Hà Nội, ngày 10 tháng 02 năm 2026 – Cushman & Wakefield chính thức công bố Báo cáo Thị trường Văn phòng Hà Nội MarketBeat Q4 2025, tổng hợp những diễn biến nổi bật của phân khúc văn phòng trong ba tháng cuối năm. Theo báo cáo, khu vực Tây Hà Nội tiếp tục là trung tâm sôi động nhất của thị trường văn phòng trong năm 2025, được thúc đẩy bởi làn sóng nguồn cung mới thuộc phân khúc Hạng B cùng nhu cầu bền vững từ các doanh nghiệp đối với không gian làm việc hiện đại, hiệu quả chi phí.
“Khu vực phía Tây đang ngày càng khẳng định vai trò là động lực tăng trưởng chính của thị trường văn phòng Hà Nội,” ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Bộ phận Cho thuê, Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết. “Xu hướng này được thúc đẩy bởi nhiều yếu tố mang tính cấu trúc, bao gồm các, khả năng phát triển các quỹ đất lớn hơn và mô hình quy hoạch đô thị đồng bộ hơn so với khu vực lõi truyền thống. Trong bối cảnh định hướng phát triển đô thị rõ rệt hơn về phía tây, các nguồn cung văn phòng tại các khu Tây mang lại cho chủ đầu tư và doanh nghiệp thuê văn phòng dư địa linh hoạt hơn để phát triển các tòa nhà hiện đại, hiệu quả với mức giá cạnh tranh đáp ứng các xu hướng thuê van phong của doanh nghiệp.”
“Xét từ góc độ doanh nghiệp thuê, Tây Hà Nội phù hợp với xu hướng chiến lược không gian làm việc đang thay đổi,” ông Thuận nói thêm. “Các doanh nghiệp ngoài việc xem xét cái yếu tố về ngân sách thì các yếu tố như mặt bằng lớn và hiệu quả, quy mô của dự án, và chất lượng xây dựng đáp ứng các tiêu chuẩn xanh đang ngày căng được xem xét kỹ hơn. Dù làn sóng nguồn cung Hạng B mới trong thời gian gần đây đã tác động tạm thời đến tỷ lệ lấp đầy, các yếu tố nền tảng của nhu cầu vẫn duy trì tích cực. Trong trung và dài hạn, những tòa nhà sở hữu tiêu chuẩn xây dựng cao, chứng chỉ xanh và năng lực quản lý vận hành chuyên nghiệp sẽ có lợi thế vượt trội khi cạnh tranh gia tăng và thị trường bước vào giai đoạn phát triển chín muồi hơn.”
NGUỒN CUNG: Phân khúc Hạng B Tiếp Tục Dẫn Dắt Nguồn Cung Mới
Năm 2025, thị trường văn phòng Hà Nội ghi nhận phần lớn nguồn cung mới đến từ phân khúc Hạng B, tiếp tục giữ vai trò chủ đạo trong cơ cấu thị trường. Văn phòng Hạng B chiếm khoảng 57% tổng nguồn cung, trong khi Hạng A chiếm 43% còn lại. Riêng trong Q4 2025, thị trường đón nhận hai dự án Hạng B mới tại khu vực phía Tây, bổ sung gần 79.000 m² NLA. Lượng cung mới này góp phần củng cố vị thế của khu Tây như khu vực văn phòng phát triển sôi động nhất, nhờ hạ tầng được hoàn thiện liên tục và nhu cầu lớn đối với không gian làm việc hiện đại, tiết kiệm chi phí.
NGUỒN CUNG & LƯỢNG HẤP THỤ THUẦN Q4 2025
Nguồn: Cushman & Wakefield
NHU CẦU: Hiệu Suất Giữa Hạng A và Hạng B Tiếp Tục Phân Hóa Trong Q4 2025
Trong Q4 2025, thị trường văn phòng Hà Nội ghi nhận sự phân hóa rõ rệt giữa hai phân khúc Hạng A và Hạng B. Tỷ lệ lấp đầy Hạng A tăng nhẹ lên hơn 77%, tương đương tăng 1,01 điểm % QoQ và 2,46 điểm % YoY, phản ánh nhu cầu ổn định đối với các tòa nhà chất lượng cao, đặc biệt từ các doanh nghiệp ưu tiên vị trí trung tâm, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện đại và chất lượng quản lý tốt.
Ở chiều ngược lại, tỷ lệ lấp đầy Hạng B giảm còn khoảng 85%, tương ứng giảm 4,96 điểm % QoQ và 4,43 điểm % YoY. Sự sụt giảm này chủ yếu do hai dự án Hạng B mới gia nhập thị trường, làm gia tăng nguồn cung trong ngắn hạn. Tuy nhiên, xu hướng nguồn cung tương lai cho thấy nhu cầu với các tòa nhà Hạng B có vị trí thuận tiện và chi phí hợp lý vẫn duy trì tốt, nhất là tại các khu vực văn phòng mới nổi.
GIÁ THUÊ: Hạng A Giữ Ổn Định, Trong Khi Hạng B Điều Chỉnh Trước Nguồn Cung Mới
Trong Q4 2025, giá chào thuê trung bình của phân khúc Hạng A tại Hà Nội đạt 31,85 USD/m²/tháng, giữ ổn định theo quý và tăng 2,65% YoY. Trong khi đó, phân khúc Hạng B ghi nhận mức giảm nhẹ 0,32% QoQ, nhưng vẫn tăng 0,88% YoY. Việc giá thuê Hạng B điều chỉnh trong quý chủ yếu do lượng lớn nguồn cung mới gia nhập thị trường, thúc đẩy chủ tòa nhà đưa ra chiến lược cho thuê linh hoạt hơn như giảm giá hoặc tăng ưu đãi để duy trì tỷ lệ lấp đầy trong bối cảnh cạnh tranh gia tăng.
HIỆU SUẤT THỊ TRƯỜNG Q4 2025
Nguồn: Cushman & Wakefield
Tất cả giá thuê đã bao gồm phí dịch vụ và chưa bao gồm VAT
USD/VND = 26.500 tính đến Q4 2025
TRIỂN VỌNG: Cạnh Tranh Gia Tăng Với Nguồn Cung Chất Lượng Cao
Giai đoạn 2026–2028, thị trường văn phòng Hà Nội dự kiến tăng trưởng mạnh, với gần 300.000 m² nguồn cung mới sẽ đi vào hoạt động. Khu vực phía Tây dự kiến chiếm khoảng 60% tổng nguồn cung, tiếp tục khẳng định vai trò là khu vực văn phòng phát triển nhanh nhất thành phố. Các chủ đầu tư đang tập trung nhiều hơn vào tiêu chuẩn kỹ thuật hiện đại và chứng chỉ công trình xanh nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh, phản ánh xu hướng gia tăng nhu cầu của khách thuê đối với không gian làm việc bền vững, hiệu quả và được thiết kế tốt. Những dự án đáp ứng được các tiêu chuẩn này được kỳ vọng sẽ hoạt động hiệu quả hơn, trong khi các tòa nhà cũ có thể đối mặt với áp lực nâng cấp để duy trì khả năng cạnh tranh.
