistas sobre o desempenho do mercado logístico brasileiro nos últimos anos e as perspectivas para 2022.
A influência do comércio eletrônico nas taxas de ocupação
O rápido crescimento das taxas de ocupação do estoque de galpões logísticos disponível, majoritariamente relacionado ao aumento das compras online no período mais grave da pandemia, persistiu em 2021 e deve se manter acelerado para o ano de 2022.
Foi possível notar também que o mercado logístico mudou seu formato, descentralizando suas operações para os principais mercados consumidores. São Paulo e Rio de Janeiro mantém a liderança de estoques de galpões logísticos, porém é notório o crescimento de novos condomínios logísticos de classe A em Minas Gerais, com destaque para Extrema, no Sul do estado e Contagem, mais próxima da capital.
Extrema tem sido a região preferida das empresas com grandes volumes de importação e operações de vendas online, que atendem, em sua grande maioria, o estado de São Paulo: ‘‘os custos de transportes acabam sendo minimizados com vantagens fiscais para as operações instaladas na região de Extrema. Já Contagem tem o benefício da proximidade com o mercado consumidor de Belo Horizonte e também do parque fabril entre a cidade e Betim’’, explica Eric Ammirati, Gerente de Leasing Industrial da Cushman & Wakefiled.
A região Sul tem, em seus três estados, crescimento acelerado, e a Nordeste apresentou resultados positivos na Bahia, Ceará e Pernambuco. A região Norte recebeu atenção também, com destaque ao estado do Amazonas, que reduziu em 50% a vacância.
A maior série histórica de entrega de galpões ainda foi o ano de 2013, com destaque entre 2010 e 2016, período no qual todo o mercado imobiliário cresceu vigorosamente. Mas o excelente desempenho de 2021, com 1,83 milhão de m², deve se manter em 2022.
Mudança no perfil dos ocupantes
A mudança de perfil dos ocupantes nos últimos 5 anos mostra com destaque as empresas de e-commerce e varejo online (marketplaces e omnichannels), que transformaram o mercado logístico e aceleraram a contratação de galpões nos últimos anos, chegando ao total de 60% das transações de locações realizadas entre 2020 e 2021, com aproximadamente 1,3 milhões de m².
Raquel Miralles, Diretora de Transações da Cushman & Wakefield comenta sobre a mudança no perfil dos ocupantes: ‘‘nos anos anteriores, tivemos outros destaques como o setor de Operadores Logísticos e Atacarejo que, historicamente, sempre tiveram participação relevante na contratação de galpões em condomínios’’, diz.
Neste novo ambiente, os players internacionais estão chegando acelerados, alugando galpões e escritórios nos principais endereços de São Paulo.
O que esperar do mercado logístico brasileiro em 2022?
Para 2022, a tendência para o mercado logístico brasileiro é de manutenção do crescimento dos segmentos de varejo online puxando a contratação de galpões, não só no eixo São Paulo-Rio de Janeiro, mas distribuindo a malha logística para as cidades com maior poder aquisitivo. O grande foco dessas empresas é a entrega no menor prazo e no menor custo, o que está exigindo que a relação com os sellers (vendedores profissionais dos marketplaces) seja aprimorada, mantendo seus estoques já em poder dessas plataformas para agilizar a entrega, que em determinados casos já é feita em menos de duas horas.
Luis Fernando Deak, Gerente de Pesquisa de Mercado da Cushman & Wakefield, prevê mais um ano de números de estoque elevados: ‘‘o número de novos estoques deve ser elevado por todo o país, principalmente na região Sudeste, onde se encontra cerca de 80% do estoque total do Brasil. Como consequência desses estoques, devemos observar um aumento novamente no preço pedido do estado ao longo do ano’’, conta Luis.
Esse aumento será reflexo, primeiramente do aumento dos custos de materiais de construção e mão de obra, devido a reajustes que empreendimentos com áreas vagas ou recém disponíveis no mercado devem sofrer com taxas e inflação, fenômeno que deve ser observado em todo o país.
Para atender às necessidades dos novos consumidores, as operações logísticas têm sido redesenhadas e exigem que os desenvolvedores e incorporadores ofertem outros modelos de galpões logísticos, seja através do desenvolvimento ‘infill’, retrofit ou redesenvolvimento de plantas industriais antigas, mas que possuem excelente localização dentro dos centros urbanos, com endereços que possibilitem a redução do tempo de entrega e melhorem a experiência do cliente final.
As soluções já estão sendo experimentadas, ainda em menor volume e devem entrar em operação em 2022 ou 2023. Elas prometem aprimorar a experiência de compra e serem o ponto estratégico das operações de last mile, crossdocking e logística urbana.
O mercado logístico brasileiro segue sendo atrativo para os grandes grupos investidores, mantendo estável o cap rate em 7,8%. 2022 deverá ser um ano de grandes movimentos de aquisições e lançamentos de novos empreendimentos, com destaque para o modelo built to suit, formato preferencial no final de 2021.
Total de novos estoques entregues no segundo trimestre de 2022 superaram 330 mil m²
De acordo com o estudo MarketBeat do segundo trimestre de 2022, realizado pela Cushman & Wakefield, o Brasil recebeu grande volume de novos empreendimentos e absorções, como foram observados nos períodos anteriores. Registrou-se 572.255 m² entregues, pouco abaixo do trimestre passado (-9,67%). As novas entregas se concentraram principalmente no Sudeste, com 478.580 m² (83,63% do total) e no Sul, com 93.675 m² (16,37%). Contudo, espera-se ainda este ano novos empreendimentos no Norte e Nordeste.
Dos ativos entregues, 53% já estavam pré-locados , majoritariamente na região Sudeste. Em relação à absorção líquida, o trimestre apresentou fortes resultados, com total de 568.346 m², crescimento de 34% em relação ao trimestre anterior. Nota-se que a demanda no setor continua alta e está em constante crescimento. Com destaque novamente no Sudeste, onde as absorções representaram 83,45% do total do Brasil, atingindo 474.295m².
Mesmo com o alto número de novos estoques, a taxa de vacância apresentou queda em relação ao trimestre anterior (-0,34 p.p.) e atingiu 10,98% em junho. Dentre as regiões com menores taxas de vacância estão Norte, com 1,8% e Nordeste, com 2,4%. Ambas regiões têm previsões de entregas para os próximos períodos. Devido à pequena absorção líquida positiva que recebeu a região Norte, sua taxa de vacância caiu 1,17 p.p.. Em relação ao Sul e Sudeste, as taxas de vacância encontram-se em 12,7% e 11,7% respectivamente.
Os preços pedidos não demostraram grandes variações, se mantendo quase estáveis e encerrando o segundo trimestre em R$ 20,87 por m² (+3,9% QOQ). Já na região Sudeste, os preços apresentaram um aumento de 3,39% QOQ. As regiões Norte e Nordeste por sua vez reduziram pouco seus preços, 0,1% e 3,8% respectivamente.
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