Khi mức thuế mới của Mỹ chính thức có hiệu lực vào ngày 1 tháng 8 năm 2025, các doanh nghiệp khắp châu Á buộc phải tính toán lại toàn bộ chiến lược sản xuất và chuỗi cung ứng. Giữa bối cảnh căng thẳng thương mại leo thang, Việt Nam đang nổi lên như một trung tâm mới, không chỉ để giảm thiểu rủi ro thuế quan mà còn để gia tăng hiệu quả hoạt động.
Ban đầu, Việt Nam đối mặt với thách thức khi các dự thảo đề xuất mức thuế 46% đối với hàng xuất khẩu. Nếu điều này thành hiện thực, áp lực chi phí sẽ khiến nhiều tập đoàn phải cân nhắc lại toàn bộ kế hoạch. Tuy nhiên, sau các cuộc đàm phán, kịch bản gần nhất ghi nhận mức thuế quan đã được điều chỉnh xuống còn 20%. Dù vẫn cao hơn đáng kể so với trước năm 2025, con số này được coi là “có thể chịu đựng được” – đủ để khôi phục niềm tin của nhà đầu tư. Từ đó, dòng vốn vốn chững lại trong quý II đã quay trở lại mạnh mẽ, và Việt Nam trở thành cái tên được nhắc đến nhiều nhất trong trật tự thương mại mới.
Từ “China Plus One” đến “Vietnam First”
Câu chuyện đa dạng hóa sản xuất ra khỏi Trung Quốc vốn không mới. Trong hơn một thập kỷ, chiến lược “China Plus One” đã định hình quyết sách của nhiều tập đoàn, nhằm giảm sự phụ thuộc vào “công xưởng của thế giới”. Chi phí nhân công tăng, quy định môi trường chặt chẽ hơn, cộng thêm thương chiến Mỹ - Trung, khiến các doanh nghiệp tìm kiếm điểm đến thay thế.
Nhưng chính sách thuế mới của Mỹ đã trở thành chất xúc tác, tăng tốc xu hướng này.
Trong khi Thái Lan và Malaysia đầu tư mạnh vào hạ tầng khu công nghiệp, Indonesia khai thác lợi thế dân số trẻ, thì Việt Nam vẫn giữ được vị thế riêng biệt: chi phí nhân công thấp hơn Thái Lan và Malaysia; chi phí sản xuất – logistics cạnh tranh; và đặc biệt là vị trí địa lý thuận lợi, vừa giáp Trung Quốc vừa nằm trên các tuyến hàng hải trọng yếu. Bên cạnh đó, môi trường chính trị và chính sách ổn định cũng trở thành “điểm cộng” lớn trong mắt nhà đầu tư toàn cầu.
“Điểm đáng chú ý là xu hướng dịch chuyển không chỉ dừng ở khâu lắp ráp cuối cùng,” bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định. “Nhiều doanh nghiệp đang tính toán dịch chuyển cả chuỗi cung ứng sang Việt Nam, nhằm tận dụng sự ổn định chính sách, đặc biệt liên quan đến thuế chuyển khẩu,” bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield, nhận định. Theo bà, xu thế này đã tạo ra lực đẩy rất mạnh cho thị trường nhà xưởng xây sẵn cao cấp, vốn được xem là sản phẩm chiến lược của bất động sản công nghiệp Việt Nam.
Sự trỗi dậy của nhà xưởng xây sẵn
Cốt lõi cho làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng này chính là năng lực đáp ứng về mặt kỹ thuật và tiêu chuẩn xây dựng của nhà xưởng Việt Nam – một yếu tố từng là điểm yếu trong quá khứ nhưng hiện nay đang trở thành lợi thế cạnh tranh. Về mặt kỹ thuật, các nhà xưởng xây sẵn hiện nay tại Việt Nam đã đạt được những tiêu chuẩn tương đối đồng bộ và phù hợp với yêu cầu sản xuất của phần lớn ngành công nghiệp nhẹ và trung bình.
Theo báo cáo của Cushman & Wakefield, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đã tăng trưởng mạnh mẽ kể từ cơ sở đầu tiên được xây dựng vào năm 2017, đạt khoảng 11 triệu m2, với tỷ lệ lấp đầy cao hơn 85%, tính đến Q2 2025. TPHCM (3 triệu m2), Đồng Nai (2,2 triệu), Bắc Ninh (1,6 m2) và Hải Phòng (2,2 m2) là bốn địa điểm hàng đầu về nguồn cung nhà xưởng, tạo thành các cụm công nghiệp có sức hút mạnh mẽ với nhà đầu tư nước ngoài.
NGUỒN CUNG HIỆN HỮU TÍCH LŨY, Q2 2025
Hầu hết nhà xưởng được xây dựng bằng kết cấu thép tiền chế, sơn chống ăn mòn, mái cách nhiệt, chịu được thiên tai. Chiều cao trần từ 4–13m, đáp ứng yêu cầu lắp đặt máy móc cỡ lớn và thông gió tự nhiên. Tải trọng sàn 1.000–4.000 kg/m², phù hợp nhiều loại thiết bị công nghiệp phổ thông.
Các tiêu chuẩn quốc gia về điện (TCVN 9207:2012), chiếu sáng (TCVN 7114:2008), và phòng cháy chữa cháy (QCVN 06:2022/BXD) đều được tuân thủ. Hệ thống chiếu sáng đạt 100–750 lux tùy khu vực, kết hợp thông gió tự nhiên và quạt hút áp suất âm – yếu tố quan trọng đảm bảo chất lượng không khí trong nhà máy.
“Với những thông số kỹ thuật như vậy, các nhà xưởng xây sẵn tại Việt Nam hiện có các thông số tiêu chuẩn phù hợp với đại đa số nhu cầu sản xuất công nghiệp: từ phải đảm bảo tải trọng, chiều cao, hệ thống kỹ thuật cơ bản đến PCCC và điện – chiếu sáng. Ứng dụng của các nhà sản xuất phổ thông trong sản xuất linh kiện điện tử, thiết bị bán dẫn, thiết bị công nghiệp và tự động hóa,... nhìn chung được đáp ứng tốt,” bà Trang Bùi chia sẻ.
Đối với các doanh nghiệp có yêu cầu đặc biệt như sản xuất trong môi trường sạch, kiểm soát bụi hoặc cần nền kỹ thuật cao để đặt máy móc nặng, một số hạng mục có thể cần được điều chỉnh hoặc nâng cấp. Tuy nhiên, đa số các nhà cung cấp hiện nay đều có khả năng đáp ứng các yêu cầu tùy chỉnh này trong thời gian ngắn, nhờ vào hệ thống thiết kế linh hoạt và nguồn lực xây dựng sẵn có.
Dự án Điển hình KTG Industrial tại VSIP Bắc Ninh 2
Một trong những dự án tiêu biểu của thế hệ mới là KTG Industrial tại VSIP Bắc Ninh 2. Với quy mô 14ha, giai đoạn đầu của dự án cung cấp 7 nhà xưởng với tổng diện tích sàn hơn 44.000 m². Điểm nổi bật của dự án là độ phẳng và độ cân bằng của sàn, được thi công theo tiêu chuẩn ACI 117-10.Thiết kế này không chỉ phù hợp cho việc lắp đặt máy móc có độ chính xác cao mà còn giúp giảm rung chấn – yếu tố then chốt đối với các dây chuyền sản xuất tự động và công nghệ cao.
Dự án còn cung cấp hạ tầng điện với công suất có thể nâng cấp từ 100 lên đến 200 W/m², cùng hệ thống cách nhiệt hiện đại. Các giải pháp tiết kiệm năng lượng được tích hợp toàn diện, bao gồm hệ thống đèn LED tiết kiệm năng lượng, thiết bị vệ sinh tiết kiệm nước và cải tiến mái cách nhiệt. Theo ước tính, các doanh nghiệp thuê nhà xưởng có thể tiết kiệm 75.000–80.000 USD chi phí vận hành mỗi năm.
Thiết kế cũng hướng tới tương lai với mái nhà sẵn sàng lắp đặt điện mặt trời, bãi đỗ xe hỗ trợ xe điện, và hệ thống quản lý năng lượng (EMS) theo dõi tiêu thụ điện – khí thải theo thời gian thực.
Quả thực, một xu hướng rõ nét hiện nay là sự xuất hiện ngày càng nhiều các nhà xưởng “xanh”. Tại nhiều khu công nghiệp, việc sử dụng vật liệu carbon thấp, lắp đặt năng lượng mặt trời, tái sử dụng nước và tối ưu chiếu sáng tự nhiên đã trở thành yêu cầu bắt buộc. Nếu như trước đây các nhà xưởng logistics truyền thống thường bỏ qua yếu tố “thoải mái”, thì nay, nhiều cải tiến thiết kế đã được áp dụng nhằm cải thiện môi trường làm việc.
Hệ thống thông gió kết hợp giữa phương pháp cơ học và tự nhiện được thiết kế theo tiêu chuẩn ASHRAE giúp duy trì không khí trong lành và độ ồn thấp, tạo môi trường làm việc lành mạnh. Dự án còn gia tăng lấy sáng tự nhiên thông qua việc tăng diện tích tấm lấy sáng trên mái, trên vách và cửa sổ ở cao độ 1 mét tại mỗi bước cột để tận dụng ánh sáng tự nhiên ban ngày. Ánh sáng tự nhiên không chỉ cải thiện môi trường làm việc mà còn mang lại nhiều lợi ích cho sức khỏe thể chất và tinh thần, từ đó giúp nâng cao năng suất lao động.
Khu vực đỗ xe máy có mái che được bố trí đầy đủ với 12–13 chỗ cho mỗi 1.000 m² diện tích nhà xưởng, đảm bảo hoạt động hàng ngày diễn ra suôn sẻ. Khu vực hút thuốc được bố trí hợp lý, cách xa khu làm việc, cung cấp môi trường sạch sẽ và lành mạnh cho toàn khuôn viên. Các loại cây xanh phù hợp với khí hậu địa phương được trồng dọc theo trục đường chính, trong khi thảm cỏ được phủ xanh ở các khu vực phụ trợ.
“Mục tiêu của chúng tôi không chỉ dừng lại ở việc cung cấp không gian công nghiệp dành cho sản xuất. Chúng tôi mong muốn tạo ra một môi trường làm việc vừa hỗ trợ nâng cao năng suất, vừa bảo vệ môi trường và nâng tầm chất lượng cuộc sống cho mọi người lao động tại đây”, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Dự án KTG Industrial, chia sẻ.
Nguồn: Hình ảnh phối cảnh dự án KTG Industrial VSIP Bắc Ninh 2
Triển vọng và thách thức
Trong bức tranh toàn cầu, việc so sánh Việt Nam với các quốc gia khác cho thấy rõ lợi thế cạnh tranh. Trung Quốc, dù vẫn là “công xưởng thế giới”, đang phải đối mặt với chi phí lao động tăng cao và căng thẳng thương mại với Mỹ. Thái Lan có hạ tầng phát triển nhưng giá thuê cao và nguồn cung nhà xưởng xây sẵn hạn chế. Malaysia cho phép sở hữu bất động sản công nghiệp đối với nhà đầu tư nước ngoài, nhưng giá thuê tại các khu vực trọng điểm đang tăng nhanh. Indonesia có tiềm năng lớn nhưng hạ tầng chưa đồng đều, trong khi Singapore tập trung vào sản xuất công nghệ cao với chi phí thuê rất cao, phù hợp với doanh nghiệp quy mô lớn.
Nhiều chuyên gia cho rằng, Việt Nam đang đi lại con đường mà Trung Quốc đã trải qua đầu những năm 2000: chi phí thấp, lực lượng lao động dồi dào, và dòng vốn FDI đổ vào mạnh mẽ. Nếu tận dụng tốt cơ hội, Việt Nam hoàn toàn có thể nâng cấp vị thế trong chuỗi giá trị toàn cầu, từ sản xuất hàng tiêu dùng đến những ngành công nghệ cao như bán dẫn, điện tử chính xác và tự động hóa.
Triển vọng thị trường trong 5 đến 10 năm tới được đánh giá đầy hứa hẹn. Một mặt, chính sách thu hút FDI ngày càng cởi mở, đi cùng với cam kết phát triển hạ tầng giao thông, cảng biển và năng lượng. Mặt khác, sự phổ biến của các nhà xưởng xanh theo tiêu chuẩn quốc tế giúp Việt Nam đáp ứng yêu cầu ESG ngày càng khắt khe từ các tập đoàn toàn cầu. Tuy nhiên, thách thức cũng không nhỏ: từ tình trạng thiếu hụt lao động kỹ thuật cao, áp lực về quỹ đất công nghiệp, cho đến cạnh tranh gay gắt ngay trong khối ASEAN.
Dẫu vậy, điểm sáng là Chính phủ Việt Nam đã thể hiện quyết tâm lớn trong việc cải cách thủ tục, đẩy mạnh giáo dục nghề và khuyến khích đầu tư vào các ngành công nghệ cao. Nếu những nỗ lực này được triển khai đồng bộ, Việt Nam hoàn toàn có thể biến thập kỷ tới thành giai đoạn bứt phá.
Có thể nói, mức thuế mới của Mỹ vô tình trở thành cú hích khiến chuỗi cung ứng toàn cầu tái cấu trúc, và Việt Nam chính là một trong những điểm đến hưởng lợi lớn nhất. Từ lợi thế chi phí, vị trí địa lý cho đến môi trường chính sách, tất cả đều đang hội tụ để biến Việt Nam trở thành công xưởng chiến lược của Châu Á.
*Nhà xưởng xây sẵn (Ready-Built Factory - RBF) là một loại hình bất động sản công nghiệp với hệ thống những nhà xưởng đã được thiết kế và xây dựng theo các tiêu chuẩn kỹ thuật nhất định. Nhà xưởng thường có diện tích linh hoạt và có thể cho thuê ngay, giúp các doanh nghiệp tiết kiệm thời gian và chi phí đầu tư ban đầu, đồng thời nhanh chóng đi vào sản xuất.
