TP. Hồ Chí Minh, ngày 29 tháng 1 năm 2026 – Cushman & Wakefield công bố Báo cáo Thị trường bất động sản công nghiệp vùng kinh tế trọng điểm phía Nam Marketbeat Q4 2025, ghi nhận thị trường bước vào giai đoạn phục hồi rõ rệt sau giai đoạn chững lại do các chính sách thuế quan, với nhu cầu duy trì ổn định trên cả ba phân khúc: đất khu công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn (RBF) và nhà kho xây sẵn (RBW). Tổng nguồn cung đất công nghiệp tăng 28% so với cùng kỳ năm trước – mức tăng mạnh so với những năm trước đây – trong khi hai phân khúc RBF và RBW tiếp tục duy trì tỷ lệ lấp đầy cao, đều trên 90%.
“Sau một giai đoạn điều chỉnh do tác động của thuế quan và những bất ổn của thương mại toàn cầu, thị trường bất động sản công nghiệp miền Nam đang bước vào giai đoạn phục hồi rõ ràng,” bà Chương Quốc Đoan, Quản lý Cấp cao, Dịch vụ Tư vấn Cho thuê Bất động sản Công nghiệp, Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định. “Dù các doanh nghiệp thuê vẫn thận trọng trong ngắn hạn, các yếu tố nền tảng của nguồn cầu đang dần được củng cố, đặc biệt đối với đất khu công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn có vị trí thuận lợi và các cơ sở logistics hiện đại giúp rút ngắn thời gian gia nhập thị trường và nâng cao hiệu quả vận hành. Sự sôi động trở lại này cho thấy các nhà sản xuất đang tái cấu trúc chuỗi cung ứng, ưu tiên tính linh hoạt, tối ưu chi phí và tuân thủ các tiêu chuẩn ESG, qua đó khẳng định vị thế của Việt Nam như một trung tâm sản xuất và logistics dài hạn trong mạng lưới khu vực và toàn cầu.”
Thị trường đất công nghiệp: nguồn cung tăng mạnh
Trong Q4 2025, thị trường ghi nhận sự gia nhập nguồn cung mới đầy ấn tượng với 2.000 ha từ giai đoạn 1 của hai dự án quy mô lớn tại Đồng Nai là KCN Bàu Cạn - Tân Hiệp và KCN Xuân Quế - Sông Nhạn. Sự bổ sung chiến lược này đã nâng tổng nguồn cung hiện hữu tích lũy đất công nghiệp toàn Vùng Kinh tế trọng điểm miền Nam lên mức 36.400 ha, phản ánh mức tăng 5,8% so với quý trước và tăng mạnh gần 28% so với cùng kỳ năm 2024.
Về cơ cấu thị trường, TP. Hồ Chí Minh vẫn giữ vững vị thế dẫn đầu với tỷ trọng 45% ,trong khi Đồng Nai vươn lên mạnh mẽ chiếm 33% nhờ nguồn cung mới, tiếp tục khẳng định vai trò là trung tâm công nghiệp trọng điểm bên cạnh Tây Ninh với 22% thị phần.
NGUỒN CUNG HIỆN HỮU TÍCH LŨY, Q4 2025
Nguồn: Cushman & Wakefield
Ghi chú: Giá thuê sơ cấp trung bình KCN là giá chào thuê trực tiếp từ những Chủ đầu tư KCN, chưa bao gồm Phí quản lý và Thuế GTGT
Tỷ giá hối đoái USD/VND trong Quý 4 năm 2025 = 26.500
Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường Q4 2025 điều chỉnh về mức 74%. Mức giảm của tỷ lệ lấp đầy thực tế phản ánh tốc độ gia nhập thị trường ồ ạt của nguồn cung mới, vượt qua tốc độ hấp thụ hiện tại. Mức hấp thụ thuần chỉ khiêm tốn ở con số 45 ha, cho thấy các doanh nghiệp đang rất thận trọng trong việc mở rộng quy mô hoặc thuê mới quỹ đất trong giai đoạn này.
HIỆU SUẤT THỊ TRƯỜNG
Nguồn: Cushman & Wakefield
Ghi chú: Giá thuê sơ cấp trung bình KCN là giá chào thuê trực tiếp từ những Chủ đầu tư KCN, chưa bao gồm Phí quản lý và Thuế GTGT
Tỷ giá hối đoái USD/VND trong Quý 4 năm 2025 = 26.500
Xét về cục diện từng địa phương, TP.HCM vẫn chứng tỏ sức hút của thị trường trọng điểm khi duy trì tỷ lệ lấp đầy cao nhất, đạt 84,37%. Trong khi đó, các thị trường vùng ven có sự chênh lệch lớn: Đồng Nai giữ mức trung bình khá là 71,62%, còn Tây Ninh hiện đang dư thừa nguồn cung lớn với tỷ lệ lấp đầy trung bình chỉ 58,23%.
Nguồn cung dồi dào nhưng giá chào thuê trung bình của đất khu công nghiệp trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam vẫn tăng, đạt 185 USD/m2/thời hạn thuê. Mức giá này tăng 2,78% so với quý trước và tăng 5,11% so với cùng kỳ năm 2024.
Thị trường bất động sản đất công nghiệp phía Nam giai đoạn 2026-2029 đang đứng trước ngưỡng cửa bứt phá mạnh mẽ khi hình thành mô hình siêu đô thị công nghiệp xanh, tích hợp sâu các tiêu chuẩn ESG để thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao. Với tổng nguồn cung dự kiến bùng nổ gần 3.800 ha, trong đó TP.HCM đóng vai trò hạt nhân với gần 2.600 ha, khu vực này đang chuyển mình từ các khu sản xuất đơn thuần sang hệ sinh thái công nghiệp - dịch vụ hiện đại. Sự kết hợp giữa năng lực nghiên cứu (R&D) tại trung tâm thành phố và các cụm sản xuất xanh tại vệ tinh không chỉ giúp tối ưu hóa chuỗi giá trị mà còn đáp ứng trọn vẹn yêu cầu khắt khe về giảm phát thải của các tập đoàn đa quốc gia, biến Việt Nam thành "cứ điểm" sản xuất công nghệ cao hàng đầu Đông Nam Á.
Tầm nhìn trung hạn còn được củng cố bởi "động lực kép" từ hạ tầng giao thông chiến lược với mạng lưới cao tốc, vành đai và sân bay quốc tế Long Thành kết nối trực diện với cảng Cái Mép - Thị Vải. Khả năng liên kết vùng hoàn hảo này sẽ xóa tan rào cản địa lý, biến các quỹ đất tiềm năng tại Tây Ninh hay Đồng Nai trở thành những mắt xích logistics quan trọng, giúp giảm đáng kể chi phí chuỗi cung ứng. Sự phát triển đồng bộ giữa hạ tầng giao thông và các khu công nghiệp thế hệ mới sẽ tạo nên một bản đồ cung ứng dồi dào và bền vững, không chỉ đáp ứng nhu cầu mặt bằng mà còn tạo ra giá trị gia tăng vượt trội cho cả khu vực trọng điểm phía Nam trong tương lai gần.
Thị trường nhà xưởng xây sẵn: nguồn cầu lớn từ khách thuê sản xuất giá trị cao
Trong Q4 2025, tổng nguồn cung tích lũy nhà xưởng xây sẵn (RBF) tại Vùng Kinh tế trọng điểm phía Nam đạt xấp xỉ 6,6 triệu m2 diện tích sàn cho thuê (NLA). Thị trường ghi nhận sự bổ sung của khoảng 34.000 m2 diện tích cho thuê tại Tây Ninh.
Về phân bổ nguồn cung, trong khi TP.HCM và Đồng Nai duy trì sự ổn định với tổng diện tích lần lượt là khoảng 3,1 triệu m2 và 2,1 triệu m2, thì Tây Ninh ghi nhận mức tăng trưởng 2,58% so với quý trước, nâng tổng nguồn cung khu vực này lên 1,3 triệu m2 diện tích cho thuê.
NGUỒN CUNG HIỆN HỮU TÍCH LŨY, Q4 2025
Nguồn: Cushman & Wakefield
Lưu ý: Tất cả giá thuê của RBF/RBW đều bao gồm phí dịch vụ (SC) nhưng không bao gồm thuế VAT. Tỷ giá hối đoái USD/VND trong Quý 4 năm 2025 = 26.500
Thị trường nhà xưởng xây sẵn trong Q4 2025 tiếp tục chứng kiến sức cầu mạnh mẽ với tổng diện tích hấp thụ thuần đạt khoảng 73.122 m2. Tỷ lệ lấp đầy toàn vùng được duy trì ở mức cao, Đồng Nai đạt mức cao nhất với 94% và TP.HCM đạt mức 92%. Ngay cả tại thị trường mới nổi như Tây Ninh, tỷ lệ lấp đầy cũng chạm mốc 90%.
Động lực tăng trưởng chính trong quý này đến từ các doanh nghiệp sản xuất đa quốc gia thuộc lĩnh vực cơ khí chính xác và thiết bị nội thất. Việc các nhà đầu tư lựa chọn các phân khu nhà xưởng hiện đại để sản xuất linh kiện kim loại, hệ thống cố định và vật liệu xây dựng cho thấy xu hướng ưu tiên các cơ sở vật chất sẵn có nhằm tối ưu hóa chi phí và rút ngắn thời gian đi vào vận hành. Sự hiện diện của các tập đoàn lớn từ Mỹ và Châu Âu tiếp tục khẳng định vị thế của Vùng Kinh tế trọng điểm miền Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu.
Giá thuê trung bình của nhà xưởng xây sẵn trong quý 4 2025 ghi nhận mức tăng nhẹ, đạt 4,9 USD/m2/tháng. So với mức 4,8 USD của quý trước và cùng kỳ năm 2024, giá thuê đã tăng khoảng 2,1%. Sự điều chỉnh giá này phản ánh nhu cầu cao đối với các nhà xưởng đạt chuẩn chất lượng cao và vị trí thuận lợi.
HIỆU SUẤT THỊ TRƯỜNG
Nguồn: Cushman & Wakefield
Lưu ý: Tất cả giá thuê của RBF/RBW đều bao gồm phí dịch vụ (SC) nhưng không bao gồm thuế VAT. Tỷ giá hối đoái USD/VND trong Quý 4 năm 2025 = 26.500
Giai đoạn 2026 - 2029 dự kiến sẽ là bước ngoặt về quy mô khi thị trường đón nhận thêm khoảng 944.000 m2 nguồn cung nhà xưởng xây sẵn (RBF) mới. Trong đó, TP.HCM tiếp tục giữ vai trò hạt nhân với hơn 800.000 m2diện tích sàn dự kiến gia nhập. Sự gia tăng mạnh mẽ này không chỉ đáp ứng sự thiếu hụt diện tích tại các khu vực lõi mà còn phản ánh bước chuyển trục chiến lược của các chủ đầu tư từ loại hình nhà kho sang nhà xưởng hiện đại, nhằm đón đầu dòng vốn FDI chất lượng cao trong lĩnh vực công nghệ cao và bán dẫn.
Sức cầu trong những năm tới được dự báo sẽ duy trì đà tăng trưởng dương nhờ hưởng lợi từ các dự án hạ tầng trọng điểm như đường Vành đai 3, Vành đai 4 và sân bay quốc tế Long Thành đang dần thành hình. Bên cạnh đó, việc đơn giản hóa thủ tục hành chính thông qua cơ chế số hóa toàn vùng sau sáp nhập sẽ giúp rút ngắn thời gian thâm nhập thị trường cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ (SMES). Đặc biệt, các dự án đạt tiêu chuẩn công trình xanh (ESG) sẽ trở thành ưu tiên hàng đầu, giúp vùng kinh tế trọng điểm phía nam không chỉ là điểm đến về chi phí mà còn là trung tâm sản xuất bền vững, thu hút các tập đoàn đa quốc gia đang thực hiện lộ trình trung hòa carbon toàn cầu.
Thị trường nhà kho xây sẵn: áp lực gia tăng cho năng lực logistics chặng cuối
Trong Q4 2025, tổng nguồn cung Nhà kho xây sẵn (RBW) toàn vùng đạt khoảng 6,6 triệu m2, không ghi nhận dự án mới gia nhập trong quý này. So với mức 6,3 triệu m2 của Q4 2024, quy mô thị trường ghi nhận mức tăng trưởng 4,7% YoY.
TP.HCM tiếp tục giữ vị thế trung tâm phân phối chính với 45% thị phần, theo sau là Đồng Nai với 32%. Việc không bổ sung nguồn cung mới cho thấy các chủ đầu tư đang ưu tiên tối ưu hóa tỷ lệ lấp đầy hiện hữu và nâng cấp chất lượng vận hành thay vì mở rộng số lượng.
NGUỒN CUNG HIỆN HỮU TÍCH LŨY, Q4 2025
Nguồn: Cushman & Wakefield
Lưu ý: Tất cả giá thuê của RBF/RBW đều bao gồm phí dịch vụ (SC) nhưng không bao gồm thuế VAT. Tỷ giá hối đoái USD/VND trong Quý 4 năm 2025 = 26.500
Thị trường nhà kho xây sẵn (RBW) trong Quý 4 2025 tiếp tục ghi nhận sự ổn định với tổng diện tích hấp thụ thuần đạt 57.282 m2. Tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn vùng duy trì ở mức cao 90,72%, đánh dấu sự tăng trưởng vượt bậc so với mức 77% của cùng kỳ năm 2024. Nhu cầu thuê mới từ các doanh nghiệp thương mại điện tử và các mặt hàng tiêu dùng (bánh kẹo, thực phẩm, đồ uống).
Tỷ lệ lấp đầy tại TP.HCM đạt mức cao nhất với 98%. Điều này tạo áp lực dịch chuyển nhu cầu sang các địa phương vệ tinh, giúp Đồng Nai đạt tỷ lệ lấp đầy 87,4% và Tây Ninh đạt 78,9%. Việc các khu vực lân cận được lấp đầy nhanh chóng khẳng định hiệu quả của mô hình trung tâm phân phối vệ tinh trong việc tối ưu hóa mạng lưới logistics và giảm tải cho khu vực lõi.
Mức giá thuê trung bình của nhà kho xây sẵn (RBW) trong Quý 4 2025 tiếp tục giữ vững ở mức 4,6 USD/m2/tháng, không thay đổi so với quý trước. So với cùng kỳ năm 2024 (4,5 USD), giá thuê ghi nhận mức tăng trưởng nhẹ khoảng 2,2% YoY
HIỆU SUẤT THỊ TRƯỜNG
Nguồn: Cushman & Wakefield
Lưu ý: Tất cả giá thuê của RBF/RBW đều bao gồm phí dịch vụ (SC) nhưng không bao gồm thuế VAT. Tỷ giá hối đoái USD/VND trong Quý 4 năm 2025 = 26.500
Thị trường nhà kho xây sẵn (RBW) dự kiến sẽ tiếp tục đà tăng trưởng mạnh mẽ với tổng nguồn cung tương lai đạt khoảng 622.000 m2 sàn gia nhập trong giai đoạn 2026 - 2029. Lượng cung dồi dào này chủ yếu tập trung vào các tiêu chuẩn kỹ thuật cao nhằm đáp ứng nhu cầu khắt khe từ các ngành thương mại điện tử (e-commerce), dược phẩm và hàng tiêu dùng nhanh (FMCG) vốn đang đẩy mạnh chiến lược logistics chặng cuối (last-mile delivery). Sự xuất hiện của các kho bãi hiện đại tích hợp công nghệ tự động hóa và tiêu chuẩn xanh (ESG) được kỳ vọng sẽ tạo ra lợi thế cạnh tranh lớn, giúp các doanh nghiệp tối ưu hóa tốc độ xử lý đơn hàng và chi phí vận hành trong chuỗi cung ứng toàn cầu.
Hạ tầng giao thông chiến lược sẽ là "cú hích" chuyển hóa các khu vực ngoại vi thành các cửa ngõ logistics lý tưởng. Việc đẩy nhanh tiến độ các dự án trọng điểm như đường Vành đai 3, Vành đai 4 và sân bay quốc tế Long Thành không chỉ rút ngắn thời gian vận chuyển mà còn cho phép các nhà đầu tư thiết lập mô hình trung tâm phân phối và vệ tinh hiệu quả hơn. Sự đồng bộ hóa quy hoạch sau sáp nhập tỉnh cùng với hạ tầng cảng biển hiện đại sẽ biến vùng kinh tế trọng điểm phía nam thành một mạng lưới logistics tích hợp, thu hút các nhà vận hành chuỗi cung ứng hàng đầu thế giới và củng cố vai trò trung tâm trung chuyển của khu vực trong tương lai.
